Alquiler a corto plazo en Panamá 2026: la regla de los 45 días, el ITBMS del 10 % y el proyecto del 15 %

Respuesta rápida

En Panamá, a 13 de noviembre de 2026, alquilar un apartamento o una casa por noches tiene tres capas de reglas que conviene no mezclar:

1. Distrito de Panamá: el artículo 21 de la Ley 80 de 2012 prohíbe todo arrendamiento inferior a 45 días a quien no tenga permiso de alojamiento público turístico de la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP). La multa va de B/.5,000 a B/.50,000, y también se sanciona a quien lo anuncie, incluso por medios electrónicos.
2. Impuestos en vigor: el hospedaje, en todas sus modalidades, paga ITBMS del 10 % según la Dirección General de Ingresos (DGI). La declaración de ITBMS es obligatoria cuando los ingresos anuales superan B/.36,000. Lo que ganes tributa además en el impuesto sobre la renta.
3. Lo que todavía es proyecto: el Gobierno presentó el 14 de septiembre de 2026 a la Asamblea Nacional un proyecto de ley de incentivos turísticos (Proyecto de Ley 713, según la prensa) que fijaría un 15 % para el hospedaje de corta estancia en viviendas, por plataforma o en directo. No es ley.

Y una regla práctica: si tu vivienda está en un edificio en propiedad horizontal, el reglamento de copropiedad también cuenta. Revísalo antes de publicar el anuncio.

Lectura rápida Gatavia

• El riesgo más alto no es fiscal: en el distrito de Panamá, alquilar menos de 45 días sin permiso de la ATP puede costar entre 5.000 y 50.000 balboas.
• El ITBMS del 10 % sobre el hospedaje ya existe. El 15 % es una propuesta que puede cambiar en la Asamblea.
• Pagar impuestos no te da permiso para operar: la propia propuesta del Gobierno lo dice expresamente.
• Una estrategia de estancias de 45 días o más (alquiler de temporada) es una alternativa a valorar en el distrito de Panamá si no tienes el permiso.

Qué está en vigor y qué es solo un proyecto

La regla de los 45 días en el distrito de Panamá

La Ley 80 de 2012 es la ley de incentivos al turismo. Su artículo 21 contiene una norma que muchos anfitriones desconocen: en el distrito de Panamá se prohíbe todo arrendamiento inferior a cuarenta y cinco días a quienes no cuenten con permiso de alojamiento público turístico. La ATP sanciona con multa de B/.5,000 a B/.50,000, «considerando la gravedad de la falta y/o la reincidencia», y aplica las mismas sanciones a las personas que publiciten estos servicios por cualquier vía.

Qué significa en la práctica:

• Ámbito: la prohibición se refiere al distrito de Panamá (la capital: Casco Antiguo, Bella Vista, San Francisco, Punta Paitilla, Costa del Este…). Fuera de ese distrito (Boquete, Bocas del Toro, Coronado, Pedasí, Santa Catalina…) no aplica esta regla concreta, aunque sí los impuestos y la normativa general de hospedaje.
• Anunciar también cuenta: la ley sanciona la publicidad, así que tener el anuncio activo en una plataforma ya es un riesgo.
• La ATP inspecciona: en sus inspecciones verifica que el establecimiento tenga su código de registro turístico y el aviso de operación. Cuando un alojamiento deja de operar, la ATP cancela su registro y comunica la cancelación al Ministerio de Comercio (MICI) y a la DGI.

Si quieres alquilar en la capital sin ser un establecimiento de hospedaje registrado, la vía más segura es trabajar con estancias de 45 días o más: nómadas digitales, profesionales desplazados, familias en mudanza. Calcula antes si te compensa: en estancia mínima y rentabilidad y en límites de noches explicamos cómo cambia el resultado al subir la estancia mínima.

ITBMS: el 10 % que ya se aplica al hospedaje

El ITBMS es el impuesto panameño sobre la transferencia de bienes y la prestación de servicios. Según la DGI:

• Tipo general: 7 % (Ley 8 de 2010, artículo 76).
• Hospedaje y alojamiento, en todas sus modalidades: 10 %.
• Umbral: la presentación de la declaración de ITBMS es obligatoria cuando los ingresos anuales superan B/.36,000, aunque la obligación puede depender también de la actividad económica.

Para el anfitrión, el punto clave es el precio. Si cobras 100 dólares «con ITBMS incluido», tu base es de 90,91 dólares y 9,09 van al impuesto. Si cobras 100 «más ITBMS», el huésped paga 110. Decide una fórmula y dila claramente antes de la reserva, tanto en las plataformas como en tu web.

No des por hecho que la plataforma liquida el impuesto por ti: quien presta el alojamiento eres tú. Revisa en tus liquidaciones qué cobra y qué retiene cada canal y, si tienes dudas, consulta con la DGI o con un contador.

Impuesto sobre la renta

Panamá grava las rentas de fuente panameña, y el alquiler de un inmueble situado en el país lo es aunque el propietario viva fuera. Para personas naturales, la tarifa que publica la DGI es:

• Renta neta gravable hasta B/.11,000: 0 %.
• De B/.11,000 a B/.50,000: 15 % sobre el exceso de B/.11,000.
• Más de B/.50,000: B/.5,850 por los primeros 50.000 más el 25 % sobre el exceso.

Si alquilas a través de una sociedad, se aplican las reglas de las personas jurídicas. En ambos casos, guarda las facturas de gastos (limpieza, mantenimiento, cuota de la propiedad horizontal, comisiones, suministros): son la diferencia entre lo que cobras y lo que ganas. Te lo contamos en beneficio frente a flujo de caja y en qué gastos contar para calcular la rentabilidad.

El proyecto del 15 %: qué propone y en qué punto está

El 14 de septiembre de 2026 la administradora de la ATP presentó ante el pleno de la Asamblea Nacional el proyecto de ley de incentivos para el desarrollo turístico, aprobado antes por el Consejo de Gabinete. Según la información publicada en septiembre y octubre de 2026:

• Modificaría el Código Fiscal para que el hospedaje de corta estancia con fines turísticos, vacacionales o similares en casas, apartamentos, habitaciones y otros inmuebles residenciales pague un 15 %, se contrate por plataforma o en directo.
• Los hoteles y establecimientos de hospedaje registrados mantendrían el 10 %.
• Si la plataforma solo intermedia, el 15 % se calcularía sobre el valor del alojamiento; su comisión tributaría aparte.
• Los arrendamientos residenciales de larga duración quedarían fuera.
• Pagar el impuesto no supondría autorización automática para operar: seguirían aplicando permisos, registros, restricciones de uso y reglas de la propiedad horizontal.
• La ATP ha anunciado que después haría falta un registro para identificar los inmuebles, sus responsables y sus condiciones de operación, sin más detalles por ahora.
• El proyecto sustituiría además la Ley 80 de 2012.

En octubre de 2026 el proyecto estaba pendiente de primer debate en la Comisión de Comercio y Asuntos Económicos, y el sector turístico había pedido ajustes. Puede cambiar, y el tipo, los plazos y el mecanismo de cobro dependen del texto final que se publique en la Gaceta Oficial.

Propiedad horizontal: lee el reglamento antes de anunciar

La mayoría de los alquileres cortos de la capital y de las playas del Pacífico están en torres y residenciales en régimen de propiedad horizontal. Cada edificio tiene su reglamento de copropiedad, y el propio proyecto del Gobierno recuerda que las reglas de la propiedad horizontal siguen aplicando aunque pagues el impuesto. Pide por escrito a la administración que te confirme si se permite el alquiler por días o semanas y qué exige para el registro de huéspedes en la entrada.

Reserva directa: recibir reservas sin comisiones y en regla

Ninguna norma panameña obliga a vender a través de plataformas, y el proyecto del 15 % trata igual la reserva por plataforma y la directa. La reserva directa te ahorra comisiones, pero exige las mismas obligaciones. Lo práctico:

1. Estancia mínima acorde con tu situación: en el distrito de Panamá, 45 días o más si no tienes permiso de la ATP.
2. Precio final claro, con el ITBMS incluido o desglosado, y política de cancelación por escrito.
3. Cobro trazable (transferencia o pasarela de pago) y factura por cada estancia.
4. Contrato de arrendamiento para las estancias largas, con fechas, depósito e inventario.
5. Calendario único sincronizado con las plataformas para evitar dobles reservas.

Gatavia te da gratis una web con reserva directa y los números de tu alojamiento. Para comparar lo que te deja una reserva directa frente a una de plataforma, lee reserva directa frente a Airbnb y usa las calculadoras.

Lista de comprobación para anfitriones en Panamá

1. ¿Tu vivienda está en el distrito de Panamá? Si es así, permiso de alojamiento público turístico de la ATP o estancias de 45 días o más.
2. Aviso de operación de la actividad, si operas como negocio.
3. ITBMS del 10 % aplicado al hospedaje y declarado si superas B/.36,000 al año.
4. Impuesto sobre la renta: régimen claro (persona natural o sociedad) y gastos documentados.
5. Autorización escrita de la propiedad horizontal.
6. Seguro de responsabilidad civil que cubra el uso por huéspedes.
7. Anuncios revisados: nada publicado que no puedas operar legalmente.
8. Alerta en las webs de la Asamblea Nacional, la ATP y la DGI para seguir el proyecto del 15 % y el futuro registro.

Para comparar con otros países de la región, lee nuestras guías de Costa Rica, República Dominicana y Ciudad de México, o entra en las Guías por país y la Biblioteca.

Preguntas frecuentes

¿Es legal alquilar por Airbnb en Ciudad de Panamá?

En el distrito de Panamá, la Ley 80 de 2012 prohíbe los arrendamientos de menos de 45 días a quien no tenga permiso de alojamiento público turístico de la ATP, con multas de B/.5,000 a B/.50,000. Con ese permiso, o con estancias de 45 días o más, sí es posible.

¿La regla de los 45 días se aplica en todo Panamá?

No. El artículo 21 de la Ley 80 se refiere al distrito de Panamá. En el resto del país se aplican los impuestos, la normativa general de hospedaje y las reglas de cada propiedad horizontal.

¿Cuánto ITBMS paga el alquiler por noches?

El hospedaje, en todas sus modalidades, paga un ITBMS del 10 % según la DGI. El 15 % del que se habla en 2026 es una propuesta del Gobierno en trámite en la Asamblea Nacional.

¿Cuándo tengo que declarar el ITBMS?

Según la DGI, la presentación es obligatoria cuando los ingresos anuales superan B/.36,000, aunque puede depender también de la actividad.

¿Airbnb paga el impuesto por mí?

No hay que darlo por hecho. Quien presta el alojamiento eres tú. El proyecto de ley prevé desarrollar el mecanismo de cobro tras su aprobación, incluida la posibilidad de que lo recauden las plataformas, pero hoy no está regulado así.

¿Puedo recibir reservas directas sin plataforma?

Sí. Ninguna norma obliga a usar plataformas, pero debes cumplir lo mismo: permiso o estancia mínima en el distrito de Panamá, ITBMS e impuesto sobre la renta.

Fuentes oficiales

• Ley 80 de 8 de noviembre de 2012, de incentivos para el fomento de la actividad turística (artículos 3, 15, 17 y 21). Autoridad de Turismo de Panamá: atp.gob.pa.
• Dirección General de Ingresos (MEF), ITBMS: generalidades y tarifas (7 % general, 10 % hospedaje). dgi.mef.gob.pa.
• Dirección General de Ingresos, preguntas frecuentes sobre ITBMS (umbral de B/.36,000). dgi.mef.gob.pa.
• Dirección General de Ingresos, tarifa del impuesto sobre la renta de personas naturales. dgi.mef.gob.pa.
• Gaceta Oficial Digital n.º 30408-A, de 19 de noviembre de 2025: resolución de la ATP que cancela un código de registro turístico de hospedaje e informa al MICI y a la DGI. gacetaoficial.gob.pa.
• Asamblea Nacional de Panamá, proyecto de ley de incentivos para el desarrollo turístico, presentado el 14 de septiembre de 2026 (en trámite). asamblea.gob.pa.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal o legal. La regulación del hospedaje de corta estancia en Panamá está en discusión: comprueba siempre la información vigente en la ATP, la DGI y la Gaceta Oficial antes de operar.

Marta – Gatavia