Se stai confrontando aziende per gestire una casa vacanze, è molto facile cadere in una domanda troppo semplice: “Quale percentuale addebitate?”
È logico. Ma da solo serve a poco.
Un gestore al 20% può essere una grande decisione se riesce ad aumentare le entrate, ridurre gli errori, controllare i costi e restituirti tempo. E può essere costoso se addebita su una base mal definita, aggiunge extra che non ti aspettavi o non migliora praticamente nulla.
Per questo, per sapere quanto costa davvero un'azienda di gestione di affitti vacazionali nel 2026, è necessario smontare il prezzo in vari strati.
Risposta rapida
Non esiste una commissione standard unica in Italia.
Le tariffe pubblicate attualmente mostrano modelli molto diversi. Ci sono gestori che annunciano un 15%, altri un 20%, altri un 25% + IVA e altri un 30% tutto incluso tranne le OTAs. La percentuale non può essere interpretata senza leggere cosa include, su quale base si applica e quali costi rimangono esclusi.
Il confronto utile non è “Gestore A: 18% / Gestore B: 22%”. Il confronto utile è: quanto denaro mi resta realmente con ciascuno e che lavoro, rischio e tempo mi toglie?
Cosa stanno addebitando oggi alcuni gestori in Italia
Non utilizziamo questi esempi per affermare che esista una “media ufficiale”. Non c'è. Servono a mostrare quanto sia ampio il mercato e perché confrontare solo la percentuale porta a errori.
- Costa Key: 20% sulle entrate lorde di ogni prenotazione.
- Aliving: commissione unica del 20%.
- Optima Rentals: scaglioni del 15%, 18% e 20% a seconda delle entrate mensili.
- VivaStay: 20% + IVA sull'importo incassato per ogni prenotazione.
- Hanami Group: 25% + IVA sulle entrate lorde delle prenotazioni.
- Casas e Ville: 30% tutto incluso tranne le OTAs.
- Amanirent: pubblica un intervallo di mercato tra il 15% e il 35%, con maggiore frequenza tra il 20% e il 30% a seconda del servizio.
Il ventaglio è sufficientemente ampio da trarre una conclusione: un 20% non significa la stessa cosa in due contratti diversi.
1. La prima domanda non è la percentuale: è la base
Immagina due gestori che addebitano un 20%. Sembra esattamente lo stesso prezzo. Ma uno calcola la sua commissione sull'importo lordo della prenotazione prima di detrarre l'OTA. L'altro la calcola sull'importo che arriva realmente dopo la commissione del canale. Non costano la stessa cosa.
Non è nemmeno la stessa cosa addebitare solo sull'alloggio; alloggio + pulizia; alloggio + pulizia + extra; importo prima o dopo gli sconti; prenotazioni effettivamente incassate; o prenotazioni generate anche se poi ci sono stati problemi.
Prima di firmare, chiedi: “Su quale importo esatto applicate la vostra percentuale?”
Se la risposta non può essere espressa in una frase chiara, è necessario rivederla bene.
2. L'IVA può cambiare molto la percezione del costo
Quando un'azienda di gestione fattura i suoi servizi, normalmente bisogna considerare l'IVA che corrisponde.
- Fatturato annuale dell'alloggio: 60.000 €
- Commissione di gestione: 20%
- Compensi del gestore: 12.000 €
- IVA del 21% su questi compensi: 2.520 €
- Uscita totale di cassa della fattura del gestore: 14.520 €
Questo equivale al 24,2% del fatturato lordo in uscita di cassa se consideriamo compensi + IVA. Ma l'effetto economico finale dell'IVA dipende dalla situazione fiscale concreta del proprietario o dell'azienda e se quell'IVA risulta deducibile o meno.
Regola: quando confronti offerte, confronta importi con lo stesso criterio fiscale.
3. La commissione del gestore non sostituisce necessariamente l'OTA
Che un gestore addebiti un 20% non significa automaticamente che Airbnb, Booking, Vrbo o altri canali siano inclusi in quel 20%. Spesso sono due strati distinti: commissione del canale e commissione del gestore.
Dal 13 ottobre 2026, Airbnb sta migrando gli host che non lo hanno ancora fatto a una struttura di commissione unica pagata dall'host, con un 15,5% per la maggior parte degli host. Questo obbliga a sapere se il gestore addebita la sua percentuale sul prezzo prima o dopo quella commissione.
Un esempio di perché importa
Supponiamo un alloggio che genera 60.000 € all'anno in subtotale di prenotazioni e, per semplificare, che tutto quel volume venga venduto su Airbnb con una commissione del 15,5%.
- Fatturato lordo: 60.000 €
- Airbnb al 15,5%: 9.300 €
- Gestore al 20% sul lordo: 12.000 €
Prima di pulizia, forniture, manutenzione, assicurazioni, comunità, tasse e altri costi, sono già stati impegnati 21.300 €, ovvero un 35,5% del lordo.
Questo non significa che “gestore + Airbnb = male”. Può continuare a essere perfettamente redditizio se il gestore genera un volume aggiuntivo sufficiente, migliora i prezzi, riduce i vuoti, aumenta le vendite dirette o risparmia tempo e errori. La questione è un'altra: devi misurarlo.
4. Il costo reale è negli extra che non appaiono nel titolo
Ci sono contratti che annunciano una commissione attraente e poi aggiungono servizi separati. È opportuno rivedere in particolare:
Pulizia e lavanderia
La paga l'ospite? La paga il proprietario? Si ripercuote a costo? Esiste un margine del gestore? Include biancheria da letto e rifornimenti?
Check-in e check-out
È sempre incluso o solo quando è remoto? C'è un supplemento per arrivi notturni o di persona?
Fotografia e registrazione iniziale
Esiste un costo di onboarding? Si addebita di nuovo se cambiano le foto o l'annuncio?
Manutenzione
Il gestore coordina senza margine o applica una percentuale sui fornitori e riparazioni?
Tecnologia
PMS, channel manager, serrature, pricing dinamico e monitoraggio sono inclusi o vengono fatturati separatamente?
Incassi e elaborazione
C'è una commissione per pagamenti con carta o per prenotazioni dirette?
Licenze, registrazioni e pratiche
Sono inclusi o vengono addebitati come servizio aggiuntivo?
Un contratto al 17% con cinque supplementi può finire per essere più costoso di uno al 22% realmente chiuso.
5. Allora un 20% è costoso?
Non si può rispondere senza misurare cosa restituisce.
Supponiamo che oggi tu gestisca autonomamente una casa che fattura 50.000 € all'anno. Spendi 1.000 € in strumenti e dedichi 25 ore al mese. Se valorizzi il tuo tempo a 20 €/ora, solo il tuo tempo ha un costo economico di 6.000 € all'anno. Tra software e tempo, la tua autogestione consuma già economicamente circa 7.000 €.
Ora arriva un gestore che addebita un 20%, ovvero 10.000 € su 50.000 €. A prima vista sembra chiaramente più costoso. Ma se riduce le tue ore da 25 a 3 al mese, aumenta il fatturato del 10%, riduce errori e vuoti e negozia meglio i fornitori, il confronto cambia completamente.
La domanda corretta è: quale miglioramento minimo delle entrate, costi o tempo deve ottenere il gestore per giustificare ciò che addebita?
6. Calcola il punto di pareggio prima di firmare
Per confrontare gestione e autogestione hai bisogno, come minimo: fatturato annuale attuale, software e strumenti, ore tue al mese, valore economico del tuo tempo, commissione del gestore, quote fisse, onboarding, ricarichi dei fornitori, ore che continuerai a dedicare e incremento delle entrate che ti aspetti di ottenere.
Aumento minimo delle entrate necessario
Quanto dovrebbe aumentare il fatturato affinché assumere il gestore non peggiori il tuo risultato economico.
Commissione massima sostenibile
Quale percentuale puoi pagare prima che la gestione smetta di compensare rispetto alla tua situazione attuale.
Gatavia ha un calcolatore specifico per fare esattamente questo confronto: Calcolatore del valore del gestore.
7. La liquidazione mensile fa parte del prezzo
Un gestore non deve solo generare prenotazioni. Deve essere in grado di spiegare chiaramente quali prenotazioni sono state incassate, quale canale le ha generate, quanto è stato detratto, quale commissione è stata applicata, quali spese sono state ripercosse, quali prenotazioni sono state annullate, quali importi sono ancora in sospeso e quale netto spetta realmente al proprietario.
Se ricevi un bonifico mensile ma non puoi ricostruire come si è arrivati a quella cifra, hai un problema di controllo finanziario anche se il gestore è bravo a operare.
8. Cosa chiedere prima di assumere un'azienda di gestione vacazionale
- percentuale esatta;
- base esatta su cui si calcola;
- se l'IVA è inclusa o meno;
- quali servizi include la commissione;
- quali servizi vengono addebitati separatamente;
- come vengono trattate le commissioni di Airbnb, Booking, Vrbo e altri canali;
- se esiste un margine sui fornitori;
- come vengono liquidate le cancellazioni e i no-show;
- quando viene pagato il proprietario;
- quale dettaglio economico include la liquidazione mensile;
- permanenza e condizioni di uscita;
- accesso ad annunci, conti e dati al termine della relazione.
Non hai bisogno di un contratto economico. Hai bisogno di un contratto che puoi comprendere, controllare e misurare.
9. Se hai già un gestore, la domanda cambia
Se stai già lavorando con un'azienda di gestione, inizia controllando i numeri. Incrocia prenotazioni, incassi, commissioni di canale, compensi del gestore, spese, documenti e liquidazioni.
Il Gatavia Check è pensato proprio per rilevare se ciò che figura nelle tue prenotazioni, entrate, spese e liquidazioni corrisponde davvero.
E se hai bisogno di una revisione umana più approfondita, puoi richiedere un Rapporto finanziario professionale o lavorare con il servizio di Direttore Finanziario assistito.
Conclusione: non comprare una percentuale
Un 15% può essere costoso. Un 25% può essere economico. Tutto dipende da ciò che accade dopo.
Quanto denaro e tempo mi resta dopo aver pagato tutto, e quanto sono meglio di prima?
Se puoi rispondere a questa domanda con dati, la decisione è piuttosto semplice. Se non puoi rispondere, il problema non è ancora la percentuale. È la mancanza di controllo.
FAQ
Quanto cobra un'azienda di gestione di affitti vacazionali in Italia?
Non esiste una percentuale unica. Le tariffe pubblicate nel 2026 mostrano modelli che vanno dal 15% al 30% o più a seconda dei servizi, della zona e della struttura del contratto. L'importante è controllare la base di calcolo e quali costi rimangono esclusi.
Un 20% di commissione di gestione è costoso?
Non necessariamente. Dipende da quanto aumenta le entrate, riduce i costi, libera tempo e assume lavoro operativo. Deve essere confrontato con il risultato economico dell'autogestione.
La commissione di Airbnb è inclusa in quella del gestore?
Non necessariamente. In molti contratti la commissione del canale e quella del gestore sono due costi distinti. È necessario rivedere il contratto e la liquidazione.
L'IVA è inclusa nella commissione del gestore?
Dipende da come viene annunciata la tariffa. È opportuno chiedere sempre l'importo finale con IVA e analizzare separatamente se quell'IVA è fiscalmente deducibile nel caso specifico.
Su quale importo di solito cobra il gestore?
Può addebitare su entrate lorde, nette, alloggio, alloggio più pulizia o altre basi. Non esiste una regola unica. La base deve essere definita espressamente nel contratto.
Come faccio a sapere se mi conviene assumere un gestore?
Confronta il risultato economico dell'autogestione con il risultato atteso sotto gestione, includendo entrate, commissione, extra, tecnologia, ore tue e valore del tuo tempo.