Il n'existe pas de taux d'occupation « bon » universel. Le taux d'occupation minimum rentable dépend de vos coûts fixes, de votre revenu net par nuit et de vos coûts variables par séjour. La métrique utile est le taux d'occupation d'équilibre : le pourcentage de nuits disponibles que vous devez vendre pour ne pas perdre d'argent.
La formule
Nuits d'équilibre = Coûts fixes annuels ÷ Contribution nette par nuit vendue
Taux d'occupation d'équilibre = Nuits d'équilibre ÷ Nuits disponibles × 100
Exemple complet
| Données | Exemple |
|---|---|
| Coûts fixes annuels | 18.000 € |
| ADR moyen | 180 € |
| Commissions et coûts variables par nuit | 60 € |
| Contribution nette par nuit | 120 € |
| Nuits disponibles | 365 |
Nuits d'équilibre = 18.000 / 120 = 150 nuits.
Taux d'occupation d'équilibre = 150 / 365 = 41,1 %.
Pourquoi un taux d'occupation de 70 % peut être mauvais
Si pour atteindre 70 % vous devez baisser considérablement le prix, assumer plus de nettoyage, augmenter les remises ou dépendre d'un canal coûteux, vous pouvez facturer plus et gagner moins.
Et pourquoi un 45 % peut être excellent
Un logement premium avec un ADR élevé et des coûts contrôlés peut largement dépasser son point d'équilibre avec un taux d'occupation modéré.
Ce que vous devez inclure dans les coûts fixes
- assurances ;
- licences et frais récurrents ;
- logiciel ;
- internet ;
- entretien de base ;
- coûts de structure ;
- financement, si vous calculez la trésorerie du propriétaire.
Ce que vous devez soustraire du revenu par nuit
- commission OTA ;
- coût de paiement ;
- nettoyage non récupéré ;
- blanchisserie et consommables ;
- coût variable des fournitures ;
- gestion variable si elle est facturée sur les revenus.
Faites un test de résistance
Calculez le taux d'occupation d'équilibre avec trois scénarios : ADR normal, ADR -10 % et ADR -20 %. Si une petite baisse de prix fait exploser votre taux d'occupation minimum, votre modèle a peu de marge de sécurité.
Ne poursuivez pas le taux d'occupation. Poursuivez une contribution suffisante pour couvrir vos coûts.
Le meilleur taux d'occupation est celui qui dépasse votre point d'équilibre avec une marge suffisante et sans détruire le prix.
Méthodologie
La formule utilise une analyse du point d'équilibre et sépare les coûts fixes de la contribution nette par nuit. Les pourcentages de l'exemple sont des hypothèses Gatavia, pas des moyennes de marché.
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