Quand je lis une règle qui dit "maximum 90 nuits par an", ma tête fait deux choses.
La partie propriétaire pense :
"D'accord. Une autre chose à contrôler."
La partie financière pose une question beaucoup moins juridique :
"Si je ne peux vendre que 90 nuits, combien chaque nuit doit-elle me rapporter pour que les chiffres restent bons ?"
Parce qu'une règle peut occuper deux lignes.
Mais ces deux lignes peuvent complètement changer une entreprise.
Nous avons donc fait une expérience.
Nous avons pris le même logement théorique, le même objectif économique annuel et le même pourcentage de nuits vendues.
Nous avons juste changé une chose : le nombre maximum de nuits autorisées par une certaine voie légale.
Dans notre scénario, passer d'une capacité de 180 nuits à 15 fait que chaque nuit vendue doit produire 12 fois plus pour atteindre exactement le même objectif annuel.
Le logement n'a pas changé. Le lit non plus. Ce qui a changé, c'est le nombre de nuits entre lesquelles vous pouvez répartir le résultat.
La maison que nous allons déplacer dans le monde
Nous l'appellerons Gatavia House 01.
Elle n'existe pas.
Et c'est précisément pour cela qu'elle nous est utile.
Si nous utilisions un logement réel à Paris et un autre différent à Tokyo, le prix d'achat, le nettoyage, les impôts, la demande, l'énergie, la taille, l'invité et presque tout le reste changeraient en même temps.
Il serait alors très difficile de savoir ce que nous mesurons.
Nous voulons isoler une seule variable :
Que fait le nombre de nuits légalement disponibles sur l'économie d'un logement ?
Objectif annuel de contribution : 24.000 €
Pourcentage de nuits légales que nous parvenons à vendre : 80 %
Même logement, mêmes coûts et même objectif économique dans tous les scénarios.
Nous ne disons pas que 24.000 € est un rendement normal ou recommandé. C'est un chiffre de laboratoire que nous utilisons pour vérifier ce qui se passe lorsque nous changeons uniquement la capacité légale d'exploitation.
Tout d'abord, un mot qui semble plus compliqué qu'il ne l'est
Nous allons parler de contribution.
Ce n'est pas le chiffre d'affaires.
Et ce n'est pas non plus automatiquement le bénéfice final.
Dit simplement : c'est l'argent que nous avons besoin que les nuits vendues apportent pour aider à payer les coûts de l'entreprise et atteindre le résultat que nous avons fixé.
Si nous voulons obtenir 24.000 € par an et que nous pouvons les répartir entre 144 nuits vendues, chaque nuit doit supporter une partie.
Si nous ne pouvons les répartir qu'entre 12 nuits, cette partie devient énorme.
Maintenant, déplaçons la maison
Avant tout, une précision importante.
Nous ne disons pas que "Airbnb ne permet que X nuits" dans chacune de ces villes.
Nous comparons des voies réglementaires concrètes.
Une même ville peut permettre d'autres modèles d'hébergement, des licences professionnelles, des changements d'usage ou des régimes différents.
Ce détail est très important.
À Paris, une résidence principale peut être louée comme hébergement touristique meublé pendant un maximum de 90 jours par an.
Un logement qui n'est pas une résidence principale entre dans un régime différent et nécessite, entre autres exigences, certaines autorisations et formalités. Par conséquent, les 90 jours de notre expérience correspondent spécifiquement à la voie de résidence principale.
À Londres, un logement résidentiel peut être utilisé pour la location de courte durée pendant un maximum de 90 nuits par an sans obtenir le permis d'urbanisme nécessaire pour dépasser cette limite, tant que les conditions applicables sont respectées.
Dépasser ces 90 nuits change la situation du point de vue urbanistique et oblige à revoir le régime correspondant.
À Amsterdam, le régime de location de vacances de la propre maison permet en général un maximum de 30 nuits par an.
Depuis le 1er avril 2026, certains quartiers de Centrum et De Pijp ont un maximum de 15 nuits annuelles.
De plus, il existe des exigences de permis, d'enregistrement, de communication des séjours et d'autres conditions. Ici, nous isolons uniquement la limite annuelle de nuits.
La voie régulée par la Private Lodging Business Act, connue couramment sous le nom de minpaku, établit un maximum national de 180 jours d'hébergement par an.
Ce maximum peut être réduit par des ordonnances locales. Le Japon dispose également d'autres régimes d'hébergement. Par conséquent, nous comparons la voie minpaku, sans affirmer que tout hébergement touristique japonais est limité à 180 jours.
Maintenant, faisons les comptes
Et ils sont beaucoup plus simples que toute la réglementation précédente.
Nous devons juste diviser.
| Scénario réglementaire | Maximum utilisé | Nous vendons 80 % | Objectif annuel | Nécessaire par nuit vendue | Charge vs 180 nuits |
|---|---|---|---|---|---|
| Japon · voie minpaku nationale | 180 nuits | 144 nuits | 24.000 € | ≈167 € | 1× |
| Paris · résidence principale | 90 jours | 72 nuits | 24.000 € | ≈333 € | 2× |
| Londres · voie analysée | 90 nuits | 72 nuits | 24.000 € | ≈333 € | 2× |
| Amsterdam · régime général analysé | 30 nuits | 24 nuits | 24.000 € | 1.000 € | 6× |
| Amsterdam · certains quartiers de Centrum / De Pijp | 15 nuits | 12 nuits | 24.000 € | 2.000 € | 12× |
Avec le même objectif annuel et en vendant le même 80 % de la capacité disponible, passer de 180 à 15 nuits multiplie par 12 la contribution que doit apporter chaque nuit vendue.
Il n'est pas nécessaire de connaître les finances pour le comprendre.
Si vous devez obtenir 24.000 € répartis entre 144 nuits, chacune doit supporter environ 167 €.
Si vous devez obtenir exactement ces mêmes 24.000 € avec seulement 12 nuits :
chacune doit supporter 2.000 €.
La maison reste la même.
L'objectif reste le même.
Ce qui a changé, c'est combien d'opportunités vous avez pour y parvenir.
Et ici naît une mesure que nous voulons suivre
Charge Réglementaire de Nuit Gatavia
Le nom technique peut sembler impressionnant.
Mais ce que nous voulons mesurer est assez simple :
combien de résultat économique chaque nuit que vous pouvez vendre doit supporter lorsque une réglementation réduit votre capacité annuelle.
Cela ne cherche pas à dire si une règle est bonne ou mauvaise. Cela cherche à mesurer une conséquence économique concrète.
Mais attention : cela NE signifie PAS qu'Amsterdam est douze fois pire que le Japon
Non.
Et si nous disions cela, nous ferions précisément le type d'analyse que nous ne voulons pas faire chez Gatavia.
Pour comparer la rentabilité réelle entre les villes, nous devrions introduire beaucoup plus de choses :
ADR réel, occupation, saison, durée de séjour et capacité à vendre les nuits disponibles.
Achat, impôts d'acquisition, rénovation, mobilier et financement.
Nettoyage, blanchisserie, fournitures, entretien, assurances, logiciels et gestion.
Licence, résidence principale, usage autorisé, ordonnances, communauté ou bâtiment et alternatives réglementaires.
Aujourd'hui, nous n'avons pas comparé tout cela.
Aujourd'hui, nous avons fait quelque chose de plus petit et, précisément pour cela, plus clair : changer une seule variable et voir ce que cela provoque.
Ainsi, nous savons exactement d'où provient le résultat.
La réglementation ne limite pas seulement les nuits. Elle change les comptes
C'est la partie qui m'intéresse le plus en tant que propriétaire.
Quand je lis :
"La ville limite la location touristique à 90 nuits."
Je ne veux plus me contenter du seul chiffre légal.
Je veux savoir :
"Que vient-il de se passer avec ce que je dois obtenir de chaque nuit pour que le logement ait encore du sens ?"
Dans notre exemple :
| Si vous passez de... | À... | Pour maintenir le même objectif, la charge par nuit... |
|---|---|---|
| 180 nuits | 90 nuits | double |
| 180 nuits | 30 nuits | multiplie par 6 |
| 180 nuits | 15 nuits | multiplie par 12 |
| 30 nuits | 15 nuits | double |
Cela ne signifie pas automatiquement que vous devez multiplier votre tarif par ces chiffres.
Peut-être que l'objectif annuel n'est plus raisonnable.
Peut-être qu'il existe une autre voie légale.
Peut-être que vous devez combiner des modèles.
Peut-être qu'il a du sens d'utiliser un modèle de séjour moyen pendant une autre partie de l'année.
Ou peut-être que ce logement n'a plus de sens sous ce modèle.
Et arriver à cette conclusion, c'est aussi bien faire les comptes.
Voici où l'Observatoire et le Radar cessent de se ressembler
Si demain une ville passe de 30 à 15 nuits, le Radar doit vous alerter.
Le plus tôt possible.
Parce que vous devez savoir ce qui a changé.
Mais l'Observatoire commence juste après.
Question :
"D'accord. Que vient de faire ce changement à l'économie du logement ?"
Le Radar détecte.
L'Observatoire mesure.
Faites le calcul avec n'importe quelle limite de nuits
Calculatrice Gatavia · Charge Réglementaire de Nuit
Changez nos chiffres par les vôtres.
Ceci n'est pas une prévision de rentabilité. L'outil isole uniquement l'effet mathématique du nombre de nuits disponibles. Il n'incorpore pas la demande, l'ADR, le prix d'achat, la fiscalité, le financement ni les coûts locaux.
Que ferions-nous avec ces informations ?
Nous n'achèterions pas un logement en nous basant uniquement sur ce calcul.
De loin.
Mais nous ne lirions plus non plus une limite de nuits comme si c'était simplement un chiffre légal.
Avant d'acheter, de changer de modèle ou d'assumer une nouvelle réglementation, nous ferions au minimum ces trois comptes :
Combien de nuits puis-je réellement vendre sous ma voie légale ?
Combien chaque nuit doit-elle rapporter pour que l'entreprise fonctionne ?
Y a-t-il une demande suffisante pour vendre ces nuits au niveau économique dont j'ai besoin ?
Si la troisième réponse est non, le problème ne se résout pas en espérant que l'ADR augmente.
Une règle de nuits ne limite pas seulement le calendrier. Elle répartit votre entreprise entre moins d'opportunités de vente.
Dans notre expérience, avec le même objectif économique et le même 80 % d'utilisation :
180 nuits → environ 167 € par nuit vendue.
90 nuits → environ 333 €.
30 nuits → 1.000 €.
15 nuits → 2.000 €.
Si le marché ne peut pas supporter ce que vous devez obtenir par nuit, vous n'avez pas un problème de tarification. Vous avez un problème de modèle économique.
Pourquoi ceci n'est pas un autre classement des "meilleures villes pour Airbnb"
Parce que nous ne savons toujours pas laquelle est la meilleure.
Et nous ne comptons pas l'inventer.
Une ville avec une limite de nuits plus basse peut avoir des prix beaucoup plus élevés, des coûts inférieurs, un logement moins cher ou une voie professionnelle complètement différente.
Une autre avec 180 nuits théoriques peut avoir des restrictions locales supplémentaires ou une demande insuffisante.
L'Observatoire n'existe pas pour fabriquer des gagnants. Il existe pour comprendre quelle variable influence réellement le résultat.
Ce qui vient ensuite
Ceci n'est que la première couche.
Nous pouvons maintenant ajouter, recherche après recherche :
prix d'acquisition, ADR, occupation, fiscalité, coût du travail, énergie, gestion, entretien, financement et tests de résistance.
Et alors nous pourrons poser des questions bien meilleures que :
"Quelle ville génère le plus de chiffre d'affaires ?"
Nous pourrons demander :
"Dans quelle ville un propriétaire achète-t-il réellement une meilleure entreprise ?"
C'est là que nous voulons amener le Gatavia Global Observatory.
Questions rapides
Paris a-t-il une limite générale de 90 nuits pour tout logement touristique ?
Non. Les 90 jours correspondent à la résidence principale dans le régime analysé. Les logements qui ne sont pas des résidences principales sont soumis à d'autres règles et autorisations.
À Londres, ne peut-on jamais dépasser 90 nuits ?
La règle analysée permet jusqu'à 90 nuits de location de courte durée d'un logement résidentiel sans le permis d'urbanisme nécessaire pour dépasser cet usage. Le dépasser oblige à revoir une autre situation réglementaire.
Amsterdam limite-t-il toute location touristique à 15 nuits ?
Non. Dans le régime analysé, la règle générale est de 30 nuits. Depuis le 1er avril 2026, certains quartiers de Centrum et De Pijp ont un maximum de 15 nuits. Il existe également d'autres types d'hébergement et régimes.
Tout hébergement touristique au Japon a-t-il un maximum de 180 jours ?
Non. Les 180 jours correspondent au régime régulé par la Private Lodging Business Act ou minpaku. Il existe d'autres systèmes et les ordonnances locales peuvent introduire des restrictions supplémentaires.
Les 167 €, 333 €, 1.000 € et 2.000 € sont-ils des prix recommandés ?
Non. Ce sont des résultats mathématiques de l'expérience Gatavia utilisant un objectif annuel fictif de 24.000 € et une utilisation de 80 % des nuits autorisées. Ils ne représentent pas l'ADR du marché ni une prévision de revenus.
Méthodologie Gatavia
Question : comment le résultat économique nécessaire par nuit change-t-il lorsque nous réduisons uniquement le nombre de nuits légalement disponibles ?
Variable modifiée : maximum annuel de nuits de la voie réglementaire analysée.
Variables maintenues : logement, objectif économique annuel et pourcentage d'utilisation.
Objectif utilisé : 24.000 € annuels de contribution.
Utilisation : 80 % du maximum de nuits disponible.
Formule : objectif annuel ÷ (maximum de nuits × utilisation).
Limitation : cette expérience ne calcule pas la rentabilité immobilière ni ne compare le rendement réel entre les villes. Elle isole exclusivement l'effet arithmétique de la capacité annuelle disponible sous les régimes sélectionnés.
Date de vérification réglementaire : 31 août 2026.
Sources primaires
Ville de Paris : Locations de vacances meublées : Règles à suivre .
London City Hall : Guide sur les locations de courte durée et de vacances à Londres .
Ville d'Amsterdam : Permis de location de vacances et règles .
Ville d'Amsterdam : Locations de vacances dans certaines parties de Centrum et De Pijp .
Japan Tourism Agency / MLIT : Private Lodging Business Act .