Savoir combien facture un logement touristique est relativement simple. Savoir combien gagne réellement son propriétaire est une autre affaire.
Un logement qui génère 30 000 € par an ne produit pas nécessairement 30 000 € de bénéfice, même si les dépenses directement associées aux réservations sont faibles.
Pour connaître la rentabilité réelle, il faut partir de tous les revenus générés par le logement et déduire tous les coûts nécessaires pour le maintenir, le commercialiser et l'exploiter pendant la période analysée.
La réponse courte
Le bénéfice réel d'un logement touristique est obtenu en soustrayant à ses revenus toutes les dépenses réelles liées à son exploitation.
Bénéfice réel = revenus - dépenses d'exploitation
Ensuite, pour connaître sa rentabilité, ce bénéfice doit être mis en relation avec l'investissement réalisé ou avec la valeur du bien, selon ce que l'on souhaite analyser.
Le problème est que de nombreux propriétaires calculent mal l'une des deux parties de cette équation.
Facturation n'est pas bénéfice
Imaginons un logement touristique qui génère 32 000 € en réservations pendant un an.
À première vue, cela peut sembler un excellent résultat. Mais pendant cette même année, des commissions d'Airbnb, Booking ou d'autres plateformes ont été perçues ; des frais de nettoyage et de blanchisserie ; électricité, eau, gaz et Internet ; assurance ; entretien et réparations ; produits de bienvenue et consommables ; logiciels et outils de gestion ; services professionnels ; publicité ; commissions de gestion et autres dépenses liées à l'activité.
Si tous ces coûts s'élèvent à 13 500 €, le résultat réel de l'exploitation n'est pas de 32 000 €.
32 000 € - 13 500 € = 18 500 €
C'est ce chiffre qui permet de commencer à comprendre combien produit réellement le logement.
Il y a des dépenses qui sont souvent oubliées
Une des erreurs les plus fréquentes est de ne comptabiliser que les dépenses directement liées à une réservation, comme le nettoyage ou la commission d'une plateforme.
Cependant, un logement génère des coûts même lorsqu'il n'a pas de clients. L'assurance continue. Internet continue. Certains approvisionnements continuent. Il peut y avoir de l'entretien, une cotisation de copropriété, des logiciels, des conseils ou d'autres services récurrents.
Si nous voulons connaître le résultat économique réel de l'exploitation, ces coûts doivent également être pris en compte.
Et l'hypothèque ?
Il convient ici de différencier deux concepts.
Une chose est d'analyser comment fonctionne économiquement l'exploitation du logement et une autre est d'analyser l'argent qui reste finalement disponible pour le propriétaire.
Pour étudier le fonctionnement de l'hébergement, il est très utile de séparer le résultat d'exploitation de son financement. Cela permet de comparer deux logements, qu'un soit hypothéqué et l'autre entièrement payé.
Ensuite, on peut ajouter le coût financier pour connaître le flux économique final du propriétaire.
Ce sont deux questions différentes :
- Mon logement est-il rentable en tant qu'entreprise ?
- Combien d'argent me reste-t-il réellement après avoir payé également son financement ?
Les deux réponses sont importantes, mais elles ne devraient pas être confondues.
Exemple pratique
Supposons qu'un logement obtienne pendant douze mois :
- Revenus des réservations : 35 000 €
- Commissions des plateformes et moyens de paiement : 4 200 €
- Nettoyage et blanchisserie : 3 400 €
- Fournitures : 2 700 €
- Entretien et petites réparations : 1 100 €
- Assurance, Internet, logiciels et autres dépenses : 1 600 €
Le résultat d'exploitation serait :
35 000 € - 13 000 € = 22 000 €
Le logement a donc généré 22 000 € avant de considérer le financement et les impôts.
À partir de là, d'autres indicateurs peuvent être calculés selon ce que le propriétaire souhaite connaître : marge, rentabilité sur l'investissement, rentabilité sur la valeur du bien, flux de trésorerie ou résultat fiscal.
Le taux d'occupation n'explique pas tout
Avoir un taux d'occupation très élevé ne signifie pas nécessairement gagner plus d'argent.
Un logement peut atteindre un taux d'occupation de 90 % grâce à des prix trop bas et finir par générer moins de bénéfice qu'un autre avec un taux d'occupation de 70 % et de meilleurs tarifs.
C'est pourquoi il est plus utile d'analyser ensemble les revenus, l'occupation, l'ADR, le RevPAR, les dépenses et la marge.
La question correcte ne devrait pas être seulement “Combien de jours ai-je occupés ?”, mais “Quel bénéfice me génère chaque logement et que puis-je faire pour l'améliorer ?”
Lorsque vous gérez plusieurs logements, le problème s'aggrave
Pour un gestionnaire professionnel, il ne suffit pas de connaître le résultat total de toutes ses propriétés. Il doit savoir ce qui se passe dans chaque hébergement.
Il peut avoir dix logements et découvrir que trois concentrent une bonne partie du bénéfice tandis que d'autres laissent à peine une marge.
Il doit également séparer correctement l'argent du propriétaire de ses propres revenus en tant que gestionnaire, contrôler les commissions, les réservations, les paiements, les dépenses et les liquidations.
Sans cette séparation, il est difficile de savoir quels logements fonctionnent réellement et lesquels ont besoin de changements.
Que devrait contrôler un propriétaire ?
Au minimum, il devrait pouvoir répondre à tout moment à ces questions :
- Combien ai-je facturé ?
- Combien ai-je dépensé ?
- Combien je gagne réellement ?
- Quel pourcentage de mes revenus part en dépenses ?
- Quels mois sont réellement rentables ?
- Quelles réservations laissent la plus grande marge ?
- Quelles dépenses augmentent ?
- Est-ce que je perçois tout ce que je devrais ?
- Mon logement s'améliore-t-il ou se dégrade-t-il par rapport à l'année précédente ?
Et surtout : Que puis-je faire pour améliorer le résultat ?
Car connaître les chiffres n'est que la première partie. L'information vraiment utile est celle qui permet de prendre une décision.
Des données aux décisions
Gatavia naît précisément autour de cette idée : ne pas se limiter à montrer des réservations, des revenus et des dépenses, mais à transformer toutes ces informations en une vision économique complète du logement.
L'objectif est qu'un propriétaire puisse savoir combien il gagne, combien il dépense, ce qui se passe avec son hébergement et où il peut améliorer ; et qu'un gestionnaire puisse faire exactement la même chose avec chacun des logements qu'il administre.
En d'autres termes : appliquer à un logement touristique la même logique qu'utiliserait un directeur financier dans une entreprise.
Plus de clarté. Plus de temps. Plus de vie.