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GATAVIA GLOBAL · Gatavia Indonésie

Location touristique en Indonésie

Cette section explique le fonctionnement de la location touristique en Indonésie et comment séparer correctement les différentes couches juridiques, fiscales et opérationnelles. La réponse concrète dépend du type de bien immobilier, de la forme d'exploitation et des règles qui s'appliquent au cas.

✓ Informations révisées: 26/08/2026
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Cette section explique comment analyser le marché, la rentabilité et l'investissement en Indonésie sans confondre les différentes couches juridiques, fiscales et opérationnelles. La réponse concrète dépend du type de bien immobilier, de la forme d'exploitation et des règles qui s'appliquent au cas. Les données spécifiques et vérifiées sont présentées ci-dessous dans le bloc d'information de Gatavia.

L'analyse d'investissement doit séparer les données générales du tourisme des métriques réelles d'un logement spécifique. Les nuitées nationales ou régionales aident à comprendre la demande, mais ne correspondent pas à l'occupation, au prix moyen ni à la rentabilité d'un bien.

Marché touristique de Indonésie

Données, contexte et principaux indicateurs du marché touristique.

tourisme
+10,8 % env. sur un an

15,39 millions d'arrivées internationales en 2025

L'Indonésie a fermé 2025 en récupérant pratiquement le volume d'avant la pandémie.

Période: 2025
tourisme
+9,72 %

6,95 millions d'arrivées étrangères directes à Bali en 2025

+9,72% par rapport à 2024.

Période: 2025
marché
23,44 %

Australie : 23,44 % des arrivées étrangères à Bali en 2025

Principal marché émetteur.

Période: 2025
réglementation
+46,5 %

Formalisation de la location de courte durée : unités avec NIB +46,5%

Comparaison 20 mai 2026 vs 31 mars 2025.

Période: 20 mai 2026
réglementation
+76,4 %

Croissance des villas avec NIB

Croissance des villas avec NIB Valeur: 76,4 % Année de référence: 2026 Champ: Indonésie Interprétation: La plus forte croissance parmi les catégories d'hébergement citées.

Période: 2026
fiscalité
Rp4,8bn

PP20/2026 : PPh final UMKM 0,5% jusqu'à Rp4,8bn pour profils éligibles

PP20/2026 : PPh final UMKM 0,5% jusqu'à Rp4,8bn pour profils éligibles Type applicable: 0,5 % Base imposable: 0,5% sur le chiffre d'affaires pour les profils éligibles ; ce n'est pas un régime universel pour les sociétés. Conditions: Chiffre d'affaires ≤Rp4,8bn et contribuable éligible. Exceptions: Les PT ordinaires, CV/firmes et PMA ne doivent pas être considérées comme éligibles après PP20/2026 ; vérifier le texte applicable. Exemple vérifié: Rp1bn de chiffre d'affaires éligible pourrait générer Rp5m de PPh final, avant les règles de tranche exonérées pour les personnes physiques.

Période: 2026
fiscalité
Rp150.000

Taxe pour les touristes étrangers à Bali Rp150.000

Taxe pour les touristes étrangers à Bali Rp150.000 Type applicable: IDR par visiteur/voyage Base imposable: Obligation du visiteur ; ce n'est pas une facturation ordinaire de l'hôte. Conditions: Visiteur étranger soumis. Exceptions: Exemptions prévues par la réglementation. Exemple vérifié: Séparer dans l'expérience de l'invité et la comptabilité.

Période: 2026

Alertes réglementaires

Aucune information publique n'est encore disponible pour cette section.

Cadre réglementaire

national

Licence touristique par risque via OSS

Oui.

Licence touristique par risque via OSS Application: Hébergement touristique Règle vérifiée: Oui. Conditions: Activité réelle, KBLI correct, échelle, emplacement et sujet opérateur. Exceptions: Il n'y a pas de licence nationale Airbnb simplifiée qui remplace le PBBR. Moment: Avant de commencer/continuer l'activité et en cas de changements matériels. Référence légale: PP 28/2025 ; Permen BKPM 5/2025 ; Permenpar 6/2025

national

KBLI 2025 : villa au sein d'un hébergement de courte durée

Oui.

KBLI 2025 : villa au sein d'un hébergement de courte durée Application: Villas et location de courte durée Règle vérifiée: Oui. Conditions: Villa exploitée en tant qu'hébergement touristique temporaire. Exceptions: Une simple activité immobilière/résidentielle ne devient pas une villa en étant annoncée sur une OTA. Moment: En vigueur, migration KBLI et changements d'activité. Référence légale: KBLI 2025 OSS · 55203 Villa

national

Transition 2025-2026 : ne pas utiliser de codes historiques sans réconciliation

Obligatoire de réviser.

Transition 2025-2026 : ne pas utiliser de codes historiques sans réconciliation Application: Entreprises existantes Règle vérifiée: Obligatoire de réviser. Conditions: Entreprise antérieure à KBLI 2025 ou document sectoriel avec code historique. Exceptions: La conversion purement numérique peut être automatique ; un changement réel d'activité ne l'est pas. Moment: Révision immédiate 2026 et à chaque renouvellement/changement. Référence légale: KBLI 2025 guide de transition ; Kemenpar 26 mai 2026

national

Norme sectorielle des villas : santé, sécurité, bâtiment et gestion

Oui.

Norme sectorielle des villas : santé, sécurité, bâtiment et gestion Application: Villa Règle vérifiée: Oui. Conditions: Activité classée comme villa et niveau de risque applicable. Exceptions: Les exceptions précises en matière de certification dépendent du niveau de risque et de la réglementation en vigueur. Moment: En continu ; certification et respect de la norme dans les délais applicables. Référence juridique: Permenpar 6/2025 Annex Villa

national

Pondok Wisata / maison d'hôtes n'est pas équivalent à une villa d'investissement

Catégorie distincte.

Pondok Wisata / maison d'hôtes n'est pas équivalent à une villa d'investissement Application: Maison d'hôtes / hébergement occupé par le propriétaire Règle vérifiée: Catégorie distincte. Conditions: Utilisation réelle en tant que maison d'hôtes et critères de catégorie. Exceptions: Si le bien est cédé en entier ou opère comme une villa, revoir un autre KBLI. Moment: Avant l'enregistrement et en cas de changements de modèle. Référence légale: Permenpar 6/2025 Annexe Pondok Wisata

national

KKPR/RDTR + PBG + SLF sont des portes séparées du NIB

Oui.

KKPR/RDTR + PBG + SLF sont des portes séparées du NIB Application: Propriétés touristiques Règle vérifiée: Oui. Conditions: Parcelle et bâtiment spécifiques. Exceptions: Les bâtiments existants peuvent avoir des documents historiques valides, mais des changements de fonction/travaux peuvent déclencher de nouvelles procédures. Moment: Avant l'achat, le changement d'usage, la rénovation et l'ouverture. Référence légale: PP 16/2021; PP28/2025; SIMBG

national

Déclaration des clients étrangers via APOA

Oui.

Déclaration des clients étrangers via APOA Application: Hébergements accueillant des étrangers Règle vérifiée: Oui. Conditions: Client étranger. Exceptions: Ne remplace pas les autres obligations policières ou locales éventuellement applicables. Moment: Pour chaque séjour et conformément aux exigences et délais du système. Référence juridique: Immigration Law art.72 + APOA

national

Loi sur la protection des données pleinement applicable depuis octobre 2024

Oui.

Loi sur la protection des données pleinement applicable depuis octobre 2024 Application: Hôtes, gestionnaires, OTA et prestataires Règle vérifiée: Oui. Conditions: Traitement de données personnelles. Exceptions: Les obligations précises dépendent du rôle et du traitement effectué. Moment: En continu. Référence juridique: UU 27/2022 PDP; Komdigi implementation status

Fiscalité de l'hébergement touristique

Fiscalité

PPh Badan général : 22%

22
Fiscalité

PPh personne physique : 5% à 35% par tranches

Fiscalité

PP20/2026 : PPh final UMKM 0,5% jusqu'à Rp4,8bn pour profils éligibles

0.5
Fiscalité

Personne physique éligible : les premiers Rp500m de chiffre d'affaires annuel sans PPh final

500000000
Fiscalité

Jasa perhotelan local: fuera de PPN central cuando encaja en PMK70

Fiscalité

PBJT jasa perhotelan: techo general 10%, tipo exacto por Perda

10

Évolution réglementaire et du marché

22/04/2026

PP20/2026 modifie qui peut utiliser le 0,5% UMKM

Le 0,5% reste, mais l'éligibilité a été restreinte.

30/03/2026

Versionnage KBLI historique → 2025

Versionnage KBLI historique → 2025 Application: Entreprises existantes À contrôler: Conserver 551xx historique et 552xx actuel lorsque nécessaire. Processus: Enregistrer le code précédent, le code actuel, la date de conversion, si c'était automatique et si l'écriture/l'activité a changé. Valider dans OSS. Fréquence: Une fois + en cas de changement Documentation: Ancien/nouveau NIB, écrit, capture d'OSS/PDF Preuve: Enregistrement de conversion de KBLI Risque: Critique

17/10/2024

UU PDP est maintenant pleinement applicable

Depuis octobre 2024, cela ne doit pas être considéré comme une période de transition.

14/02/2024

Taxe pour touristes étrangers à Bali : obligation du visiteur, pas PBJT du logement

Oui.

CONTENU PROFESSIONNEL

Dossier Professionnel Gatavia · Indonésie

Analyse avancée pour propriétaires, gestionnaires et investisseurs.

01

Due diligence

Vérifications professionnelles avant achat, exploitation ou transformation d'un logement touristique.

🔒 Contenu protégé
02

Réglementation avancée

Analyse approfondie des exigences, restrictions, risques et scénarios réglementaires.

🔒 Contenu protégé
03

Fiscalité professionnelle

Traitement fiscal avancé, scénarios et points nécessitant une attention particulière.

🔒 Contenu protégé
04

Exploitation professionnelle

Procédures, obligations récurrentes et contrôle documentaire.

🔒 Contenu protégé
05

Radar territorial

Analyse des territoires et villes présentant des différences de marché ou de réglementation.

🔒 Contenu protégé
06

Investisseurs

Risques, coûts, rentabilité et critères avant une décision d'investissement.

🔒 Contenu protégé
07

Gestionnaires

Conformité, représentation, reporting, documentation et gestion professionnelle.

🔒 Contenu protégé
08

Indicateurs et alertes

Indicateurs professionnels du marché, de la demande, du risque et de l'évolution réglementaire.

🔒 Contenu protégé

Ce dossier fait partie de Gatavia Pays et Gatavia Global.

Sources et organismes de référence

Badan Pusat Statistik (BPS)
Badan Pusat Statistik (BPS)
BPS Provinsi Bali
BPS Provinsi Bali
Direktorat Jenderal Imigrasi
Direktorat Jenderal Imigrasi
Direktorat Jenderal Pajak
Direktorat Jenderal Pajak
Direktorat Jenderal Pajak
Direktorat Jenderal Pajak
Kementerian ATR/BPN
Kementerian ATR/BPN
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Komunikasi dan Digital
Kementerian Komunikasi dan Digital
Kementerian Pariwisata
Kementerian Pariwisata
Kementerian Pariwisata
Kementerian Pariwisata
Kementerian PUPR
Kementerian PUPR
OSS Indonesia
OSS Indonesia
OSS Indonesia
OSS Indonesia
Pemerintah Kabupaten Badung
Pemerintah Kabupaten Badung
Pemerintah Provinsi Bali
Pemerintah Provinsi Bali
Pemerintah Provinsi Bali
Pemerintah Provinsi Bali
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
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