turismo
+10,8 % aprox. interanual
15,39 millones de llegadas internacionales en 2025
Indonesia cerró 2025 prácticamente recuperando el volumen prepandemia.
Periodo: 2025
GATAVIA GLOBAL · Indonesia
Alquiler turístico en Indonesia
Guía profesional Gatavia de alquiler turístico en Indonesia: Bali, villas, KBLI 2025, OSS/NIB, PBG/SLF, PBJT, APOA, protección de datos, inversión extranjera, PT PMA, Lombok, Jakarta y gestión profesional.
✓ Información revisada: 26/08/2026
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GATAVIA
Indonesia combina uno de los mercados turísticos más grandes del Sudeste Asiático con un ecosistema de villas especialmente intenso en Bali. El valor no está en una regla STR única, porque no existe: la explotación debe encajar simultáneamente en KBLI/OSS, estándares turísticos, suelo y edificio, fiscalidad local/nacional, inmigración/datos y, si hay capital extranjero, reglas PMA.
Bali es el mercado villa más visible; Jakarta funciona mejor como mercado urbano/serviced accommodation; Lombok/Mandalika, Yogyakarta, Bandung, Labuan Bajo y Batam/Bintan requieren tesis operativas distintas. En 2025 Bali registró 6,95M llegadas extranjeras directas y Kemenpar reportó en mayo 2026 un fuerte salto en formalización de alojamientos.
Mercado turístico de Indonesia
Datos, contexto y principales indicadores del mercado turístico.
turismo
+9,72 %
6,95 millones de llegadas extranjeras directas a Bali en 2025
+9,72% respecto de 2024.
Periodo: 2025
mercado
23,44 %
Australia: 23,44% de llegadas extranjeras a Bali en 2025
Principal mercado emisor.
Periodo: 2025
regulacion
+46,5 %
Formalización STR: unidades con NIB +46,5%
Comparación 20 mayo 2026 vs 31 marzo 2025.
Periodo: 20 mayo 2026
regulacion
+76,4 %
Villas formalizadas: +76,4%
Mayor crecimiento entre las ocho categorías de alojamiento de corta estancia citadas por Kemenpar.
Periodo: 20 mayo 2026
inversion
Rp1.931,2tn
Rp1.931,2tn de inversión realizada en 2025
101,3% del objetivo nacional.
Periodo: 2025
fiscalidad
Rp4,8bn
Umbral régimen PPh final UMKM: Rp4,8bn
PP20/2026 mantiene el umbral para perfiles elegibles.
Periodo: 2026
fiscalidad
Rp150.000
Bali foreign tourist levy: Rp150.000
Cargo provincial por visitante extranjero.
Periodo: 2026
Alertas regulatorias
high
No confundir “puedo ser dueño de una vivienda” con “puedo explotar una villa turística”
Suelo/propiedad, inversión PMA y licencia turística son puertas distintas.
high
Kemenpar prepara verificación NIB/KBLI/NKU con OTAs
Objetivo anunciado: API de verificación y bloqueo de inventario sin licencia.
high
Formalización de villas acelera: +76,4%
Dato Kemenpar a 20 mayo 2026.
high
PP20/2026 cambia quién puede usar el 0,5% UMKM
El 0,5% sigue, pero la elegibilidad se ha estrechado.
high
KBLI 2025: villa es 55203, pero la norma turística 6/2025 aún muestra 55193
Hay una transición documental real en 2026.
high
Bali pidió a Airbnb retirar negocios sin licencia o impuestos
La provincia está conectando licencia, fiscalidad y plataforma.
high
Bali intensifica enforcement de inversión y licencias
423 operadores fueron sancionados administrativamente tras 426 casos señalados en 2025.
high
UU PDP ya es plenamente aplicable
Desde octubre de 2024 no debe tratarse como periodo de transición.
high
Love Bali levy sigue siendo una capa separada
Rp150.000 por visitante extranjero sujeto.
Marco regulatorio
national
Licencia turística por riesgo a través de OSS
Sí.
El marco vigente combina PP28/2025, Permen BKPM 5/2025 y normas sectoriales de Turismo. El NIB identifica al operador, pero según riesgo y actividad pueden existir Sertifikat Standar, izin y PB UMKU adicionales.
national
KBLI 2025: villa dentro de alojamiento de corta estancia
Sí.
KBLI 2025 clasifica la actividad de villa en 55203 dentro del subgrupo 5520 de alojamiento de corta estancia. La clasificación debe corresponder a lo que realmente se hace, no al nombre comercial del activo.
national
Transición 2025-2026: no usar códigos históricos sin reconciliación
Obligatorio revisar.
En 2026 OSS está migrando KBLI 2025; las licencias existentes no quedan automáticamente inválidas por la recodificación, pero la numeración y, si cambia sustancia/objeto social, la documentación deben reconciliarse. Permenpar 6/2025 aún muestra villa con código histórico 55193.
national
Estándar sectorial de villa: salud, seguridad, edificio y gestión
Sí.
Permenpar 6/2025 exige para la villa elementos de estándar como SLS, primeros auxilios, extintor, agua limpia, estatus claro del inmueble, edificio destinado al negocio de villa, procesos de reserva/check-in/out/pago/reclamaciones, plan de negocio y SOP documentados.
national
Pondok Wisata / homestay no equivale a villa de inversión
Categoría distinta.
El estándar histórico de Pondok Wisata describe vivienda habitada por el propietario con parte de habitaciones alquiladas, con límite de escala en el estándar sectorial; exige seguridad, salud y registros. No debe utilizarse para encubrir una villa íntegra explotada comercialmente.
national
KKPR/RDTR + PBG + SLF son puertas separadas del NIB
Sí.
La licencia comercial no sustituye la conformidad espacial ni la función/seguridad del edificio. Deben verificarse KKPR/RDTR cuando proceda, PBG y SLF, incluida la función del edificio compatible con alojamiento.
national
Reporte de huéspedes extranjeros mediante APOA
Sí.
El propietario o gestor de alojamiento debe reportar a las autoridades de inmigración los extranjeros alojados; APOA contempla expresamente villa, rumah sewa, apartamento, condominio, guest house y homestay.
national
Ley de Protección de Datos plenamente aplicable desde octubre 2024
Sí.
UU 27/2022 PDP ya es plenamente aplicable. Pasaportes, IDs, contactos y datos de pago/estancia requieren base, seguridad, minimización, retención y gestión de derechos/incidentes.
Fiscalidad del alojamiento turístico
Corporate income tax
PPh Badan general: 22%
22
Individual income tax
PPh persona física: 5% a 35% por tramos
Final UMKM regime
PP20/2026: PPh final UMKM 0,5% hasta Rp4,8bn para perfiles elegibles
0.5
PP20/2026 UMKM
Persona física elegible: primeros Rp500m de omzet anual sin PPh final
500000000
PBJT/local tax object
Jasa perhotelan local: fuera de PPN central cuando encaja en PMK70
Local PBJT
PBJT jasa perhotelan: techo general 10%, tipo exacto por Perda
10
Evolución normativa y del mercado
26/05/2026
Kemenpar anuncia API OTA y datos de formalización
NIB STR +46,5%; villa +76,4%; objetivo API junio 2027.
22/04/2026
PP20/2026 modifica régimen tributario UMKM
Mantiene 0,5% pero limita perfiles elegibles.
30/03/2026
BKPM acelera ajuste KBLI 2025
OSS/AHU realizan conversiones numéricas; cambios sustantivos requieren ajuste real.
12/02/2026
Bali pide delisting de negocios no licenciados/no fiscales
Airbnb y Love Bali entran en la estrategia de cumplimiento.
22/01/2026
Bali Desk Investasi refuerza enforcement
BKPM publica 423 sanciones administrativas tras fiscalización 2025.
10/10/2025
Permenpar 6/2025 entra en vigor
Nuevo estándar turístico y sanciones.
02/10/2025
Permen BKPM 5/2025 entra en vigor
Nuevo procedimiento OSS e inversión.
05/06/2025
PP28/2025 entra en vigor
Nuevo marco PBBR sustituye PP5/2021.
17/10/2024
Finaliza transición de UU PDP
Komdigi confirma aplicación plena desde octubre 2024.
14/02/2024
Bali inicia foreign tourist levy
Rp150.000 para visitantes extranjeros sujetos.
17/10/2022
UU27/2022 PDP entra en vigor
Comienza transición de protección de datos.
01/06/2022
PMK70/2022 aclara PPN para jasa perhotelan
Villa, pondok wisata, guesthouse y vivienda privada funcionando como hotel pueden caer fuera de PPN central y dentro de impuesto local.
25/05/2021
Perpres49/2021 modifica lista de campos de inversión
Actualiza condiciones/reservas de inversión.
02/02/2021
PP16/2021 redefine marco de edificios
PBG/SLF se convierten en piezas estructurales del control de edificio.
02/02/2021
PP18/2021 actualiza derechos sobre suelo y vivienda extranjera
Reordena Hak Pakai, propiedad horizontal y condiciones para extranjeros.
CONTENIDO PROFESIONAL
Dossier Profesional Gatavia · Indonesia
Análisis avanzado para propietarios, gestores e inversores que necesitan ir más allá de la información pública.
01
Due diligence
Comprobaciones profesionales antes de comprar, operar o transformar una vivienda turística.
🔒 Contenido protegido
02
Regulación avanzada
Análisis profundo de requisitos, restricciones, riesgos y escenarios regulatorios.
🔒 Contenido protegido
03
Fiscalidad profesional
Tratamiento fiscal avanzado, escenarios y cuestiones que requieren especial atención.
🔒 Contenido protegido
04
Operativa profesional
Procedimientos, obligaciones recurrentes y control documental de la actividad.
🔒 Contenido protegido
05
Radar territorial
Lectura de territorios, ciudades y zonas con diferencias de mercado o regulación.
🔒 Contenido protegido
06
Inversores
Riesgos, costes, rentabilidad, escenarios y criterios previos a una decisión de inversión.
🔒 Contenido protegido
07
Gestores
Cumplimiento, representación, reporting, documentación y gestión profesional para terceros.
🔒 Contenido protegido
08
Métricas y alertas
Indicadores profesionales de mercado, demanda, riesgo y evolución normativa.
🔒 Contenido protegido
Este dossier forma parte de Gatavia País y Gatavia Global.
Fuentes y organismos de referencia
Badan Pusat Statistik (BPS)
Statistik Kunjungan Wisatawan Mancanegara 2025Badan Pusat Statistik (BPS)
Domestic Tourism Statistics 2025BPK / Government of Indonesia
UU No. 1 Tahun 2022 — HKPD local property tax frameworkBPS Provinsi Bali
Bali foreign arrivals Jan-Dec 2025Direktorat Jenderal Imigrasi
APOA · Aplikasi Pelaporan Orang AsingDirektorat Jenderal Pajak
Final income tax on transfer of land/building — 2.5%Direktorat Jenderal Pajak
Corporate Income Tax rateDirektorat Jenderal Pajak
DJP confirms PP Nomor 20 Tahun 2026 UMKM rulesKementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN
Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021 — foreign residential ownership limitsKementerian ATR/BPN
Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021Kementerian Investasi/BKPM
Desk Investasi Bali · strengthened supervisionKementerian Investasi/BKPM
Investment realization 2025Kementerian Investasi/BKPM
PP Nomor 28 Tahun 2025 · Risk-Based Business LicensingKementerian Investasi/BKPM
Permen Investasi/BKPM Nomor 5 Tahun 2025Kementerian Keuangan
PMK 70/PMK.03/2022 · VAT scope for hospitality servicesKementerian Komunikasi dan Digital
Implementation of Personal Data Protection LawKementerian Pariwisata
Ministry of Tourism Develops API System with OTAs to Strengthen Governance of Tourism Accommodation SectorKementerian Pariwisata
Peraturan Menteri Pariwisata Nomor 6 Tahun 2025Kementerian Pariwisata
Portal verifikasi usaha akomodasiKementerian PUPR
SIMBG · Sistem Informasi Manajemen Bangunan GedungOSS Indonesia
KBLI 2025 · Penyediaan AkomodasiOSS Indonesia
KBLI 2025 · portal clasificaciónPemerintah Kabupaten Badung
Perda Kabupaten Badung Nomor 7 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi DaerahPemerintah Provinsi Bali
Love Bali · Foreign Tourist Levy RegulationPemerintah Provinsi Bali
Surat Edaran Nomor 7 Tahun 2025 · foreign tourist rulesPemerintah Provinsi Bali
Bali asks Airbnb to remove unlicensed and tax-noncompliant tourism businessesPemerintah Provinsi DKI Jakarta
PBJT Jasa PerhotelanPemerintah Republik Indonesia
PP Nomor 16 Tahun 2021 · Bangunan GedungPemerintah Republik Indonesia
UU Nomor 1 Tahun 2022 · HKPDPemerintah Republik Indonesia
Perpres Nomor 49 Tahun 2021 · Investment Business FieldsPemerintah Republik Indonesia
PP Nomor 18 Tahun 2021 · Hak Atas TanahGUÍA PROFESIONAL PDF
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