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GATAVIA GLOBAL · Gatavia Indonésia

Alojamento turístico em Indonésia

Esta seção explica o funcionamento do aluguel turístico na Indonésia e como separar corretamente as diferentes camadas jurídicas, fiscais e operativas. A resposta concreta depende do tipo de imóvel, da forma de exploração e das regras que se aplicam ao caso.

✓ Informação revista: 26/08/2026
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Esta seção explica como analisar o mercado, a rentabilidade e o investimento na Indonésia sem confundir as distintas camadas jurídicas, fiscais e operativas. A resposta concreta depende do tipo de imóvel, da forma de exploração e das regras que resultem aplicáveis ao caso. Os dados específicos e verificados são apresentados a seguir no bloco de informação da Gatavia.

A análise de investimento deve separar os dados gerais de turismo das métricas reais de uma residência específica. As pernoites nacionais ou regionais ajudam a entender a demanda, mas não equivalem à ocupação, ao preço médio nem à rentabilidade de um imóvel.

Mercado turístico de Indonésia

Dados, contexto e principais indicadores do mercado turístico.

turismo
+10,8 % aprox. homólogo

15,39 milhões de chegadas internacionais em 2025

A Indonésia fechou 2025 praticamente recuperando o volume prepandêmico.

Período: 2025
turismo
+9,72 %

6,95 milhões de chegadas estrangeiras diretas a Bali em 2025

+9,72% em relação a 2024.

Período: 2025
mercado
23,44 %

Austrália: 23,44% de chegadas estrangeiras a Bali em 2025

Principal mercado emissor.

Período: 2025
regulamentação
+46,5 %

Formalização do aluguel de curta duração: unidades com NIB +46,5%

Comparação 20 de maio de 2026 vs 31 de março de 2025.

Período: 20 de maio de 2026
regulamentação
+76,4 %

Crescimento de villas com NIB

Crescimento de villas com NIB Valor: 76,4 % Ano de referência: 2026 Âmbito: Indonésia Interpretação: Maior crescimento entre as categorias de alojamento citadas.

Período: 2026
fiscalidade
Rp4,8bn

PP20/2026: PPh final UMKM 0,5% até Rp4,8bn para perfis elegíveis

PP20/2026: PPh final UMKM 0,5% até Rp4,8bn para perfis elegíveis Tipo aplicável: 0,5 % Base imponível: 0,5% sobre omzet para perfis que atendem; não é um regime universal para sociedades. Condições: Omzet ≤Rp4,8bn e contribuinte elegível. Exceções: PT ordinária, CV/empresa e PMA não devem ser consideradas elegíveis após PP20/2026; verificar texto aplicável. Exemplo verificado: Rp1bn de omzet elegível poderia gerar Rp5m de PPh final, antes das regras de faixa isenta de pessoa física.

Período: 2026
fiscalidade
Rp150.000

Imposto para turistas estrangeiros em Bali Rp150.000

Imposto para turistas estrangeiros em Bali Rp150.000 Tipo aplicável: IDR por visitante/viagem Base imponível: Obrigação do visitante; não é faturamento ordinário do anfitrião. Condições: Visitante estrangeiro sujeito. Exceções: Isenções previstas pela regulamentação. Exemplo verificado: Separar na experiência do hóspede e contabilidade.

Período: 2026

Alertas regulamentares

Ainda não existe informação pública disponível para esta secção.

Quadro regulamentar

nacional

Licença turística por risco através de OSS

Sim.

Licença turística por risco através de OSS Aplicação: Alojamento turístico Regra verificada: Sim. Condições: Atividade real, KBLI correto, escala, localização e sujeito operador. Exceções: Não há uma licença nacional simplificada do Airbnb que substitua o PBBR. Momento: Antes de iniciar/continuar a atividade e diante de mudanças materiais. Referência legal: PP 28/2025; Permen BKPM 5/2025; Permenpar 6/2025

nacional

KBLI 2025: villa dentro de hospedagem de curta estadia

Sim.

KBLI 2025: villa dentro de hospedagem de curta estadia Aplicação: Villas e aluguel de curta estadia Regra verificada: Sim. Condições: Villa operada como hospedagem turística temporária. Exceções: Uma mera atividade imobiliária/residencial não se transforma em villa por ser anunciada em uma OTA. Momento: Na alta, migração KBLI e mudanças de atividade. Referência legal: KBLI 2025 OSS · 55203 Villa

nacional

Transição 2025-2026: não usar códigos históricos sem reconciliação

Obrigatório revisar.

Transição 2025-2026: não usar códigos históricos sem reconciliação Aplicação: Negócios existentes Regra verificada: Obrigatório revisar. Condições: Negócio anterior ao KBLI 2025 ou documento setorial com código histórico. Exceções: A conversão puramente numérica pode ser automática; uma mudança real de atividade não é. Momento: Revisão imediata 2026 e em cada renovação/mudança. Referência legal: Orientação de transição KBLI 2025; Kemenpar 26 de maio de 2026

nacional

Norma setorial de villa: saúde, segurança, edifício e gestão

Sim.

Norma setorial de villa: saúde, segurança, edifício e gestão Aplicação: Villa Regra verificada: Sim. Condições: Atividade enquadrada como villa e nível de risco aplicável. Exceções: As exceções específicas de certificação dependem do nível de risco e da norma em vigor. Momento: Contínuo; certificação e norma nos prazos aplicáveis. Referência legal: Permenpar 6/2025 Annex Villa

nacional

Pondok Wisata / homestay não equivale a vila de investimento

Categoria distinta.

Pondok Wisata / homestay não equivale a vila de investimento Aplicação: Homestay / alojamento ocupado pelo proprietário Regra verificada: Categoria distinta. Condições: Uso real como homestay e critérios da categoria. Exceções: Se o imóvel for cedido integralmente ou operar como vila, revisar outro KBLI. Momento: Antes da inscrição e perante mudanças de modelo. Referência legal: Permenpar 6/2025 Anexo Pondok Wisata

nacional

KKPR/RDTR + PBG + SLF são portas separadas do NIB

Sim.

KKPR/RDTR + PBG + SLF são portas separadas do NIB Aplicação: Imóveis turísticos Regra verificada: Sim. Condições: Lote e edifício concretos. Exceções: Edifícios existentes podem ter documentos históricos válidos, mas mudanças de função/obra podem ativar novos trâmites. Momento: Antes da compra, mudança de uso, reforma e abertura. Referência legal: PP 16/2021; PP28/2025; SIMBG

nacional

Comunicação de hóspedes estrangeiros através do APOA

Sim.

Comunicação de hóspedes estrangeiros através do APOA Aplicação: Alojamentos que recebem estrangeiros Regra verificada: Sim. Condições: Hóspede estrangeiro. Exceções: Não substitui outras obrigações policiais ou locais que possam existir. Momento: Por estadia e de acordo com os requisitos e prazos do sistema. Referência legal: Immigration Law art.72 + APOA

nacional

Lei de Proteção de Dados plenamente aplicável desde outubro de 2024

Sim.

Lei de Proteção de Dados plenamente aplicável desde outubro de 2024 Aplicação: Anfitriões, gestores, OTA e prestadores Regra verificada: Sim. Condições: Tratamento de dados pessoais. Exceções: As obrigações específicas dependem da função e do tratamento realizado. Momento: Contínuo. Referência legal: UU 27/2022 PDP; Komdigi implementation status

Fiscalidade do alojamento turístico

Fiscalidade

PPh Badan geral: 22%

22
Fiscalidade

PPh pessoa física: 5% a 35% por faixas

Fiscalidade

PP20/2026: PPh final UMKM 0,5% até Rp4,8bn para perfis elegíveis

0.5
Fiscalidade

Pessoa física elegível: primeiros Rp500m de omzet anual sem PPh final

500000000
Fiscalidade

Jasa perhotelan local: fuera de PPN central cuando encaja en PMK70

Fiscalidade

PBJT jasa perhotelan: techo general 10%, tipo exacto por Perda

10

Evolução regulamentar e do mercado

22/04/2026

PP20/2026 muda quem pode usar 0,5% UMKM

O 0,5% continua, mas a elegibilidade foi restringida.

30/03/2026

Versionado KBLI histórico → 2025

Versionado KBLI histórico → 2025 Aplicação: Negócios existentes O que controlar: Manter 551xx histórico e 552xx atual quando aplicável. Processo: Registrar código anterior, código atual, data de conversão, se foi automática e se a escritura/atividade mudou. Validar no OSS. Frequência: Uma vez + ante mudança Documentação: NIB antigo/novo, escritura, captura de OSS/PDF Evidência: Registro de conversão de KBLI Risco: Crítico

17/10/2024

UU PDP já é plenamente aplicável

Desde outubro de 2024, não deve ser tratado como período de transição.

14/02/2024

Imposto sobre turistas estrangeiros em Bali: obrigação do visitante, não PBJT da acomodação

Sim.

CONTEÚDO PROFISSIONAL

Dossier Profissional Gatavia · Indonésia

Análise avançada para proprietários, gestores e investidores.

01

Due diligence

Verificações profissionais antes de comprar, explorar ou transformar um alojamento turístico.

🔒 Conteúdo protegido
02

Regulamentação avançada

Análise aprofundada de requisitos, limitações, riscos e cenários regulamentares.

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03

Fiscalidade profissional

Tratamento fiscal avançado e questões que exigem especial atenção.

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04

Operação profissional

Procedimentos, obrigações recorrentes e controlo documental.

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05

Radar territorial

Análise de territórios e cidades com diferenças de mercado ou regulamentação.

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06

Investidores

Riscos, custos, rentabilidade e critérios antes de uma decisão de investimento.

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07

Gestores

Cumprimento, representação, reporting, documentação e gestão profissional.

🔒 Conteúdo protegido
08

Métricas e alertas

Indicadores profissionais de mercado, procura, risco e evolução regulamentar.

🔒 Conteúdo protegido

Este dossier está incluído em Gatavia País e Gatavia Global.

Fontes e organismos de referência

Badan Pusat Statistik (BPS)
Estatísticas de Turismo Doméstico 2025
Badan Pusat Statistik (BPS)
Badan Pusat Statistik (BPS)
BPS Provinsi Bali
BPS Provinsi Bali
Direktorat Jenderal Imigrasi
Direktorat Jenderal Imigrasi
Direktorat Jenderal Pajak
Direktorat Jenderal Pajak
Direktorat Jenderal Pajak
Direktorat Jenderal Pajak
Kementerian ATR/BPN
Kementerian ATR/BPN
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Investasi/BKPM
Kementerian Komunikasi dan Digital
Kementerian Komunikasi dan Digital
Kementerian Pariwisata
Kementerian Pariwisata
Kementerian Pariwisata
Kementerian Pariwisata
Kementerian PUPR
Kementerian PUPR
OSS Indonesia
OSS Indonesia
OSS Indonesia
OSS Indonesia
Pemerintah Kabupaten Badung
Pemerintah Kabupaten Badung
Pemerintah Provinsi Bali
Pemerintah Provinsi Bali
Pemerintah Provinsi Bali
Pemerintah Provinsi Bali
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
Pemerintah Republik Indonesia
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