Si estás comparando empresas para gestionar una vivienda turística, es muy fácil caer en una pregunta demasiado simple: “¿Qué porcentaje cobráis?”
Es lógica. Pero por sí sola sirve de poco.
Un gestor al 20 % puede ser una gran decisión si consigue elevar ingresos, reducir errores, controlar costes y devolverte tiempo. Y puede ser caro si cobra sobre una base mal definida, añade extras que no esperabas o no mejora prácticamente nada.
Por eso, para saber cuánto cuesta de verdad una empresa de gestión de alquiler vacacional en 2026, hay que desmontar el precio en varias capas.
Respuesta rápida
No existe una única comisión estándar en España.
Las tarifas publicadas actualmente muestran modelos muy distintos. Hay gestoras que anuncian un 15 %, otras un 20 %, otras un 25 % + IVA y otras un 30 % todo incluido excepto OTAs. El porcentaje no se puede interpretar sin leer qué incluye, sobre qué base se aplica y qué costes quedan fuera.
La comparación útil no es “Gestor A: 18 % / Gestor B: 22 %”. La comparación útil es: ¿cuánto dinero me queda realmente con cada uno y qué trabajo, riesgo y tiempo me quita de encima?
Qué están cobrando hoy algunas gestoras en España
No utilizamos estos ejemplos para afirmar que exista una “media oficial”. No la hay. Sirven para mostrar cómo de amplio es el mercado y por qué comparar solo el porcentaje conduce a errores.
- Costa Key: 20 % sobre ingresos brutos de cada reserva.
- Aliving: comisión única del 20 %.
- Optima Rentals: tramos del 15 %, 18 % y 20 % según ingresos mensuales.
- VivaStay: 20 % + IVA sobre el importe cobrado por cada reserva.
- Hanami Group: 25 % + IVA sobre ingresos brutos de reservas.
- Casas y Villas: 30 % todo incluido excepto OTAs.
- Amanirent: publica un rango de mercado entre 15 % y 35 %, con mayor frecuencia entre 20 % y 30 % dependiendo del servicio.
El abanico es suficientemente amplio como para sacar una conclusión: un 20 % no significa lo mismo en dos contratos distintos.
1. La primera pregunta no es el porcentaje: es la base
Imagina dos gestores que cobran un 20 %. Parece exactamente el mismo precio. Pero uno calcula su comisión sobre el importe bruto de la reserva antes de descontar la OTA. El otro la calcula sobre el importe que realmente llega después de la comisión del canal. No cuestan lo mismo.
Tampoco es lo mismo cobrar sobre alojamiento solamente; alojamiento + limpieza; alojamiento + limpieza + extras; importe antes o después de descuentos; reservas efectivamente cobradas; o reservas generadas aunque luego exista alguna incidencia.
Antes de firmar, pregunta: “¿Sobre qué importe exacto aplicáis vuestro porcentaje?”
Si la respuesta no cabe en una frase clara, hay que revisarlo bien.
2. El IVA puede cambiar mucho la percepción del coste
Cuando una empresa de gestión factura sus servicios, normalmente habrá que considerar el IVA que corresponda.
- Facturación anual del alojamiento: 60.000 €
- Comisión de gestión: 20 %
- Honorarios del gestor: 12.000 €
- IVA del 21 % sobre esos honorarios: 2.520 €
- Salida de caja total de la factura del gestor: 14.520 €
Eso equivale al 24,2 % de la facturación bruta en salida de caja si miramos honorarios + IVA. Pero el efecto económico final del IVA depende de la situación fiscal concreta del propietario o empresa y de si ese IVA resulta deducible o no.
Regla: cuando compares ofertas, compara importes con el mismo criterio fiscal.
3. La comisión del gestor no sustituye necesariamente a la OTA
Que una gestora cobre un 20 % no significa automáticamente que Airbnb, Booking, Vrbo u otros canales estén incluidos dentro de ese 20 %. Muchas veces son dos capas distintas: comisión del canal y comisión del gestor.
Desde el 13 de octubre de 2026, Airbnb está migrando a los anfitriones que aún no lo hayan hecho a una estructura de comisión única pagada por el anfitrión, con un 15,5 % para la mayoría de hosts. Eso obliga a saber si el gestor cobra su porcentaje sobre el precio antes o después de esa comisión.
Un ejemplo de por qué importa
Supongamos un alojamiento que genera 60.000 € al año en subtotal de reservas y, para simplificar, que todo ese volumen se vende en Airbnb bajo una comisión del 15,5 %.
- Facturación bruta: 60.000 €
- Airbnb al 15,5 %: 9.300 €
- Gestor al 20 % sobre bruto: 12.000 €
Antes de limpieza, suministros, mantenimiento, seguros, comunidad, impuestos y otros costes, ya se han comprometido 21.300 €, es decir, un 35,5 % del bruto.
Esto no significa que “gestor + Airbnb = malo”. Puede seguir siendo perfectamente rentable si el gestor genera suficiente volumen adicional, mejora precios, reduce huecos, aumenta venta directa o ahorra tiempo y errores. La cuestión es otra: debes medirlo.
4. El coste real está en los extras que no aparecen en el titular
Hay contratos que anuncian una comisión atractiva y después añaden servicios por separado. Conviene revisar especialmente:
Limpieza y lavandería
¿La paga el huésped? ¿La paga el propietario? ¿Se repercute a coste? ¿Existe margen del gestor? ¿Incluye ropa de cama y reposiciones?
Check-in y check-out
¿Está incluido siempre o solo cuando es remoto? ¿Hay suplemento por llegadas nocturnas o presenciales?
Fotografía y alta inicial
¿Existe coste de onboarding? ¿Se cobra de nuevo si cambian las fotos o el anuncio?
Mantenimiento
¿El gestor coordina sin margen o aplica un porcentaje sobre proveedores y reparaciones?
Tecnología
¿PMS, channel manager, cerraduras, pricing dinámico y monitorización están incluidos o se facturan aparte?
Cobros y procesamiento
¿Hay comisión por pagos con tarjeta o por reservas directas?
Licencias, registros y trámites
¿Se incluyen o se cobran como servicio adicional?
Un contrato al 17 % con cinco suplementos puede terminar siendo más caro que uno al 22 % realmente cerrado.
5. ¿Entonces un 20 % es caro?
No se puede contestar sin medir qué devuelve.
Supongamos que hoy autogestionas una vivienda que factura 50.000 € al año. Gastas 1.000 € en herramientas y dedicas 25 horas al mes. Si valoras tu tiempo en 20 €/hora, solo tu tiempo tiene un coste económico de 6.000 € al año. Entre software y tiempo, tu autogestión ya consume económicamente unos 7.000 €.
Ahora llega un gestor que cobra un 20 %, es decir, 10.000 € sobre 50.000 €. A primera vista parece claramente más caro. Pero si reduce tus horas de 25 a 3 al mes, aumenta la facturación un 10 %, reduce errores y huecos y negocia mejor proveedores, la comparación cambia por completo.
La pregunta correcta es: ¿qué mejora mínima de ingresos, costes o tiempo tiene que conseguir el gestor para justificar lo que cobra?
6. Calcula el punto de equilibrio antes de firmar
Para comparar gestión y autogestión necesitas, como mínimo: facturación anual actual, software y herramientas, horas tuyas al mes, valor económico de tu tiempo, comisión del gestor, cuotas fijas, onboarding, markups de proveedores, horas que seguirás dedicando e incremento de ingresos que esperas conseguir.
Subida mínima de ingresos necesaria
Cuánto tendría que aumentar la facturación para que contratar al gestor no empeore tu resultado económico.
Comisión máxima sostenible
Qué porcentaje puedes pagar antes de que la gestión deje de compensar frente a tu situación actual.
Gatavia tiene una calculadora específica para hacer exactamente esta comparación: Calculadora de valor del gestor.
7. La liquidación mensual también forma parte del precio
Un gestor no solo debe generar reservas. Debe ser capaz de explicar con claridad qué reservas se han cobrado, qué canal las generó, cuánto se descontó, qué comisión se aplicó, qué gastos se repercutieron, qué reservas fueron canceladas, qué importes siguen pendientes y qué neto corresponde realmente al propietario.
Si recibes una transferencia mensual pero no puedes reconstruir cómo se llegó a esa cifra, tienes un problema de control financiero aunque el gestor sea bueno operando.
8. Qué pedir antes de contratar una empresa de gestión vacacional
- porcentaje exacto;
- base exacta sobre la que se calcula;
- si el IVA está incluido o no;
- qué servicios incluye la comisión;
- qué servicios se cobran aparte;
- cómo se tratan las comisiones de Airbnb, Booking, Vrbo y otros canales;
- si existe margen sobre proveedores;
- cómo se liquidan cancelaciones y no-shows;
- cuándo se paga al propietario;
- qué detalle económico incluye la liquidación mensual;
- permanencia y condiciones de salida;
- acceso a anuncios, cuentas y datos al terminar la relación.
No necesitas un contrato barato. Necesitas un contrato que puedas entender, comprobar y medir.
9. Si ya tienes gestor, la pregunta cambia
Si ya estás trabajando con una empresa de gestión, empieza comprobando los números. Cruza reservas, cobros, comisiones de canal, honorarios del gestor, gastos, documentos y liquidaciones.
El Gatavia Check está pensado precisamente para detectar si lo que figura en tus reservas, ingresos, gastos y liquidaciones encaja de verdad.
Y si necesitas una revisión humana más profunda, puedes pedir un Informe financiero profesional o trabajar con el servicio de Director Financiero asistido.
Conclusión: no compres un porcentaje
Un 15 % puede ser caro. Un 25 % puede ser barato. Todo depende de lo que ocurra después.
¿Cuánto dinero y tiempo me queda a mí después de pagar todo, y cuánto mejor estoy que antes?
Si puedes responder a esa pregunta con datos, la decisión es bastante sencilla. Si no puedes responderla, el problema no es todavía el porcentaje. Es la falta de control.
FAQ
¿Cuánto cobra una empresa de gestión de alquiler vacacional en España?
No existe un porcentaje único. Las tarifas publicadas en 2026 muestran modelos desde aproximadamente el 15 % hasta el 30 % o más según servicios, zona y estructura del contrato. Lo importante es comprobar la base de cálculo y qué costes quedan fuera.
¿Un 20 % de comisión de gestión es caro?
No necesariamente. Depende de cuánto aumente los ingresos, reduzca costes, libere tiempo y asuma trabajo operativo. Debe compararse contra el resultado económico de autogestionar.
¿La comisión de Airbnb está incluida en la del gestor?
No necesariamente. En muchos contratos la comisión del canal y la del gestor son dos costes distintos. Hay que revisar el contrato y la liquidación.
¿El IVA está incluido en la comisión del gestor?
Depende de cómo se anuncie la tarifa. Conviene pedir siempre el importe final con IVA y analizar por separado si ese IVA es fiscalmente deducible en el caso concreto.
¿Sobre qué importe suele cobrar el gestor?
Puede cobrar sobre ingresos brutos, netos, alojamiento, alojamiento más limpieza u otras bases. No existe una única regla. La base debe quedar definida expresamente en el contrato.
¿Cómo sé si me compensa contratar un gestor?
Compara el resultado económico de autogestionar con el resultado esperado bajo gestión, incluyendo ingresos, comisión, extras, tecnología, horas tuyas y valor de tu tiempo.