Non esiste un'occupazione “buona” universale. L'occupazione minima redditizia dipende dai tuoi costi fissi, dal tuo reddito netto per notte e dai tuoi costi variabili per soggiorno. La metrica utile è l'occupazione di equilibrio: la percentuale di notti disponibili che devi vendere per non perdere denaro.
La formula
Notti di equilibrio = Costi fissi annuali ÷ Contributo netto per notte venduta
Occupazione di equilibrio = Notti di equilibrio ÷ Notti disponibili × 100
Esempio completo
| Dato | Esempio |
|---|---|
| Costi fissi annuali | 18.000 € |
| ADR medio | 180 € |
| Commissioni e costi variabili per notte | 60 € |
| Contributo netto per notte | 120 € |
| Notti disponibili | 365 |
Notti di equilibrio = 18.000 / 120 = 150 notti.
Occupazione di equilibrio = 150 / 365 = 41,1 %.
Perché un'occupazione del 70 % può essere negativa
Se per raggiungere il 70 % devi abbassare molto il prezzo, assumere più pulizie, aumentare gli sconti o dipendere da un canale costoso, puoi fatturare di più e guadagnare di meno.
E perché un 45 % può essere eccellente
Una casa premium con ADR alto e costi controllati può superare ampiamente il suo punto di equilibrio con un'occupazione moderata.
Cosa includere nei costi fissi
- assicurazioni;
- licenze e tasse ricorrenti;
- software;
- internet;
- manutenzione base;
- costi di struttura;
- finanziamento, se stai calcolando il flusso di cassa del proprietario.
Cosa sottrarre dal reddito per notte
- commissione OTA;
- costo di pagamento;
- pulizia non recuperata;
- lavanderia e consumabili;
- costo variabile delle forniture;
- gestione variabile se si addebita sui redditi.
Fai un test di stress
Calcola l'occupazione di equilibrio con tre scenari: ADR normale, ADR -10 % e ADR -20 %. Se una piccola riduzione del prezzo fa schizzare la tua occupazione minima, il tuo modello ha poco margine di sicurezza.
Non inseguire l'occupazione. Insegui un contributo sufficiente per coprire i tuoi costi.
La migliore occupazione è quella che supera il tuo punto di equilibrio con un margine sufficiente e senza distruggere il prezzo.
Metodologia
La formula utilizza l'analisi del punto di equilibrio e separa i costi fissi dal contributo netto per notte. Le percentuali dell'esempio sono assunzioni di Gatavia, non medie di mercato.
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