Cerrar casi nunca ahorra lo que parece, y bajar el precio a todo el calendario casi siempre cuesta más de lo que parece. Los gastos fijos (hipoteca, IBI, seguro, comunidad, cuotas) se pagan igual con la casa abierta o cerrada. Por eso cualquier reserva que pague más que su precio mínimo te deja dinero. Pero si bajas un 20 % el precio de todas las noches, en una casa típica necesitas casi un 77 % más de reservas solo para quedarte igual. La estrategia que suele ganar: mantener el precio y bajar solo para rellenar huecos concretos, sin pasar nunca del mínimo.
Entre noviembre y febrero, en muchas zonas de interior, la demanda cae y aparecen tres tentaciones: bajar precios, cerrar unos meses o aceptar cualquier reserva. Las tres pueden ser buena o mala idea según tus números. Aquí tienes la cuenta, paso a paso, con un ejemplo realista.
1. Separa lo que pagas siempre de lo que pagas por reserva
La decisión depende de una sola distinción:
- Costes fijos: los pagas aunque no entre nadie. Hipoteca o alquiler, IBI, seguro, comunidad, internet, software, cuota de autónomo… Cerrar no los elimina.
- Costes por reserva: solo aparecen si alguien viene. Limpieza, lavandería, amenities, reposición, pequeñas reparaciones.
- Costes por noche: crecen con cada noche ocupada. En invierno, sobre todo calefacción y agua caliente, que en una casa grande pueden ser la partida más alta.
- Comisión del canal: un porcentaje del precio (Airbnb, Booking…). En una reserva directa puede ser casi cero.
Para decidir si abrir o cerrar, los costes fijos no cuentan: están ahí en los dos casos. Lo que cuenta es si cada reserva cubre lo que cuesta y deja algo para ayudar a pagar los fijos.
2. Calcula tu precio mínimo por noche
Por debajo de este precio, una reserva te hace perder dinero frente a tener la casa vacía:
Cifras orientativas, cámbialas por las tuyas:
- Limpieza y lavandería: 90 € por reserva. Amenities y reposición: 15 €. Total por reserva: 105 €.
- Calefacción y suministros extra: 30 € por noche.
- Comisión del canal: 15 %.
Para una reserva de 2 noches: (105 + 30 × 2) ÷ (2 × 0,85) = 97 € por noche.
Para una de 3 noches: (105 + 30 × 3) ÷ (3 × 0,85) = 76 € por noche.
Fíjate: cuanto más larga la estancia, más bajo puede ser el precio, porque la limpieza se reparte entre más noches.
Si una reserva paga más que ese mínimo, aceptarla es mejor que tener la casa cerrada. Esto ya responde a la mitad de la pregunta: cerrar solo tiene sentido si no esperas reservas por encima del mínimo, o si tu tiempo y el desgaste valen más que lo que te dejarían.
3. Bajar el precio a todo el calendario: la trampa
El problema de bajar el precio de todas las noches es que lo bajas también a quien ya te iba a reservar con el precio de siempre. Lo que pierdes en cada reserva lo tienes que recuperar con muchas más reservas.
Con el mismo ejemplo, una reserva de 2 noches:
| Concepto | A 180 €/noche | A 144 €/noche (−20 %) |
|---|---|---|
| Ingresos de la reserva | 360 € | 288 € |
| Comisión 15 % | −54 € | −43,20 € |
| Limpieza, amenities y calefacción | −165 € | −165 € |
| Te queda para pagar los fijos | 141 € | 79,80 € |
Bajando un 20 % el precio, cada reserva deja un 43 % menos. Para ganar lo mismo necesitas 141 ÷ 79,80 = 1,77 veces más reservas: un 77 % más.
Un mes de invierno, tres escenarios
| Escenario | Reservas | Ingresos | Te queda |
|---|---|---|---|
| Precio normal (180 €) | 3 de 2 noches | 1.080 € | 423 € |
| Precio −20 % (144 €), una reserva más | 4 de 2 noches | 1.152 € | 319 € |
| Precio −20 % (144 €), el doble de reservas | 6 de 2 noches | 1.728 € | 479 € |
| Casa cerrada | 0 | 0 € | 0 € (los fijos siguen) |
Con una reserva más, facturas más pero ganas menos: 104 € menos que sin tocar el precio. Para que bajar compense de verdad, tendrías que duplicar las reservas. Y en temporada baja eso rara vez pasa solo por precio: si no hay demanda, un 20 % de descuento no la crea.
4. Lo que sí suele funcionar en invierno
Bajar solo para rellenar huecos, nunca por debajo del mínimo
En vez de un descuento general, rebaja solo las noches que siguen libres a pocos días, o los huecos entre dos reservas. Así no regalas margen a quien ya iba a reservar. Pon el límite en tu precio mínimo: por debajo, mejor vacía.
Premiar las estancias más largas
Como hemos visto, con 3 noches tu mínimo baja de 97 € a 76 €. Un descuento por estancias de 3 o más noches suele salir mejor que bajar la noche suelta, porque ahorras una limpieza. Revisa también la estancia mínima: no siempre conviene subirla. En este artículo sobre estancias de dos o tres noches tienes la cuenta.
Ir a por la demanda que sí existe en invierno
Puentes, Navidad, reuniones familiares, cumpleaños, grupos de amigos, escapadas rurales con chimenea, encuentros de empresa pequeños… En temporada baja hay menos viajeros, pero los que hay buscan algo concreto. Una buena descripción y fotos de invierno (chimenea encendida, mantas, la casa iluminada) pueden pesar más que el precio.
Reserva directa: la comisión también cuenta
Si la reserva llega sin comisión, el mínimo del ejemplo baja de 97 € a 82,50 € por noche en estancias de 2 noches. En invierno, cuando cada reserva cuenta, tener tu propia web de reservas marca diferencia. Si no la tienes, en Gatavia te la creamos gratis.
Repasar la calefacción
En el ejemplo, la calefacción supone 60 € de cada reserva de 2 noches. Un termostato programable o con control remoto, encender la casa solo unas horas antes de la llegada y dejarla a temperatura mínima entre reservas puede bajar mucho tu precio mínimo.
5. ¿Y cerrar? Cuándo tiene sentido
Cerrar unos meses puede ser razonable si se cumplen varias de estas condiciones:
- El año pasado, en esos meses, casi no hubo reservas por encima de tu precio mínimo.
- Hay costes que sí puedes apagar al cerrar (alguna suscripción, un servicio de mantenimiento, la limpieza de mantenimiento) y suman más que lo que dejarían las pocas reservas esperadas.
- Necesitas esas semanas para obras, mantenimiento o descanso.
Aun cerrada, una casa en invierno necesita algo de calefacción para evitar humedades y revisiones periódicas. Cuéntalo antes de pensar que cerrar sale «gratis».
Algunos propietarios se plantean pasar en invierno a alquiler de temporada (meses, no noches). Las reglas de ese tipo de contrato han cambiado varias veces en 2026 y siguen pendientes de decisiones parlamentarias, así que este artículo no entra en esa opción. Si te lo planteas, confírmalo antes con tu asesor.
En resumen
- Calcula tu precio mínimo por noche con tus costes por reserva, por noche y la comisión.
- Toda reserva por encima del mínimo te deja dinero: no cierres por miedo a tener pocas.
- No bajes el precio a todo el calendario: bajar un 20 % puede obligarte a casi duplicar las reservas para ganar lo mismo.
- Baja solo para rellenar huecos, premia las estancias largas y empuja la reserva directa.
- Cierra solo si los números del año pasado lo justifican y hay costes que de verdad puedes apagar.
Si quieres ver estos números con los datos reales de tu alojamiento, Dirección Financiera 360 los calcula por ti: ingresos, comisiones, costes y margen por reserva.
Las cifras del ejemplo son orientativas y no incluyen impuestos. Cada alojamiento tiene sus propios costes: haz la cuenta con los tuyos.