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Location touristique en Brésil

Cette section explique le fonctionnement de la location touristique au Brésil et comment séparer correctement les différentes couches juridiques, fiscales et opérationnelles. La réponse concrète dépend du type de bien immobilier, de la forme d'exploitation et des règles qui s'appliquent au cas.

✓ Informations révisées: 26/08/2026
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Cette section explique comment analyser le marché, la rentabilité et l'investissement au Brésil sans confondre les différentes couches juridiques, fiscales et opérationnelles. La réponse concrète dépend du type de bien immobilier, de la façon d'exploitation et des règles qui s'appliquent au cas. Les données spécifiques et vérifiées sont présentées ci-dessous dans le bloc d'information de Gatavia.

L'analyse d'investissement doit séparer les données générales du tourisme des métriques réelles d'un logement spécifique. Les nuitées nationales ou régionales aident à comprendre la demande, mais ne correspondent pas à l'occupation, au prix moyen ni à la rentabilité d'un bien immobilier.

Marché touristique de Brésil

Données, contexte et principaux indicateurs du marché touristique.

tourisme

3,74 millions d'arrivées internationales au T1 2026

Le Brésil a atteint le meilleur premier trimestre de son histoire avec 3,74 millions d'arrivées internationales par tous les modes.

Période: T1 2026
demande

Arrivées internationales T1 2026

Arrivées internationales T1 2026 Valeur: 3.740.000 arrivées Année de référence: 2026 Champ d'application: Brésil Interprétation: Record du premier trimestre.

Période: 2026
tourisme
+19,4 % sur un an

2,33 millions d'arrivées internationales par voie aérienne

Les arrivées aériennes d'étrangers au premier trimestre de 2026 ont augmenté de 19,4 % par rapport à l'année précédente.

Période: T1 2026
marché

Location saisonnière : maximum 90 jours

La Loi sur le bail définit la location saisonnière jusqu'à 90 jours.

Période: 2026
marché
STJ 07/05/2026 + Tema 1443 pendiente

Le condominium est un filtre critique en 2026

La jurisprudence du STJ a renforcé le poids de la destination résidentielle face aux séjours atypiques professionnalisés de courte durée.

Période: 2026

Alertes réglementaires

Aucune information publique n'est encore disponible pour cette section.

Cadre réglementaire

national

Location saisonnière jusqu'à 90 jours

Oui. La loi 8.245 établit un régime spécifique jusqu'à 90 jours.

Location saisonnière jusqu'à 90 jours Application: Locations résidentielles temporaires Règle vérifiée: Oui. La loi 8.245 établit un régime spécifique jusqu'à 90 jours. Conditions: Durée ne dépassant pas 90 jours et objectif de résidence temporaire. Exceptions: Une opération de séjour professionnalisée peut recevoir une autre qualification juridique selon ses caractéristiques. Moment: Chaque contrat. Référence légale: Loi 8.245/1991, arts. 48-50

national

Location saisonnière : le paiement anticipé et la garantie sont admissibles

La loi permet de demander un paiement à l'avance et d'exiger une garantie.

Location saisonnière : le paiement anticipé et la garantie sont admissibles Application: Bail saisonnier <=90 jours Règle vérifiée: La loi permet de demander un paiement à l'avance et d'exiger une garantie. Conditions: Il doit continuer à s'agir d'un bail pour saison et non d'un service d'hébergement professionnalisé. Exceptions: Ne permet pas plusieurs garanties simultanées lorsque la loi sur les baux l'interdit. Moment: Avant l'entrée. Référence légale: Loi 8.245/1991 arts. 37 et 49

national

Location saisonnière : le paiement anticipé et la garantie sont admissibles

La loi permet de demander un paiement à l'avance et d'exiger une garantie.

Location saisonnière : le paiement anticipé et la garantie sont admissibles Application: Bail saisonnier <=90 jours Règle vérifiée: La loi permet de demander un paiement à l'avance et d'exiger une garantie. Conditions: Il doit continuer à s'agir d'un bail pour saison et non d'un service d'hébergement professionnalisé. Exceptions: Ne permet pas plusieurs garanties simultanées lorsque la loi sur les baux l'interdit. Moment: Avant l'entrée. Référence légale: Loi 8.245/1991 arts. 37 et 49

national

Séjour atypique professionnalisé en copropriété résidentielle

Risque élevé : la Deuxième Section exige la compatibilité avec la destination du bâtiment et l'approbation des deux tiers pour la modifier.

Séjour atypique professionnalisé en copropriété résidentielle Application: Appartements dans des copropriétés résidentielles Règle vérifiée: Risque élevé : la Deuxième Section exige la compatibilité avec la destination du bâtiment et l'approbation des deux tiers pour la modifier. Conditions: Particulièrement pertinent lorsqu'il existe une forte rotation, une professionnalisation et un usage atypique. Exceptions: Une location résidentielle par saison authentique n'est pas définie uniquement par l'utilisation d'Airbnb ; la nature dépend de l'opération réelle. Moment: Avant d'investir et avant de changer de modèle. Référence légale: REsp 2.121.055-MG, Deuxième Section, 07/05/2026

national

Thème Répétitif 1443 du STJ

La question est encore en consolidation jurisprudentielle.

Thème Répétitif 1443 du STJ Application: Location à court terme dans des condominiums Règle vérifiée: La question est encore en consolidation jurisprudentielle. Conditions: S'applique aux litiges avec question juridique identique. Exceptions: Le résultat définitif doit être examiné avant de publier une doctrine stable dans les contrats ou les guides. Moment: Jusqu'à la décision répétitive et les mises à jour ultérieures. Référence légale: STJ Thème Répétitif 1443

national

Cadastur obligatoire pour les moyens d'hébergement

Oui, pour le moyen d'hébergement formel.

Cadastur obligatoire pour les moyens d'hébergement Application: Entreprises et prestataires opérant comme moyens d'hébergement Règle vérifiée: Oui, pour le moyen d'hébergement formel. Conditions: L'opération doit être qualifiée comme moyen d'hébergement selon la législation touristique. Exceptions: La simple location saisonnière ne doit pas être automatiquement assimilée à un moyen d'hébergement. Moment: Avant d'opérer comme moyen d'hébergement. Référence légale: Loi 11.771/2008 ; Portaria MTur 38/2021

Fiscalité de l'hébergement touristique

Contrôle de Carnê-Leão

Contrôle de Carnê-Leão

Alquiler PF: IPTU/tasas, condominio y cobro pueden reducir base si son carga del locador

Alquiler PF: IPTU/tasas, condominio y cobro pueden reducir base si son carga del locador

Fiscalité

IRPF sur le loyer de courte durée

27.5
2026: CBS 0,9% + IBS 0,1% como alíquotas de prueba

2026: CBS 0,9% + IBS 0,1% como alíquotas de prueba

1
Fiscalité

Commissions des plateformes déductibles de l'IRPF de location

Fiscalité

Loyer perçu par un non-résident

15
Fiscalité

Seuil de personne physique pour IBS/CBS en location

Évolution réglementaire et du marché

01/06/2026

Thème Répétitif 1443 du STJ

La question est encore en consolidation jurisprudentielle.

07/05/2026

STJ 2026 : le condominium peut bloquer le séjour professionnel court

La Deuxième Section exige une prudence particulière lorsque le bâtiment a un usage résidentiel et que l'opération est un séjour atypique professionnalisé.

20/04/2026

FNRH Digital obligatoire pour les moyens d'hébergement depuis le 20/04/2026

Les moyens d'hébergement formels doivent utiliser la nouvelle fiche numérique et être régularisés dans Cadastur.

17/04/2026

Arrivées internationales T1 2026

Arrivées internationales T1 2026 Valeur: 3.740.000 arrivées Année de référence: 2026 Champ d'application: Brésil Interprétation: Record du premier trimestre.

CONTENU PROFESSIONNEL

Dossier Professionnel Gatavia · Brésil

Analyse avancée pour propriétaires, gestionnaires et investisseurs.

01

Due diligence

Vérifications professionnelles avant achat, exploitation ou transformation d'un logement touristique.

🔒 Contenu protégé
02

Réglementation avancée

Analyse approfondie des exigences, restrictions, risques et scénarios réglementaires.

🔒 Contenu protégé
03

Fiscalité professionnelle

Traitement fiscal avancé, scénarios et points nécessitant une attention particulière.

🔒 Contenu protégé
04

Exploitation professionnelle

Procédures, obligations récurrentes et contrôle documentaire.

🔒 Contenu protégé
05

Radar territorial

Analyse des territoires et villes présentant des différences de marché ou de réglementation.

🔒 Contenu protégé
06

Investisseurs

Risques, coûts, rentabilité et critères avant une décision d'investissement.

🔒 Contenu protégé
07

Gestionnaires

Conformité, représentation, reporting, documentation et gestion professionnelle.

🔒 Contenu protégé
08

Indicateurs et alertes

Indicateurs professionnels du marché, de la demande, du risque et de l'évolution réglementaire.

🔒 Contenu protégé

Ce dossier fait partie de Gatavia Pays et Gatavia Global.

Sources et organismes de référence

Câmara dos Deputados
Câmara dos Deputados
Câmara dos Deputados
Câmara dos Deputados
Ministério da Fazenda / RFB / CGIBS
Ministério da Fazenda / RFB / CGIBS
Ministério de Portos e Aeroportos / Embratur / MTur
Ministério de Portos e Aeroportos / Embratur / MTur
Ministério de Portos e Aeroportos / Embratur / MTur
Le Brésil a accueilli 9,2 millions de visiteurs internationaux en 2025
Ministério de Portos e Aeroportos / Embratur / MTur
Ministério de Portos e Aeroportos / Embratur / MTur
Ministério do Turismo
Ministério do Turismo
Ministério do Turismo
Ministério do Turismo
Ministério do Turismo
Ministério do Turismo
Ministério do Turismo
Ministério do Turismo
Ministério do Turismo
Ministério do Turismo
Ministério do Turismo
Ministério do Turismo
Presidência da República
Presidência da República
Presidência da República
Presidência da República
Presidência da República
Presidência da República
Presidência da República / Planalto
Loi n° 8.245/1991 - location saisonnière
Receita Federal do Brasil
Receita Federal do Brasil
Receita Federal do Brasil
Receita Federal do Brasil
Receita Federal do Brasil
Receita Federal do Brasil
Receita Federal do Brasil
Carnê-Leão — revenus de location
Receita Federal do Brasil
Imposition des non-résidents
Receita Federal do Brasil
Receita Federal do Brasil
Receita Federal do Brasil
Receita Federal do Brasil
Receita Federal do Brasil
Receita Federal do Brasil
Secretaria do Patrimônio da União
Secretaria do Patrimônio da União
Superior Tribunal de Justiça - STJ
Superior Tribunal de Justiça - STJ
Superior Tribunal de Justiça - STJ
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