demand
9,287 millones de visitantes internacionales en 2025
Brasil cerró 2025 con 9.287.196 llegadas internacionales, récord histórico.
Period: 2025
GATAVIA GLOBAL · Brasil
Short-term rentals in Brazil
Guía profesional Gatavia sobre alquiler de temporada y corta estancia en Brasil: Ley del Inquilinato, condominios, Airbnb, Cadastur, FNRH Digital, IRPF, IBS/CBS, inversión y gestión.
✓ Information reviewed: 08/26/2026
🇧🇷
GATAVIA
Brasil es uno de los mayores mercados turísticos de América Latina y en 2026 mantiene récords de llegada internacional. El alquiler de corta estancia convive con la locación por temporada de la Ley del Inquilinato, los medios de hospedaje formales y los contratos atípicos de corta estadía analizados por el STJ.
Río de Janeiro, São Paulo, Florianópolis, Salvador, Recife, Fortaleza y Foz do Iguaçu presentan perfiles de demanda, estacionalidad, regulación municipal y riesgo de condominio muy diferentes.
Tourism market in Brazil
Data, context and key indicators for the tourism market.
turismo
3,74 millones de llegadas internacionales en Q1 2026
Brasil alcanzó el mejor primer trimestre de su serie histórica con 3,74 millones de llegadas internacionales por todos los modos.
Period: 2026 Q1
demand
6,133 millones de llegadas internacionales por vía aérea en 2025
La vía aérea concentró 6.132.901 llegadas, aproximadamente 66% del total.
Period: 2025
demand
Q1 2026 marca máximo histórico de llegadas
Brasil recibió 3,74 millones de visitantes internacionales en Q1 2026.
Period: Q1 2026
demand
1,401 millones de llegadas internacionales en enero 2026
Enero registró 1.401.476 entradas internacionales por todos los medios.
Period: January 2026
turismo
+19,4 % interanual
2,33 millones de llegadas internacionales por vía aérea
Las llegadas aéreas de extranjeros en el primer trimestre de 2026 crecieron 19,4 % interanual.
Period: 2026 Q1
mercado
Locación por temporada: máximo 90 días
La Ley del Inquilinato define la locación por temporada hasta 90 días.
Period: 2026
mercado
STJ 07/05/2026 + Tema 1443 pendiente
El condominio es un filtro crítico en 2026
La jurisprudencia del STJ ha reforzado el peso de la destinación residencial frente a estadías atípicas profesionalizadas de corta duración.
Period: 2026
Regulatory alerts
high
Tema Repetitivo 1443 sigue pendiente
El STJ ha afectado una cuestión repetitiva sobre la cláusula de destino residencial y alquileres de corta duración.
high
STJ 2026: el condominio puede bloquear la corta estadía profesionalizada
La Segunda Sección exige especial cautela cuando el edificio tiene destino residencial y la operación es una estadía atípica profesionalizada.
high
FNRH Digital obligatoria para medios de hospedaje desde 20/04/2026
Los medios de hospedaje formales deben utilizar la nueva ficha digital y estar regulares en Cadastur.
high
Reforma tributaria 2026: vigilar umbral IBS/CBS
Las personas físicas con carteras de locación pueden entrar en el régimen regular al superar los criterios legales.
Regulatory framework
national
Locación por temporada hasta 90 días
Sí. La Ley 8.245 establece un régimen específico hasta 90 días.
La locación por temporada debe destinarse a residencia temporal y puede ser amueblada o no. Si está amueblada, el contrato debe describir muebles y estado.
national
Locação por temporada amueblada: inventario y estado de muebles deben constar en contrato
El contrato amueblado exige inventario documental.
El artículo 48 de la Lei do Inquilinato exige que, si la locação para temporada incluye inmueble amueblado, el contrato describa muebles y utensilios y su estado.
national
Locação por temporada: cobro anticipado y garantía son admisibles
La ley permite cobrar por adelantado y exigir garantía.
El artículo 49 permite al locador cobrar de una sola vez y anticipadamente alquileres y encargos, además de exigir una de las modalidades de garantía del artículo 37.
national
Estadía atípica profesionalizada en condominio residencial
Riesgo alto: la Segunda Sección exige compatibilidad con la destinación del edificio y aprobación de dos tercios para cambiarla.
En mayo de 2026 el STJ consideró que la explotación económica/profesional de contratos atípicos de corta estadía puede descaracterizar el uso residencial.
national
Tema Repetitivo 1443 del STJ
La cuestión sigue en consolidación jurisprudencial.
El STJ afectó en 2026 un tema repetitivo para definir si la cláusula de destinación residencial es suficiente para impedir alquileres de corta duración por plataformas.
national
Cadastur obligatorio para medios de hospedaje
Sí, para el medio de hospedaje formal.
La Portaria MTur 38/2021 consolida el registro obligatorio en Cadastur para medios de hospedaje.
Short-term rental taxation
Carnê-Leão: pago hasta el último día hábil del mes siguiente
Alquiler PF: IPTU/tasas, condominio y cobro pueden reducir base si son carga del locador
IRPF / Carnê-Leão
IRPF sobre alquiler por temporada
27.5
2026: CBS 0,9% + IBS 0,1% como alíquotas de prueba
1
IRPF
Comisiones de plataformas deducibles en IRPF de alquiler
IRRF
Alquiler recibido por no residente
15
IBS/CBS régimen regular
Umbral de persona física para IBS/CBS en locación
Regulatory and market evolution
06/01/2026
Afectación del Tema Repetitivo 1443
El STJ somete a repetitivo la discusión sobre cláusula residencial y alquileres de corta duración.
05/07/2026
Decisión de la Segunda Sección del STJ sobre corta estadía
El STJ exige compatibilidad con la destinación residencial del condominio en contratos atípicos profesionalizados.
04/20/2026
FNRH Digital obligatoria
Los medios de hospedaje alcanzados deben adoptar la nueva ficha digital.
04/17/2026
Récord turístico Q1 2026
Brasil comunica 3,74 millones de llegadas internacionales en el trimestre.
01/13/2026
LC 227/2026 actualiza la reforma tributaria
Se modifican reglas de IBS/CBS, incluyendo locación y tratamiento inmobiliario.
01/16/2025
Lei Complementar 214/2025
Se aprueba el marco de IBS/CBS y régimen inmobiliario.
10/18/1991
Ley del Inquilinato
La Ley 8.245 establece el régimen de locación por temporada.
PROFESSIONAL CONTENT
Gatavia Professional Dossier · Brazil
Advanced analysis for owners, managers and investors who need to go beyond public information.
01
Due diligence
Professional checks before purchasing, operating or converting short-term accommodation.
🔒 Protected content
02
Advanced regulation
In-depth analysis of requirements, restrictions, risks and regulatory scenarios.
🔒 Protected content
03
Professional taxation
Advanced tax treatment, scenarios and issues requiring special attention.
🔒 Protected content
04
Professional operations
Processes, recurring obligations and documentary control.
🔒 Protected content
05
Territorial radar
Assessment of territories, cities and areas with different market or regulatory conditions.
🔒 Protected content
06
Investors
Risks, costs, profitability, scenarios and criteria before making an investment decision.
🔒 Protected content
07
Managers
Compliance, representation, reporting and professional management for third parties.
🔒 Protected content
08
Metrics and alerts
Professional indicators covering market, demand, risk and regulatory evolution.
🔒 Protected content
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Sources and reference authorities
Câmara dos Deputados
Cadastro de pessoa física para CBS adiado para 2027Câmara dos Deputados
Lei Complementar nº 214/2025 atualizada pela LC 227/2026Ministério da Fazenda / RFB / CGIBS
Cronograma 2026 de documentos fiscais eletrônicos IBS/CBSMinistério de Portos e Aeroportos / Embratur / MTur
Brasil — recorde de turistas estrangeiros no Q1 2026Ministério de Portos e Aeroportos / Embratur / MTur
Brasil recebeu 9,2 milhões de visitantes internacionais em 2025Ministério de Portos e Aeroportos / Embratur / MTur
Brasil tem recorde de turistas estrangeiros no primeiro trimestre de 2026Ministério do Turismo
Portaria MTur nº 38/2021 - CadasturMinistério do Turismo
Portaria MTur 30 de 18 agosto 2026 — metas estratégicasMinistério do Turismo
FNRH Digital - Módulo Meio de HospedagemMinistério do Turismo
Dados abertos — chegadas de turistas internacionais 2026 até julhoMinistério do Turismo
Cadastur — cadastro obrigatórioMinistério do Turismo
FNRH Digital obligatoria desde 20 de abril de 2026Presidência da República
Lei 5.709/1971 — aquisição de imóvel rural por estrangeiroPresidência da República
Decreto 12.955/2026 — Regulamento da CBSPresidência da República
Lei Complementar 214/2025 compilada com LC 227/2026Presidência da República / Planalto
Lei nº 8.245/1991 - locação por temporadaReceita Federal do Brasil
Tabelas do Imposto de Renda 2026Receita Federal do Brasil
Perguntas e Respostas IRPF 2026 - Aluguéis de imóveis por temporadaReceita Federal do Brasil
Tributação de 2026 - IRPFReceita Federal do Brasil
Orientações da Reforma Tributária para 2026Receita Federal do Brasil
Rendimentos do Capital - aluguel por temporada por plataformas digitaisReceita Federal do Brasil
Carnê-Leão — rendimentos de aluguelReceita Federal do Brasil
Carnê-Leão — prazo de pagamento mensalReceita Federal do Brasil
Tributação do não residenteReceita Federal do Brasil
Alíquotas de ganho de capitalReceita Federal do Brasil
EFD-Reinf 2026 — pagamentos de aluguéis e royaltiesReceita Federal do Brasil
Orientações da Reforma Tributária para 2026Receita Federal do Brasil
Legislação da Reforma Tributária do Consumo — atualização agosto 2026Secretaria do Patrimônio da União
Autorização prévia para transferência de imóvel a estrangeiroSuperior Tribunal de Justiça
Informativo 889 — curta estadia e quorum de dois terçosSuperior Tribunal de Justiça - STJ
Tema Repetitivo 1443Superior Tribunal de Justiça - STJ
Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínioPROFESSIONAL PDF GUIDE
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