turismo
68,3 millones de visitantes internacionales en 2025
NTTO usa 68,3 millones como base real de 2025.
Period: 2025
GATAVIA GLOBAL · Estados Unidos
Short-term rentals in United States
Guía profesional Gatavia de short-term rentals en Estados Unidos: regulación federal, estados, ciudades, IRS, licencias, HOA, lodging taxes, inversión y gestión.
✓ Information reviewed: 08/26/2026
🇺🇸
GATAVIA
Estados Unidos es uno de los mayores mercados turísticos e inmobiliarios del mundo, pero no existe un régimen nacional único de short-term rentals. La viabilidad depende de estado, condado, ciudad, zoning, HOA y fiscalidad.
El NTTO parte de 68,3 millones de visitantes internacionales en 2025 y proyecta 70,5 millones en 2026. El mercado añade además una enorme demanda doméstica, negocios, eventos, parques, playa y montaña.
Tourism market in United States
Data, context and key indicators for the tourism market.
demand
USD 250,2bn de gasto internacional relacionado con viajes en 2025
NTTO sitúa el gasto anual internacional en más de USD250,2bn.
Period: 2025
forecast
Crecimiento inbound previsto del 3,2% en 2026
La previsión oficial actual proyecta 70,5 millones de visitantes, +3,2% frente a 2025.
Period: 2026 forecast
turismo
+3,2 %
70,5 millones previstos en 2026
NTTO proyecta +3,2 % en 2026.
Period: 2026
turismo
46,4 millones de viajeros internacionales por vía aérea
SIAT cubre 46,4 millones de inbound air travelers.
Period: 2025
demanda
16,9 noches de estancia media overseas
El visitante overseas medio permaneció 16,9 noches.
Period: 2025
demanda
USD 1.829 de gasto medio overseas
El visitante overseas medio gastó USD 1.829.
Period: 2025
mercado
Estado + condado + ciudad + HOA
La legalidad se decide por dirección
Estado, condado, ciudad y HOA pueden cambiar completamente el resultado.
Period: 2026
Regulatory alerts
high
Estados Unidos no puede gestionarse con una regla nacional única
Cada vivienda necesita revisión de estado, condado, ciudad y HOA.
high
Los Ángeles mantiene límite general de 120 días
Home-sharing está ligado a primary residence y cap salvo Extended.
high
NYC: plataforma no puede procesar STR no verificada
Local Law 18 convierte el registro OSE en gate técnico.
high
San Francisco: 90 noches unhosted y residencia 275 noches
El host debe ser permanent resident.
high
IRS: LOS y servicios pueden cambiar passive activity treatment
Average customer use ≤7 días o ≤30 con servicios significativos altera Section 469.
high
Austin endurece enforcement digital desde 1 de julio de 2026
Las plataformas deben mostrar licencia y retirar listados no licenciados cuando la ciudad lo solicite.
Regulatory framework
national
No existe una licencia STR federal única
Correcto: la autorización se determina principalmente a nivel estatal y local.
El Gobierno federal no emite una licencia nacional Airbnb. La vivienda debe pasar por estado, condado, ciudad y, en su caso, HOA/condominio.
municipal
NYC: host permanente presente y máximo dos huéspedes
La vivienda completa sin host no es la vía residencial legal ordinaria.
El host registrado debe ser una persona física y ocupante permanente; durante una estancia corta el host debe permanecer en la vivienda y el total de huéspedes de pago no puede superar dos. Las entire-unit stays solo son legales en Class B dwellings autorizadas para transient occupancy.
national
Regla federal de alquiler inferior a 15 días
Si se alquila menos de 15 días y se usa como hogar, el ingreso de alquiler no se reporta como rental income.
Publication 527 establece que, si la vivienda se usa como home y se alquila menos de 15 días durante el año, no se incluye el ingreso ni se tratan los gastos como rental expenses.
national
Test de uso como vivienda: 14 días o 10 %
La vivienda se considera usada como home si el uso personal supera el mayor de 14 días o el 10 % de los días alquilados a fair rental price.
El test afecta el reparto de gastos y la limitación de pérdidas de una vivienda vacacional.
national
Estancia media de 7 días o menos y reglas pasivas
Para las passive activity rules, no se considera rental activity si el período medio de uso del cliente es de 7 días o menos.
Publication 925 obliga a calcular average period of customer use como días totales de todas las estancias dividido entre número de rentals.
mixed
New York City: registro obligatorio y verificación de plataforma
Sí.
Local Law 18 exige registro del host con OSE y prohíbe a plataformas procesar transacciones de STR no registradas/verificadas.
mixed
Los Ángeles: primary residence y 120 días
Registro obligatorio sobre residencia principal.
Home-Sharing se define sobre primary residence para 30 días o menos. El límite general es 120 días por año salvo Extended Home-Sharing.
national
Florida: licencia estatal de Vacation Rental
Sí, cuando encaja en transient public lodging establishment.
Florida considera transient public lodging la vivienda alquilada más de tres veces al año por menos de 30 días o publicitada regularmente para estancias transitorias. Vacation Rental Condo y Dwelling requieren licencia.
Short-term rental taxation
Schedule E
Rental real estate y Schedule E
Federal individual top marginal rate: 37% in 2026
37
Residential rental building: MACRS GDS 27,5 años
Regla mínima de alquiler
Alquiler inferior a 15 días de vivienda usada como home
0
Publication 527
Uso personal y límite de pérdidas
Publication 925
Estancia media ≤7 días y passive activity rules
Publication 925
Estancia media ≤30 días con servicios significativos
FDAP
No residente: 30 % bruto FDAP como regla general
30
ECI election
Elección IRC 871(d): tributar sobre renta neta
Regulatory and market evolution
08/24/2026
Revisión integral Gatavia Estados Unidos
Se revisan federal tax, estados, ciudades, licencias, local taxes y foreign owners.
07/01/2026
Austin activa reglas de plataformas
Display de licencia y removals bajo solicitud municipal.
04/30/2026
NYC tramita propuesta de flexibilización limitada
Int 0879-2026 propone cambios para ciertas one/two-family owner-occupied dwellings.
04/01/2026
IRS consolida referencias 2025 usadas en filing 2026
Publication 527 y 925 recogen reglas de vacation homes y passive activities.
03/11/2026
Nashville estrena nuevo proceso online
Nuevo flujo de application STR.
10/01/2025
Austin activa nuevas responsabilidades
Cambios sobre operadores, concentración y contacto local.
04/01/2025
Austin: plataformas comienzan a recaudar HOT
Marketplace collection entra en vigor.
02/27/2025
Austin reforma sus STR
City Council modifica zoning y obligaciones de owners/operators/platforms.
09/05/2023
NYC comienza enforcement de Local Law 18
Las plataformas pasan a verificar registros OSE.
07/01/2019
Los Ángeles pone en marcha Home-Sharing
Entra en vigor el marco de primary residence y registro.
PROFESSIONAL CONTENT
Gatavia Professional Dossier · United States
Advanced analysis for owners, managers and investors who need to go beyond public information.
01
Due diligence
Professional checks before purchasing, operating or converting short-term accommodation.
🔒 Protected content
02
Advanced regulation
In-depth analysis of requirements, restrictions, risks and regulatory scenarios.
🔒 Protected content
03
Professional taxation
Advanced tax treatment, scenarios and issues requiring special attention.
🔒 Protected content
04
Professional operations
Processes, recurring obligations and documentary control.
🔒 Protected content
05
Territorial radar
Assessment of territories, cities and areas with different market or regulatory conditions.
🔒 Protected content
06
Investors
Risks, costs, profitability, scenarios and criteria before making an investment decision.
🔒 Protected content
07
Managers
Compliance, representation, reporting and professional management for third parties.
🔒 Protected content
08
Metrics and alerts
Professional indicators covering market, demand, risk and regulatory evolution.
🔒 Protected content
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Sources and reference authorities
City and County of Honolulu
Short-Term RentalsCity and County of San Francisco
Guide to opening a short-term residential rentalCity of Austin
Short-Term RentalsCity of Las Vegas
Short-Term Rental OverviewCity of Las Vegas
Short-Term Residential Rental business licence overviewCity of Miami Beach
Vacation Short-Term RentalsCity of New Orleans
Ordinance No. 29381 MCSCity of Orlando
Short-Term Rentals Fact SheetCity of Scottsdale
Vacation and Short-Term RentalsClark County Nevada
Short-Term Rental FAQsClark County Nevada
Short-Term Rentals — licensing frameworkFlorida DBPR
Guide to Vacation RentalsFlorida Department of Revenue
Sales and Use Tax on Rental of Living or Sleeping AccommodationsFlorida Department of Revenue
Local Option Transient Rental TaxesHawaii Department of Taxation
Transient Accommodations Tax Law Changes — 2026 rateInternal Revenue Service
Nonresident aliens - Real property located in the U.S.Internal Revenue Service
Publication 527 - Residential Rental PropertyInternal Revenue Service
Tax year 2026 inflation adjustmentsInternal Revenue Service
FIRPTA withholdingInternal Revenue Service
Publication 925 - Passive Activity and At-Risk RulesInternal Revenue Service
Publication 946 — 100% bonus depreciation restoredLos Angeles City Planning
Home-Sharing ProgramLos Angeles City Planning
Home-Sharing Program — current 2026 pageMetro Nashville
Short Term Rental Property Permit TypesNational Travel and Tourism Office
December 2025 International Visitor SpendingNational Travel and Tourism Office
2025 Survey of International Air TravelersNational Travel and Tourism Office
International Visitor Forecast 2026-2030NYC Office of Special Enforcement
FAQ for prospective short-term rental hostsNYC Office of Special Enforcement
Short-Term Rental Registration LawNYC Office of Special Enforcement
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