tourism_demand
29,9 millones
Turistas internacionales en Portugal
Portugal recibió aproximadamente 29,9 millones de llegadas de turistas no residentes en 2025.
Periodo: 2025
GATAVIA GLOBAL · Gatavia Portugal
Affitti turistici in Portogallo
El alojamiento turístico en Portugal se articula principalmente a través del régimen de Alojamento Local (AL), que permite prestar alojamiento temporal remunerado en modalidades como moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem y quartos cuando el establecimiento no reúne los requisitos para ser considerado empreendimento turístico. Su explotación exige registro y combina normativa nacional con una creciente capacidad de intervención municipal. Para invertir, gestionar o explotar un alojamiento turístico en Portugal resulta imprescindible analizar conjuntamente regulación, fiscalidad, ubicación y situación concreta del inmueble.
✓ Informazioni revisionate: 26/08/2026
🇵🇹
GATAVIA
Portugal dispone de uno de los mercados turísticos más relevantes del sur de Europa. Según los resultados definitivos del Instituto Nacional de Estatística, en 2025 el conjunto de los alojamientos turísticos registró 34,8 millones de huéspedes y 89,7 millones de pernoctaciones. La demanda internacional mantiene un peso especialmente elevado: los no residentes generaron el 67,1 % de las pernoctaciones. El Alojamento Local constituye una modalidad diferenciada de alojamiento temporal que debe analizarse separadamente de los empreendimentos turísticos.
El mercado portugués presenta diferencias territoriales muy significativas. Lisboa, Porto, Algarve, Madeira y Açores tienen perfiles de demanda, estacionalidad, presión residencial y regulación diferentes. Para propietarios, gestores e inversores, el análisis nacional es únicamente el punto de partida: antes de explotar o adquirir un activo resulta imprescindible comprobar la normativa del município, la situación urbanística del inmueble y la existencia de áreas de contenção o de crescimento sustentável.
Mercato turistico di Portogallo
Dati, contesto e principali indicatori del mercato turistico.
demand
32,5 milhões de hóspedes em 2025
Portugal manteve crescimento turístico em 2025.
Periodo: 2025
demand
82 milhões de dormidas em 2025
As dormidas cresceram cerca de 2,1%-2,2%.
Periodo: 2025
demand
37 milhões de dormidas no primeiro semestre de 2026
Portugal manteve crescimento no primeiro semestre.
Periodo: H1 2026
tourism_demand
34,8 millones
Huéspedes en los medios de alojamiento turístico
La generalidad de los medios de alojamiento turístico registró 34,8 millones de huéspedes en Portugal durante 2025.
Periodo: 2025
tourism_demand
89,7 millones
Pernoctaciones turísticas
Portugal registró 89,7 millones de pernoctaciones en la generalidad de los medios de alojamiento turístico durante 2025.
Periodo: 2025
market_profile
Diversificada · fuerte componente internacional
Diversificación de la demanda turística
Portugal combina mercados urbanos, costeros, insulares, culturales, rurales y de naturaleza con perfiles de demanda muy diferentes.
Periodo: 2026 · valoración estructural
Lettura Gatavia del mercato
Complessità normativa
Alto
Complessità operativa
Alto
Rischio normativo
Alto
Chiarezza per l'investimento
Medio
Avvisi normativi
high
Portugal: cada município pode restringir novos AL
O regime nacional devolveu grande margem de decisão aos municípios.
high
Lisboa: novas altas dependem da zona concreta
O regulamento municipal mantém áreas de contenção e autorizações excecionais.
high
Porto: pressão turística e numerus clausus são dinâmicos
O município pode ajustar áreas e limites com base nos rácios de pressão.
high
Seguro obrigatório do AL deve permanecer válido
A falta de apólice válida pode colocar o registo em risco.
high
Nuevo IMT del 7,5 % para determinadas compras residenciales de no residentes
Desde el 25 de mayo de 2026 existe una regla de IMT especialmente relevante para compradores no residentes: determinadas adquisiciones de inmuebles urbanos destinados exclusivamente a vivienda quedan sujetas con carácter general a una tasa del 7,5 %, salvo las excepciones previstas legalmente.
high
Lisboa aplica un nuevo régimen de áreas de contenção
Desde diciembre de 2025 Lisboa utiliza un régimen revisado de contenção: absoluta cuando el ratio de AL alcanza o supera el 10 % y relativa desde el 5 % hasta menos del 10 %, con seguimiento territorial periódico.
high
El município puede limitar o suspender nuevos registros de Alojamento Local
La viabilidad de un nuevo Alojamento Local ya no puede analizarse únicamente con la normativa nacional: los municípios portugueses pueden establecer áreas de contenção y áreas de crescimento sustentável, limitar nuevos registros e incluso suspender temporalmente nuevas altas en áreas delimitadas.
Quadro normativo
national
Qué se considera Alojamento Local en Portugal
El Alojamento Local (AL) es una categoría jurídica específica de alojamiento temporal remunerado y no debe confundirse con un empreendimento turístico.
La legislación portuguesa considera establecimiento de Alojamento Local aquel que presta servicios de alojamiento temporal, especialmente a turistas, mediante remuneración y cumple los requisitos del régimen jurídico del AL. No puede explotarse bajo este régimen un establecimiento que reúna los requisitos legales para ser considerado empreendimento turístico. La explotación de un AL constituye una actividad de prestación de servicios de alojamiento, ya sea ejercida por una persona física o jurídica.
municipal
Registo AL com oposição municipal em 60 ou 90 dias
O registo é feito por comunicação prévia com prazo.
O município pode opor-se no prazo de 60 dias; em áreas de contenção o prazo é de 90 dias. Sem oposição, é atribuído o número de registo.
national
Alterações do registo devem ser comunicadas em 10 dias
Os dados do AL devem permanecer atualizados.
O titular deve comunicar alterações aos dados registados no prazo de 10 dias desde a ocorrência.
national
Seguro e comprovativo são condição de manutenção do registo
É obrigatório manter seguro de responsabilidade civil válido.
O comprovativo deve ser entregue quando é atribuído o número de registo, antes do início da atividade, e novamente em renovações ou alterações. A falta de seguro válido pode fundamentar cancelamento.
municipal
Os municípios podem aprovar regulamentos próprios de AL
A lei nacional permite regulamentação municipal.
O município pode definir áreas de contenção ou crescimento sustentável e regras locais compatíveis com o RJEEAL.
national
Modalidades y límites de capacidad del Alojamento Local
El régimen general contempla cuatro modalidades: moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem y quartos. Los hostels constituyen una denominación específica dentro de los estabelecimentos de hospedagem.
Con carácter general, y sin perjuicio de las particularidades regionales, la capacidad máxima de un establecimiento de Alojamento Local distinto de «quartos» y «hostel» es de nueve habitaciones y 27 usuarios. La capacidad máxima se determina además por el número de habitaciones, normalmente dos usuarios por habitación, pudiendo admitirse dos usuarios adicionales en la sala de apartamentos y moradias. La modalidad «quartos» se desarrolla en la residencia del titular, correspondiente a su domicilio fiscal, y no puede superar tres habitaciones. Existen además reglas específicas para establecimientos de hospedagem y hostels.
mixed
Registro del Alojamento Local y título de apertura
Para explotar un Alojamento Local debe presentarse una comunicação prévia com prazo. El número de registro emitido por el Balcão Único Eletrónico constituye el título válido de apertura al público.
El procedimiento de acceso a la actividad no consiste en una licencia turística nacional independiente. El interesado presenta una comunicação prévia com prazo dirigida al municipio competente a través del Balcão Único Eletrónico. Si no existe oposición dentro del plazo legal, se atribuye el número de registro. El documento que contiene ese número constituye el título válido para la apertura al público. Tras la atribución del registro debe acreditarse el seguro obligatorio antes de iniciar la actividad.
municipal
Oposición municipal y vistoria inicial
El municipio puede oponerse al nuevo registro dentro del plazo legal y debe realizar una vistoria para comprobar el cumplimiento de los requisitos.
La Câmara Municipal puede oponerse a la comunicação prévia com prazo dentro de 60 días, o 90 días si el alojamiento se encuentra en un área de contenção. Entre los motivos de oposición se encuentran la incorrecta instrucción del expediente, determinadas consecuencias de un registro previamente cancelado, la vulneración de restricciones municipales, la falta de utilización adecuada del edificio o el incumplimiento de la legislación aplicable. El municipio realiza además una vistoria dentro de 60 o 90 días, según corresponda.
Fiscalità degli alloggi turistici
IVA del alojamiento en Portugal continental: 6%
6
IRS · Categoria B · Regime simplificado
IRS · Alojamento Local en régimen simplificado
Lisboa: tasa turística 4 € por huésped y noche
4
Porto: tasa turística 3 € por huésped y noche
3
IVA · CIVA · Verba 2.17 / Regime Especial de Isenção
IVA del Alojamento Local y régimen de pequeña empresa
Taxas turísticas municipais / DAC7
Taxas turísticas municipales y reporting de plataformas
Evoluzione normativa e del mercato
26/08/2026
Revisão Gatavia 2026 concluída
Portugal é revisto com foco em diferenças municipais e fiscalidade operacional.
10/08/2026
gov.pt atualiza guia oficial de Alojamento Local
O portal nacional consolida registo, seguro, oposição e alteração de dados.
01/07/2026
Primeiro semestre de 2026 mantém crescimento turístico
37 milhões de dormidas até junho.
01/02/2026
Portugal fecha 2025 com novo máximo de procura turística
32,5 milhões de hóspedes e 82 milhões de dormidas.
01/01/2026
Seguro obrigatório continua condição essencial de exploração
O regime mantém a responsabilidade civil como hard gate do AL.
01/01/2025
Portugal mantém estrutura fiscal própria para AL
IRS/IRC, IVA e tributos imobiliários continuam a depender da forma de exploração.
23/10/2024
DL 76/2024 revê profundamente o regime de AL
Revoga várias medidas do Mais Habitação e devolve poder regulatório aos municípios.
23/10/2024
Portugal sustituye el modelo de Mais Habitação por un marco de regulación municipal
El Decreto-Lei n.º 76/2024 vuelve a modificar profundamente el Alojamento Local, elimina varias restricciones nacionales introducidas en 2023 y refuerza un modelo en el que los municípios disponen de mayores herramientas para regular su propio territorio.
06/10/2023
Mais Habitação endurece o Alojamento Local
O regime de 2023 introduz restrições e medidas extraordinárias.
06/10/2023
Mais Habitação endurece significativamente el régimen del Alojamento Local
La Lei n.º 56/2023 introduce uno de los cambios más restrictivos de la historia reciente del Alojamento Local portugués, vinculando directamente su regulación con la política nacional de vivienda.
22/08/2018
Portugal refuerza el poder municipal y crea las áreas de contenção
La Lei n.º 62/2018 transforma el equilibrio regulatorio del Alojamento Local al permitir que los municípios delimiten áreas de contenção y restrinjan nuevas altas en zonas sometidas a presión.
22/08/2018
Municípios ganham poder para criar áreas de contenção
A reforma reforça a capacidade local de limitar novos registos.
29/08/2014
Criação do regime jurídico autónomo do Alojamento Local
Portugal separa o AL de outras categorias de alojamento turístico.
29/08/2014
Portugal crea un régimen jurídico autónomo para el Alojamento Local
El Decreto-Lei n.º 128/2014 establece un régimen jurídico propio para la explotación de establecimientos de Alojamento Local y consolida esta actividad como una categoría diferenciada de los empreendimentos turísticos.
CONTENUTO PROFESSIONALE
Dossier Professionale Gatavia · Portogallo
Analisi avanzata per proprietari, gestori e investitori.
01
Due diligence
Verifiche professionali prima di acquistare, gestire o trasformare un alloggio turistico.
🔒 Contenuto protetto
02
Normativa avanzata
Analisi approfondita di requisiti, restrizioni, rischi e scenari normativi.
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03
Fiscalità professionale
Trattamento fiscale avanzato, scenari e aspetti che richiedono particolare attenzione.
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04
Operatività professionale
Procedure, obblighi ricorrenti e controllo documentale.
🔒 Contenuto protetto
05
Radar territoriale
Analisi di territori e città con differenze di mercato o normativa.
🔒 Contenuto protetto
06
Investitori
Rischi, costi, redditività e criteri prima di una decisione di investimento.
🔒 Contenuto protetto
07
Gestori
Compliance, rappresentanza, reporting, documentazione e gestione professionale.
🔒 Contenuto protetto
08
Metriche e avvisi
Indicatori professionali di mercato, domanda, rischio ed evoluzione normativa.
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Fonti e organismi di riferimento
Autoridade Tributária e Aduaneira
CIRS — Artigo 31.º — Regime simplificadoAutoridade Tributária e Aduaneira
CIMT — Artigo 17.º — TaxasAutoridade Tributária e Aduaneira
CIVA — Artigo 18.º TaxasAutoridade Tributária e Aduaneira
Código do IVA — redação vigenteAutoridade Tributária e Aduaneira
CIRS — Artigo 101.º-CAutoridade Tributária e Aduaneira
Alojamento Local — Pessoas SingularesDiário da República
Decreto-Lei n.º 76/2024 — detalhe consolidadoDiário da República
Regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento localDiário da República
Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubroDiário da República
Decisões judiciais sobre Decreto-Lei n.º 76/2024Diário da República / Município do Porto
Regulamento n.º 1462/2024 — Alojamento Local PortoInspeção Regional do Turismo — Governo dos Açores
Alojamento Local — Informação simplificadaInstituto Nacional de Estatística (INE)
Estatísticas do Turismo 2025Município de Lisboa
Tabela de Taxas e Preços 2026Município de Lisboa
Alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local de LisboaMunicípio de Lisboa
Regulamento Municipal do Alojamento Local — alteração 2025Município do Funchal
Regulamento Municipal de Gestão dos Estabelecimentos de Alojamento Local no Concelho do FunchalMunicípio do Porto
Taxa Municipal Turística do PortoMunicípio do Porto
Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento LocalMunicípio do Porto
Reunião do Conselho Municipal de Turismo — 2026Sistema de Segurança Interna — SIBA
SIBA — Perguntas FrequentesTravelBI / Turismo de Portugal
Turismo em Números — junho 2026TravelBI / Turismo de Portugal
Turismo em Números 2025TravelBI / Turismo de Portugal
Alojamento Local 2025Turismo de Portugal
Visão geral — dados provisórios de 2025GUIDA PROFESSIONALE PDF
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