Où vaut-il vraiment la peine d'avoir un logement touristique en 2026 ? Nous comparons les grands marchés du monde en fonction de la demande, de la réglementation, de la bureaucratie, du risque et de la facilité réelle pour le propriétaire, avec des données, un contexte et l'Indice Gatavia de Maux de Tête.
Choisir un pays pour investir dans la location touristique en se basant uniquement sur le nombre de touristes qu'il reçoit est une façon assez efficace de se mettre dans un pétrin.
Parce qu'une chose est d'avoir un logement dans un endroit où la moitié de la planète veut voyager et une autre bien différente est de pouvoir le louer légalement, bien le facturer, payer des impôts raisonnables et dormir sans se demander quelle nouvelle règle la municipalité aura publiée pendant que vous dîniez.
C'est pourquoi chez Gatavia, nous avons fait cette comparaison d'une autre manière.
Nous ne cherchons pas simplement le pays avec le plus de touristes. Nous comparons la demande touristique, la réglementation de la location à court terme, les enregistrements obligatoires, la bureaucratie, le risque réglementaire et la difficulté réelle pour un propriétaire.
Et nous avons ajouté une métrique propre :
Indice Gatavia de Maux de Tête™.
Il n'apparaît dans aucun bulletin officiel. Il devrait probablement.
Plus il est élevé, plus il est recommandé d'avoir du café, un certificat numérique et une certaine tolérance émotionnelle à l'administration publique.
Résumé rapide : quel pays semble le plus attractif pour la location touristique en 2026 ?
| Pays | Demande touristique | Bureaucratie | Risque réglementaire | Facilité de démarrage | Maux de tête Gatavia |
|---|---|---|---|---|---|
| Espagne | Très élevée | Très élevée | Très élevé | Moyenne-basse | 9/10 |
| Italie | Très élevée | Élevée | Élevé | Moyenne | 8/10 |
| France | Très élevée | Très élevée | Très élevé | Basse dans les grandes villes | 9/10 |
| Portugal | Élevée | Moyenne | Moyen-élevé | Moyenne | 6,5/10 |
| Grèce | Très élevée | Moyenne-élevée | Élevé | Moyenne | 7/10 |
| Croatie | Très élevée en saison | Élevée | Élevé | Moyenne-basse | 8/10 |
| Turquie | Énorme | Élevée | Moyen-élevé | Moyenne-basse | 8/10 |
L'Indice Gatavia de Maux de Tête est une évaluation éditoriale propre basée sur le nombre de couches réglementaires, d'enregistrements, d'autorisations, d'obligations périodiques et d'exposition à des restrictions locales. Ce n'est pas un indice officiel ni une mesure de rentabilité financière.
1. Espagne : des millions de touristes et une capacité extraordinaire à les transformer en démarches
L'Espagne a accueilli environ 94 millions de visiteurs internationaux en 2024 et a généré environ 126 milliards d'euros de revenus grâce au tourisme international.
Il est difficile de discuter de la demande.
Soleil, plages, villes, gastronomie, îles, patrimoine, vols internationaux et une saison qui, dans certaines destinations, dure pratiquement toute l'année.
Jusque-là, merveilleux.
Maintenant, voici l'Espagne.
Depuis le 1er juillet 2025, le Registre Unique des Locations pour les locations à court terme commercialisées par des plateformes en ligne est pleinement opérationnel.
Mais ce registre national ne remplace pas nécessairement les obligations régionales ou municipales.
Vous pouvez donc avoir :
- réglementation nationale ;
- réglementation régionale ;
- planification municipale ;
- enregistrements touristiques ;
- limitations urbanistiques ;
- obligations d'information des voyageurs ;
- fiscalité ;
- et règles supplémentaires liées à l'immeuble ou à la communauté.
En d'autres termes : L'Espagne a une demande touristique spectaculaire et une réglementation qui peut changer radicalement d'une rue à l'autre.
L'Espagne peut remplir votre calendrier. Elle peut aussi remplir un dossier de documentation avec une efficacité admirable.
Le meilleur de l'Espagne
- Demande internationale énorme.
- Marchés urbains, de vacances, ruraux, côtiers et insulaires.
- Grande connectivité aérienne.
- Possibilité d'opérer pratiquement toute l'année dans certaines zones.
Le pire
- Fragmentation réglementaire.
- Municipalités de plus en plus actives limitant les logements touristiques.
- Besoin de toujours vérifier la réglementation exacte de l'immeuble.
- Risque élevé qu'un bon investissement sur Excel cesse d'être aussi beau lorsque l'urbanisme entre dans la conversation.
Indice Gatavia de Maux de Tête : 9/10.
2. Italie : tourisme record, CIN obligatoire et plusieurs administrations invitées à la fête
L'Italie a un avantage difficile à copier : tout le monde veut aller en Italie.
En 2024, elle a enregistré environ 466 millions de nuitées dans des établissements touristiques, un record historique selon les données définitives de l'ISTAT.
De plus, plus de la moitié de la demande provient déjà de voyageurs étrangers.
Rome, Milan, Florence, Venise, Naples, Sicile, Sardaigne, Toscane, lacs, côte...
Le problème de l'Italie n'a jamais été de convaincre quelqu'un d'y aller.
Le défi est de comprendre ce dont votre logement a exactement besoin pour accueillir ces personnes.
L'Italie a mis en place le Codice Identificativo Nazionale (CIN), obligatoire pour les logements destinés à la location touristique et à la location à court terme.
Le CIN doit apparaître dans les annonces et coexister, le cas échéant, avec les codes et obligations régionaux ou locaux existants.
Par conséquent, le code national a aidé à ordonner le système.
Il n'a pas miraculeusement réussi à transformer l'Italie en un pays à norme unique.
L'Italie a créé un code national pour simplifier les choses. Les régions, provinces et municipalités continuent d'avoir le droit de rappeler qu'elles existent aussi.
Le meilleur de l'Italie
- Demande touristique gigantesque.
- De nombreuses villes avec du tourisme toute l'année.
- Une très grande variété de marchés.
- La location extrahôtelière continue d'avoir un poids énorme.
Le pire
- Réglementation nationale plus réglementation régionale et locale.
- CIN obligatoire.
- Exigences supplémentaires selon le territoire et le mode.
- Besoin de distinguer la location touristique occasionnelle de l'activité commerciale.
Indice Gatavia de Maux de Tête : 8/10.
3. France : vous pouvez louer, tant que la municipalité n'a pas d'autres projets
La France reste l'un des géants mondiaux du tourisme.
Et précisément pour cela, la location touristique est sous une pression réglementaire de plus en plus forte.
La réforme française approuvée fin 2024 a considérablement renforcé la capacité d'action des municipalités.
Parmi les changements importants :
- enregistrement national des logements touristiques ;
- plus de capacité municipale pour limiter les nouveaux logements ;
- possibilité de réduire jusqu'à 90 jours par an la location touristique de certaines résidences principales ;
- nouvelles règles fiscales ;
- présence accrue d'exigences liées à l'efficacité énergétique.
De plus, le système français fait la distinction entre résidence principale, résidence secondaire, changement d'usage et réglementation locale.
Cela signifie que demander :
“Peut-on avoir un Airbnb en France ?”
est à peu près comme demander :
“Fait-il froid en Europe ?”
Ça dépend énormément de l'endroit.
En France, connaître l'adresse exacte de l'appartement peut être juridiquement plus important que de connaître sa rentabilité.
Indice Gatavia de Maux de Tête : 9/10.
4. Portugal : l'Alojamento Local reste vivant, mais il n'est plus suffisant d'acheter, publier et attendre des réservations
Le Portugal reste l'un des marchés les plus intéressants d'Europe pour l'hébergement touristique.
Lisbonne, Porto, Algarve, Madère et les Açores ont une demande internationale extraordinaire.
Pour exploiter un établissement d'Alojamento Local (AL), il est nécessaire de l'enregistrer.
La procédure peut être effectuée électroniquement et est liée à la municipalité où se trouve l'hébergement.
Après l'enregistrement, il faut également présenter l'assurance responsabilité civile correspondante.
L'administration municipale peut intervenir dans la procédure et certaines zones peuvent être soumises à des règles spécifiques.
Le Portugal est particulièrement intéressant car, au cours des dernières années, il a démontré quelque chose d'important :
la réglementation de la location touristique peut changer beaucoup plus rapidement que l'hypothèque avec laquelle vous avez acheté le logement.
Le meilleur
- Grande demande internationale.
- Marchés touristiques consolidés.
- Procédure nationale relativement compréhensible.
- Bon positionnement international en tant que destination.
Ce qui oblige à regarder deux fois
- Règles municipales.
- Zones avec limitations.
- Assurance obligatoire.
- Historique récent de changements réglementaires importants.
Indice Gatavia de Maux de Tête : 6,5/10.
5. Grèce : l'endroit où regarder la mer peut être optionnel, mais surveiller l'AADE ne l'est pas
La Grèce réunit de nombreux ingrédients qui plaisent à l'investisseur en location touristique :
- demande internationale ;
- îles ;
- Athènes ;
- séjours de vacances ;
- hautes saisons de prix ;
- et un produit immobilier très varié.
Mais la location à court terme est formalisée fiscalement.
Le bien doit être inscrit au Registre des Propriétés de Séjours de Courte Durée et obtenir son numéro d'enregistrement correspondant, qui doit être utilisé dans la commercialisation.
De plus, les séjours doivent être déclarés auprès de l'administration fiscale.
La règle générale oblige à présenter la déclaration de séjour court avant le 20 du mois suivant le départ du client.
Depuis 2025, la Grèce a également introduit de nouvelles spécifications applicables aux logements destinés à la location à court terme.
Obtenir la réservation n'est que la première partie. Ensuite, il faut le déclarer à l'administration fiscale. La Grèce, au cas où, a fixé une date.
Indice Gatavia de Maux de Tête : 7/10.
6. Croatie : quand vos voisins peuvent aussi faire partie du plan d'affaires
La Croatie est depuis des années une puissance européenne de l'hébergement privé.
La côte adriatique a une demande énorme pendant la haute saison.
Mais les réformes introduites depuis 2025 ont accru le contrôle sur la location touristique dans les immeubles résidentiels.
Une des questions les plus pertinentes est la nécessité du consentement des copropriétaires pour certaines locations touristiques développées dans des immeubles résidentiels.
De plus, la Croatie maintient son système d'enregistrement des invités via eVisitor.
Les invités doivent s'enregistrer dans les 24 heures suivant leur arrivée et se désinscrire dans le délai correspondant après leur départ.
Conclusion :
la vue sur l'Adriatique peut être exceptionnelle.
La réunion avec la communauté pour obtenir des autorisations peut être un peu moins.
Acheter un logement est une opération entre acheteur et vendeur. L'exploiter touristiquement peut être le moment où vous découvrez que vous avez également investi dans des relations de voisinage.
Indice Gatavia de Maux de Tête : 8/10.
7. Turquie : 60 millions de touristes et un permis avant de commencer
La Turquie est la surprise qui, en réalité, ne l'est plus depuis longtemps.
En 2024, elle a accueilli environ 60,6 millions de touristes internationaux et s'est classée comme la quatrième grande puissance touristique mondiale par arrivées internationales selon les données recueillies par les autorités turques à partir de l'UN Tourism.
Istanbul et Antalya figurent parmi les villes les plus visitées du monde.
La demande existe.
Et beaucoup.
Mais la Turquie réglemente spécifiquement la location touristique de logements pour des périodes de 100 jours ou moins.
Les propriétaires qui souhaitent commencer cette activité doivent obtenir au préalable le permis de location touristique correspondant.
Les demandes sont traitées électroniquement et les logements autorisés doivent également respecter les exigences d'identification établies par la réglementation.
La Turquie démontre un principe assez utile : le fait qu'il y ait 60 millions de touristes ne signifie pas que vous pouvez mettre les clés dans une boîte demain et vous appeler entrepreneur touristique.
Indice Gatavia de Maux de Tête : 8/10.
Le véritable classement Gatavia : où préférerions-nous être propriétaires ?
Voici ce qui est intéressant.
Si nous oublions pendant cinq minutes les classements d'Instagram et pensons comme propriétaires, le classement change.
🏆 Meilleur équilibre entre demande et facilité opérationnelle : Portugal
Ce n'est pas le pays avec le moins de réglementation, mais il continue d'offrir un équilibre intéressant entre demande internationale, structure connue d'Alojamento Local et une bureaucratie qui, comparativement, peut être plus gérable que celle d'autres grands marchés européens.
🌍 Plus grande puissance touristique : Espagne et Italie
Si ce que vous recherchez est le volume de demande, les deux jouent dans une autre ligue.
Le problème est que la rentabilité d'un logement ne se calcule pas en comptant les touristes à l'aéroport.
📚 Prix “vous allez apprendre le droit administratif” : Espagne et France
Égalité technique.
Dans les deux pays, l'emplacement exact peut modifier profondément ce que vous pouvez faire avec le logement.
🏢 Prix “mieux vaut bien s'entendre avec les voisins” : Croatie
Lorsque le consentement dans un immeuble peut faire partie du processus, la rentabilité cesse de dépendre exclusivement de l'ADR, de l'occupation et du prix d'achat.
🚀 Marché de demande gigantesque que de nombreux Européens continuent d'ignorer : Turquie
Plus de 60 millions de touristes internationaux justifient à eux seuls de surveiller ce marché.
Cependant : d'abord le permis. Ensuite, les touristes.
Alors, quel est le meilleur pays pour investir dans Airbnb en 2026 ?
Il n'existe pas.
Et quiconque vous en donne un sans vous demander ce que vous voulez acheter, combien vous voulez investir et comment vous comptez l'exploiter essaie probablement de vous vendre quelque chose.
Un pays peut être magnifique pour un logement de 150 000 € et horrible pour un de 700 000 €.
Une ville peut accepter de nouveaux logements touristiques tandis qu'une autre, dans le même pays, les restreint.
Un rendement brut de 12 % peut sembler spectaculaire jusqu'à ce que vous commenciez à soustraire :
- commissions ;
- nettoyage ;
- fournitures ;
- gestion ;
- entretien ;
- impôts ;
- assurances ;
- licences ;
- périodes vides ;
- financement ;
- et cet appareil électroménager qui a décidé de prendre sa retraite précisément lorsque des clients arrivaient.
C'est pourquoi chez Gatavia, nous préférons une autre question :
Dans quel marché reste-t-il le plus d'argent et le moins de risque après avoir appliqué la réalité ?
C'est la comparaison qui compte.
Airbnb et location touristique par pays : questions fréquentes
Quel est le meilleur pays pour avoir un Airbnb ?
Cela dépend de la combinaison entre le prix d'achat, la demande, la réglementation, la fiscalité, les coûts opérationnels et les restrictions locales. L'Espagne, l'Italie, le Portugal, la Grèce, la Croatie et la Turquie ont une demande touristique très élevée, mais présentent des niveaux de complexité réglementaire très différents.
Quel pays européen reçoit le plus de demande touristique ?
L'Espagne, la France et l'Italie figurent parmi les plus grandes puissances touristiques du monde. L'Espagne a accueilli environ 94 millions de visiteurs internationaux en 2024, tandis que l'Italie a dépassé les 466 millions de nuitées dans des établissements touristiques.
Où est-il le plus difficile d'ouvrir une location touristique ?
Les grandes villes d'Espagne et de France peuvent se trouver parmi les marchés les plus complexes en raison de la combinaison de la réglementation nationale, régionale et municipale, des changements d'usage, des enregistrements et des restrictions spécifiques.
Le Portugal permet-il Airbnb ?
Oui, mais l'exploitation d'un hébergement touristique est soumise au régime d'Alojamento Local, à l'enregistrement et à des exigences spécifiques. Les municipalités peuvent également appliquer des règles particulières.
La Grèce exige-t-elle d'enregistrer les logements de courte durée ?
Oui. Le propriétaire doit enregistrer le bien dans le système correspondant de l'administration fiscale grecque et respecter les obligations de déclaration des séjours.
L'Italie exige-t-elle un numéro d'enregistrement pour la location touristique ?
Oui. L'Italie exige le Codice Identificativo Nazionale (CIN) pour les biens destinés à la location touristique et à la location à court terme dans le cadre prévu par la réglementation.
Peut-on louer un logement touristique en Turquie ?
Oui, mais pour les locations touristiques de 100 jours ou moins, il existe un régime spécifique et une autorisation est requise avant de commencer l'activité.
La conclusion que aucun classement des “meilleurs pays pour Airbnb” ne mentionne généralement
Le pays avec le plus de touristes n'est pas nécessairement le meilleur pays pour un propriétaire.
Celui qui a le plus haut ADR non plus.
Ni même celui qui a les logements les moins chers.
La meilleure investissement est celle qui continue de fonctionner lorsque vous entrez dans la calculatrice tout ce qui est normalement laissé de côté dans l'annonce de vente.
Demande.
Prix.
Occupation.
Fiscalité.
Réglementation.
Financement.
Coûts.
Risque réglementaire.
Et oui, aussi des clients.
Parce qu'un logement touristique n'est pas une belle photo avec une piscine.
C'est une entreprise avec une maison à l'intérieur.
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Méthodologie et sources : comparaison éditoriale élaborée par Gatavia à partir d'informations officielles d'organismes nationaux de tourisme, d'administrations fiscales, d'enregistrements d'hébergement et de législation en vigueur consultée jusqu'en août 2026. L'Indice Gatavia de Maux de Tête est une évaluation éditoriale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier.