Calculer la rentabilité d'un logement touristique uniquement avec les revenus et les commissions d'Airbnb ou de Booking donne souvent une image trop optimiste.
Un logement touristique a des frais visibles, des frais récurrents et d'autres coûts qui apparaissent seulement de temps en temps. Si l'un d'eux est omis du calcul, le bénéfice que nous pensons obtenir peut être très différent du bénéfice réel.
La réponse courte
Pour calculer correctement la rentabilité d'une location touristique, il faut inclure tous les frais nécessaires pour exploiter, entretenir et commercialiser le logement pendant la période analysée.
Cela inclut, entre autres :
- commissions des plateformes ;
- nettoyage et blanchisserie ;
- fournitures ;
- entretien et réparations ;
- assurances ;
- charges de copropriété ;
- logiciels et outils ;
- services professionnels ;
- consommables ;
- publicité ;
- gestion ;
- impôts et taxes associés à l'activité le cas échéant ;
- et d'autres coûts nécessaires pour maintenir le logement disponible à la location.
La clé est de ne pas comptabiliser uniquement les frais qui apparaissent lorsqu'il y a une réservation.
1. Commissions d'Airbnb, Booking et autres plateformes
C'est l'un des frais les plus faciles à identifier, mais aussi l'un de ceux qui peut le plus déformer le résultat.
Les plateformes peuvent facturer des commissions à l'hébergement, à l'invité ou les répartir entre les deux parties, selon le modèle utilisé.
Pour connaître le résultat réel d'une réservation, il faut travailler avec le montant net que reçoit finalement le propriétaire ou le gestionnaire, et pas seulement avec le prix payé par l'invité.
Si une réservation apparaît pour 1 000 € mais que l'hébergement reçoit 850 €, ces 150 € de différence font partie du coût commercial pour obtenir cette réservation.
2. Commissions des moyens de paiement
Les réservations directes ne sont pas nécessairement gratuites.
Stripe, PayPal, banques, passerelles de paiement ou autres solutions peuvent facturer une commission pour chaque opération.
Ce sont des montants faibles lorsqu'ils sont observés individuellement, mais ils peuvent se transformer en centaines ou milliers d'euros par an.
3. Nettoyage
Le nettoyage est l'un des principaux coûts variables d'un logement touristique.
Mais il ne devrait pas se limiter au montant payé à une entreprise ou un professionnel. Il peut inclure le nettoyage entre les séjours, les nettoyages extraordinaires, les produits de nettoyage, le temps passé par le propriétaire lui-même, les déplacements, la vérification ultérieure et le remplacement de petits éléments.
Bien que l'invité paie un tarif spécifique pour le nettoyage, il est bon de vérifier si ce tarif couvre réellement son coût.
4. Blanchisserie et linge de maison
Les draps, serviettes et textiles génèrent un coût constant.
Il faut considérer la blanchisserie, l'eau et l'électricité si le lavage se fait dans le logement, les détergents, le remplacement des draps et serviettes, l'usure des textiles et le temps consacré à leur gestion.
Il est courant de ne considérer que le lavage et d'oublier le remplacement.
5. Électricité, eau et gaz
Les fournitures sont l'un des frais les plus importants et aussi l'un de ceux qui peuvent le plus varier entre les réservations.
Il ne suffit pas d'observer la facture totale d'un mois. Si nous voulons bien analyser l'activité, il est bon de différencier, lorsque c'est possible, quelle partie de la consommation correspond à des périodes avec des invités et quelle partie reste même lorsque le logement est vide.
Cela permet de comprendre à la fois le coût opérationnel des réservations et le coût structurel de maintenir la propriété disponible.
6. Internet, télévision et services numériques
Internet, plateformes de télévision, systèmes domotiques, alarmes ou serrures intelligentes ont généralement des frais mensuels.
Bien qu'il n'y ait aucune réservation pendant ce mois, le coût continue. C'est pourquoi ils font partie du coût réel de maintenir le logement touristique opérationnel.
7. Assurance
L'assurance du bien et les couvertures spécifiques liées à la location touristique doivent faire partie de l'analyse.
C'est une dépense annuelle, mais elle peut être répartie sur les douze mois pour mieux connaître le résultat mensuel.
Par exemple, une assurance de 720 € par an représente un coût économique de 60 € par mois.
8. Charges de copropriété
Les charges ordinaires de copropriété font également partie du coût de maintien du bien.
S'il existe des appels de fonds extraordinaires, il est bon de les analyser séparément pour ne pas déformer le résultat habituel d'exploitation.
9. Entretien et réparations
Un logement utilisé par de nombreux invités nécessite un entretien.
Des coûts peuvent apparaître liés à la plomberie, l'électricité, la climatisation, la piscine, le jardin, les appareils électroménagers, la peinture, le mobilier, les serrures et les petits dégâts.
Certains mois, il peut ne pas y avoir de dépenses et d'autres peuvent nécessiter des réparations importantes. C'est pourquoi il est utile d'analyser des périodes suffisamment longues.
10. Remplacement de mobilier et d'équipement
Une cafetière, un matelas ou une télévision ne durent pas éternellement.
Bien qu'ils ne soient pas remplacés chaque année, ils font économiquement partie du coût d'utilisation du logement pour générer des revenus.
Pour une analyse plus avancée, il peut être utile de répartir ces investissements sur leur durée de vie utile.
11. Consommables et produits pour invités
Papier toilette, savon, capsules de café, eau, produits de bienvenue, sacs poubelle, produits de cuisine et autres petits éléments passent souvent inaperçus.
Mais lorsqu'ils sont multipliés par des dizaines ou des centaines de réservations, ils cessent d'être des montants insignifiants.
12. Logiciels et outils de gestion
Un hébergement professionnel peut utiliser des PMS, des gestionnaires de canaux, des outils de tarification, des systèmes d'enregistrement, des serrures intelligentes, de la comptabilité, des applications de gestion, des outils de communication et des logiciels financiers.
Ce sont des frais nécessaires pour fonctionner et doivent faire partie du résultat.
13. Services professionnels
Il peut également y avoir des frais de gestion, de conseil fiscal, d'avocat, de photographe, de maintenance web, de gestion des réseaux sociaux, de conseil ou d'administration.
Certains sont récurrents et d'autres apparaissent seulement à certains moments.
14. Publicité et acquisition
Si de l'argent est investi pour obtenir des réservations, ce coût doit également être inclus.
Ici peuvent entrer Google Ads, Meta Ads, annonces sur des portails, collaborations, promotions, réductions ou programmes de visibilité.
La réservation directe évite certaines commissions de plateforme, mais peut avoir son propre coût d'acquisition.
15. Gestion de l'hébergement
Lorsque un gestionnaire professionnel administre le logement, sa commission doit être considérée comme un coût pour le propriétaire.
Lorsque le propriétaire lui-même effectue la gestion, l'analyse économique peut montrer deux perspectives différentes : le résultat financier pur, sans évaluer son temps ; et le résultat économique complet, en attribuant également un coût au travail effectué.
Cela permet de répondre à une question importante : le logement est-il rentable parce qu'il fonctionne bien ou parce que le propriétaire effectue gratuitement de nombreuses heures de travail ?
16. Coûts de la période où le logement est vide
Une des erreurs les plus courantes est d'attribuer des frais uniquement aux jours occupés.
Mais un logement continue de générer des coûts lorsqu'il est vide. Il peut continuer à payer Internet, assurances, charges de copropriété, alarmes, entretien, certains fournitures et outils de gestion.
Si nous voulons connaître la rentabilité annuelle réelle, ces frais doivent également être comptabilisés.
17. Impôts et taxes
Ici, il convient de séparer deux questions.
D'une part, les frais nécessaires pour calculer le résultat économique de l'exploitation. D'autre part, le résultat fiscal qui doit être déclaré selon la réglementation applicable à chaque propriétaire, entreprise, territoire et type d'activité.
Ils ne coïncident pas toujours.
C'est pourquoi il est important de ne pas mélanger automatiquement le bénéfice économique avec le bénéfice fiscal.
Et l'hypothèque ?
L'hypothèque mérite un traitement séparé.
Pour évaluer si l'hébergement fonctionne comme une entreprise, il est utile de calculer d'abord le résultat d'exploitation sans financement.
Ensuite, le coût financier peut être ajouté pour savoir combien d'argent reste finalement au propriétaire.
Résultat d'exploitation : revenus moins frais nécessaires pour faire fonctionner le logement.
Flux de trésorerie du propriétaire : résultat d'exploitation ajusté par le financement et d'autres mouvements d'argent.
Cette séparation permet de comparer les logements de manière plus claire.
Exemple pratique
Supposons un logement qui génère 40 000 € par an.
- Commissions : 4 800 €
- Nettoyage et blanchisserie : 4 200 €
- Fournitures : 3 000 €
- Assurance : 650 €
- Copropriété : 1 000 €
- Internet et services numériques : 600 €
- Entretien : 1 500 €
- Consommables : 700 €
- Logiciel : 500 €
- Services professionnels : 750 €
- Autres frais : 300 €
Total des frais : 18 000 €
Résultat d'exploitation : 40 000 € - 18 000 € = 22 000 €
Si nous n'avions déduit que les commissions et le nettoyage, nous aurions estimé un bénéfice de 31 000 €. La différence est énorme.
Le problème n'est pas de dépenser, mais de ne pas savoir combien
Un hébergement peut avoir des frais élevés et rester très rentable. Un autre peut sembler peu coûteux à entretenir et pourtant produire peu de bénéfice.
C'est pourquoi l'objectif ne devrait pas être simplement de réduire les frais.
Il faut savoir combien coûte réellement chaque logement, quels frais augmentent, lesquels sont nécessaires, lesquels peuvent être optimisés, quel pourcentage des revenus consomme chaque catégorie et comment chaque décision affecte le résultat final.
Lorsque vous gérez plusieurs logements
Pour un gestionnaire professionnel, cette information est encore plus importante.
Il ne suffit pas de connaître le coût total de l'ensemble du portefeuille. Il faut savoir combien chaque propriété génère et consomme.
Deux logements avec les mêmes revenus peuvent avoir des résultats très différents si l'un nécessite plus d'entretien, consomme plus de fournitures ou paie des commissions plus élevées.
Le gestionnaire doit pouvoir répondre :
- Combien gagne chaque logement ?
- Combien coûte son entretien ?
- Quel est le marge laissée ?
- Quel propriétaire obtient le meilleur résultat ?
- Quel hébergement nécessite une décision ?
La rentabilité commence par l'organisation des frais
Contrôler les frais ne signifie pas simplement conserver des factures.
Cela signifie les transformer en informations utiles.
Gatavia organise les revenus, les réservations et les frais pour que les propriétaires et les gestionnaires puissent comprendre ce qui se passe économiquement dans chaque logement et ne se limitent pas à vérifier combien d'argent est entré sur le compte.
Car facturer beaucoup ne garantit pas de gagner beaucoup.
La différence réside dans la connaissance du résultat réel et son utilisation pour prendre de meilleures décisions.
Plus de clarté. Plus de temps. Plus de vie.