Die Rentabilität einer Ferienwohnung nur anhand der Einnahmen und Provisionen von Airbnb oder Booking zu berechnen, vermittelt oft ein zu optimistisches Bild.
Eine Ferienwohnung hat sichtbare Kosten, wiederkehrende Ausgaben und andere Kosten, die nur gelegentlich anfallen. Wenn einer dieser Kostenfaktoren nicht in die Berechnung einfließt, kann der Gewinn, den wir zu erzielen glauben, sehr unterschiedlich vom tatsächlichen Gewinn sein.
Die kurze Antwort
Um die Rentabilität einer Ferienwohnung korrekt zu berechnen, müssen alle notwendigen Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung und die Vermarktung der Wohnung während des analysierten Zeitraums berücksichtigt werden.
Das umfasst unter anderem:
- Provisionen von Plattformen;
- Reinigung und Wäsche;
- Versorgungsleistungen;
- Instandhaltung und Reparaturen;
- Versicherungen;
- Hausgemeinschaft;
- Software und Werkzeuge;
- professionelle Dienstleistungen;
- Verbrauchsmaterialien;
- Werbung;
- Management;
- Steuern und Abgaben, die mit der Tätigkeit verbunden sind, wenn zutreffend;
- und andere notwendige Kosten, um die Wohnung für die Vermietung verfügbar zu halten.
Der Schlüssel liegt darin, nicht nur die Kosten zu berücksichtigen, die anfallen, wenn eine Buchung vorliegt.
1. Provisionen von Airbnb, Booking und anderen Plattformen
Dies ist eine der am leichtesten zu identifizierenden Kosten, aber auch eine derjenigen, die das Ergebnis am meisten verzerren kann.
Die Plattformen können Provisionen vom Gastgeber, vom Gast oder von beiden Seiten erheben, je nach verwendetem Modell.
Um das tatsächliche Ergebnis einer Buchung zu kennen, muss mit dem Nettobetrag gearbeitet werden, den der Eigentümer oder Verwalter letztendlich erhält, nicht nur mit dem Preis, den der Gast zahlt.
Wenn eine Buchung über 1.000 € angezeigt wird, der Gastgeber aber 850 € erhält, gehören diese 150 € Differenz zu den Vertriebskosten, um diese Buchung zu erhalten.
2. Provisionen von Zahlungsmethoden
Direktbuchungen sind ebenfalls nicht unbedingt kostenlos.
Stripe, PayPal, Banken, Zahlungsabwicklungen oder andere Lösungen können eine Gebühr für jede Transaktion erheben.
Diese Beträge sind klein, wenn man sie einzeln betrachtet, können sich aber auf Hunderte oder Tausende von Euro pro Jahr summieren.
3. Reinigung
Die Reinigung ist eine der Hauptvariablenkosten einer Ferienwohnung.
Sie sollte jedoch nicht auf den Betrag beschränkt werden, der an ein Unternehmen oder einen Fachmann gezahlt wird. Sie kann auch die Reinigung zwischen den Aufenthalten, Sonderreinigungen, Reinigungsmittel, die vom Eigentümer selbst aufgewendete Zeit, Fahrten, Nachkontrollen und die Erneuerung kleiner Elemente umfassen.
Obwohl der Gast eine spezifische Gebühr für die Reinigung zahlt, ist es ratsam zu überprüfen, ob diese Gebühr tatsächlich die Kosten deckt.
4. Wäsche und Haushaltswäsche
Bettwäsche, Handtücher und Textilien verursachen konstante Kosten.
Es müssen Wäsche, Wasser und Strom berücksichtigt werden, wenn in der eigenen Wohnung gewaschen wird, Reinigungsmittel, der Austausch von Bettwäsche und Handtüchern, der Verschleiß von Textilien und die dafür aufgewendete Zeit.
Es ist üblich, nur die Wäsche zu berücksichtigen und den Austausch zu vergessen.
5. Strom, Wasser und Gas
Die Versorgungsleistungen gehören zu den wichtigsten Kosten und können auch zwischen Buchungen stark variieren.
Es reicht nicht aus, die Gesamtrechnung eines Monats zu betrachten. Wenn wir das Geschäft gut analysieren wollen, ist es ratsam, wenn möglich zu unterscheiden, welcher Teil des Verbrauchs auf Zeiten mit Gästen entfällt und welcher Teil auch dann bestehen bleibt, wenn die Wohnung leer ist.
Dies ermöglicht es, sowohl die Betriebskosten der Buchungen als auch die strukturellen Kosten für die Verfügbarkeit der Immobilie zu verstehen.
6. Internet, Fernsehen und digitale Dienste
Internet, Fernsehdienste, Smart-Home-Systeme, Alarme oder intelligente Schlösser haben in der Regel monatliche Gebühren.
Selbst wenn in diesem Monat keine Buchung vorliegt, fallen die Kosten weiterhin an. Daher gehören sie zu den tatsächlichen Kosten, um die Ferienwohnung betriebsbereit zu halten.
7. Versicherung
Die Versicherung der Immobilie und spezifische Deckungen im Zusammenhang mit der Ferienvermietung sollten Teil der Analyse sein.
Es handelt sich um eine jährliche Ausgabe, die jedoch auf die zwölf Monate verteilt werden kann, um das monatliche Ergebnis besser zu verstehen.
Zum Beispiel stellt eine Versicherung von 720 € pro Jahr eine wirtschaftliche Belastung von 60 € pro Monat dar.
8. Eigentümergemeinschaft
Die ordentlichen Beiträge zur Eigentümergemeinschaft gehören ebenfalls zu den Kosten für die Instandhaltung der Immobilie.
Wenn es außerordentliche Beiträge gibt, ist es ratsam, diese separat zu analysieren, um das übliche Betriebsergebnis nicht zu verzerren.
9. Instandhaltung und Reparaturen
Eine Wohnung, die von zahlreichen Gästen genutzt wird, benötigt Instandhaltung.
Kosten können in Bezug auf Sanitär, Elektrik, Klimatisierung, Schwimmbad, Garten, Haushaltsgeräte, Malerei, Möbel, Schlösser und kleine Schäden auftreten.
In einigen Monaten können keine Ausgaben anfallen, während in anderen Monaten wichtige Reparaturen erforderlich sein können. Daher ist es nützlich, ausreichend lange Zeiträume zu analysieren.
10. Austausch von Möbeln und Ausstattung
Eine Kaffeemaschine, eine Matratze oder ein Fernseher halten nicht ewig.
Obwohl sie nicht jedes Jahr ersetzt werden, gehören sie wirtschaftlich zu den Kosten, die mit der Nutzung der Wohnung zur Generierung von Einnahmen verbunden sind.
Für eine fortgeschrittene Analyse kann es nützlich sein, diese Investitionen über ihre Lebensdauer zu verteilen.
11. Verbrauchsmaterialien und Produkte für Gäste
Toilettenpapier, Seife, Kaffeekapseln, Wasser, Willkommensprodukte, Müllsäcke, Küchenprodukte und andere kleine Elemente werden oft übersehen.
Wenn sie jedoch durch Dutzende oder Hunderte von Buchungen multipliziert werden, sind sie keine unbedeutenden Beträge mehr.
12. Software und Management-Tools
Eine professionelle Unterkunft kann PMS, Channel-Manager, Preisgestaltungswerkzeuge, Check-in-Systeme, intelligente Schlösser, Buchhaltungssoftware, Management-Apps, Kommunikationswerkzeuge und Finanzsoftware nutzen.
Dies sind notwendige Ausgaben für den Betrieb und sollten Teil des Ergebnisses sein.
13. Professionelle Dienstleistungen
Es können auch Kosten für Buchhaltungsdienste, Steuerberatung, Anwälte, Fotografen, Webwartung, Social-Media-Management, Beratung oder Verwaltung anfallen.
Einige sind wiederkehrend, andere treten nur zu bestimmten Zeiten auf.
14. Werbung und Akquise
Wenn Geld in die Gewinnung von Buchungen investiert wird, sollten diese Kosten ebenfalls berücksichtigt werden.
Hierzu können Google Ads, Meta Ads, Anzeigen auf Portalen, Kooperationen, Aktionen, Rabatte oder Sichtbarkeitsprogramme gehören.
Die direkte Buchung vermeidet einige Plattformprovisionen, kann jedoch eigene Akquisekosten haben.
15. Verwaltung der Unterkunft
Wenn ein professioneller Verwalter die Wohnung verwaltet, muss seine Provision als Kosten für den Eigentümer betrachtet werden.
Wenn der Eigentümer selbst die Verwaltung übernimmt, kann die wirtschaftliche Analyse zwei unterschiedliche Perspektiven zeigen: das reine finanzielle Ergebnis, ohne seine Zeit zu bewerten; und das vollständige wirtschaftliche Ergebnis, das auch die Kosten für die geleistete Arbeit berücksichtigt.
Dies ermöglicht es, eine wichtige Frage zu beantworten: Ist die Wohnung rentabel, weil sie gut läuft, oder weil der Eigentümer viele Stunden Arbeit kostenlos leistet?
16. Kosten für den Zeitraum, in dem die Wohnung leer steht
Einer der häufigsten Fehler besteht darin, Kosten nur den belegten Tagen zuzuordnen.
Eine Wohnung verursacht jedoch weiterhin Kosten, wenn sie leer steht. Sie kann weiterhin für Internet, Versicherungen, Gemeinschaftsbeiträge, Alarme, Instandhaltung, bestimmte Versorgungsleistungen und Management-Tools zahlen.
Wenn wir die tatsächliche jährliche Rentabilität kennen wollen, müssen auch diese Kosten berücksichtigt werden.
17. Steuern und Abgaben
Hier ist es wichtig, zwei Fragen zu trennen.
Eine Sache sind die notwendigen Kosten zur Berechnung des wirtschaftlichen Ergebnisses des Betriebs. Eine andere ist das steuerliche Ergebnis, das gemäß den geltenden Vorschriften für jeden Eigentümer, jedes Unternehmen, jedes Gebiet und jede Art von Tätigkeit erklärt werden muss.
Diese stimmen nicht immer überein.
Deshalb ist es wichtig, den wirtschaftlichen Gewinn nicht automatisch mit dem steuerlichen Gewinn zu vermischen.
Und die Hypothek?
Die Hypothek verdient eine gesonderte Betrachtung.
Um zu bewerten, ob die Unterkunft als Geschäft funktioniert, ist es nützlich, zunächst das Betriebsergebnis ohne Finanzierung zu berechnen.
Danach kann die finanzielle Belastung hinzugefügt werden, um zu wissen, wie viel Geld letztendlich beim Eigentümer bleibt.
Betriebsergebnis: Einnahmen minus notwendige Kosten für den Betrieb der Wohnung.
Cashflow des Eigentümers: Betriebsergebnis angepasst um Finanzierung und andere Geldbewegungen.
Diese Trennung ermöglicht einen klareren Vergleich zwischen Wohnungen.
Praktisches Beispiel
Angenommen, eine Wohnung erzielt 40.000 € pro Jahr.
- Provisionen: 4.800 €
- Reinigung und Wäsche: 4.200 €
- Versorgungsleistungen: 3.000 €
- Versicherung: 650 €
- Gemeinschaft: 1.000 €
- Internet und digitale Dienste: 600 €
- Instandhaltung: 1.500 €
- Verbrauchsmaterialien: 700 €
- Software: 500 €
- Professionelle Dienstleistungen: 750 €
- Sonstige Ausgaben: 300 €
Gesamtkosten: 18.000 €
Betriebsergebnis: 40.000 € - 18.000 € = 22.000 €
Wenn wir nur Provisionen und Reinigung abgezogen hätten, hätten wir einen Gewinn von 31.000 € geschätzt. Der Unterschied ist enorm.
Das Problem ist nicht das Ausgeben, sondern nicht zu wissen, wie viel
Eine Unterkunft kann hohe Ausgaben haben und dennoch sehr rentabel sein. Eine andere kann günstig zu betreiben erscheinen und dennoch wenig Gewinn abwerfen.
Deshalb sollte das Ziel nicht einfach sein, die Ausgaben zu reduzieren.
Man muss wissen, was jede Wohnung wirklich kostet, welche Ausgaben steigen, welche notwendig sind, welche optimiert werden können, welcher Prozentsatz der Einnahmen auf jede Kategorie entfällt und wie jede Entscheidung das Endergebnis beeinflusst.
Wenn Sie mehrere Wohnungen verwalten
Für einen professionellen Verwalter ist diese Information noch wichtiger.
Es reicht nicht aus, die Gesamtausgaben des gesamten Portfolios zu kennen. Man muss wissen, wie viel jede Immobilie generiert und verbraucht.
Zwei Wohnungen mit denselben Einnahmen können sehr unterschiedliche Ergebnisse haben, wenn eine mehr Instandhaltung benötigt, mehr Versorgungsleistungen verbraucht oder höhere Provisionen zahlt.
Der Verwalter muss in der Lage sein, folgende Fragen zu beantworten:
- Wie viel verdient jede Wohnung?
- Wie viel kostet ihre Instandhaltung?
- Welchen Spielraum lässt sie?
- Welcher Eigentümer erzielt das beste Ergebnis?
- Welche Unterkunft benötigt eine Entscheidung?
Die Rentabilität beginnt mit der Ordnung der Ausgaben
Die Kontrolle der Ausgaben bedeutet nicht einfach, Rechnungen aufzubewahren.
Es bedeutet, sie in nützliche Informationen umzuwandeln.
Gatavia organisiert Einnahmen, Buchungen und Ausgaben, damit Eigentümer und Verwalter verstehen können, was wirtschaftlich in jeder Wohnung passiert, und sich nicht nur darauf beschränken, zu überprüfen, wie viel Geld auf dem Konto eingegangen ist.
Denn viel Umsatz garantiert nicht viel Gewinn.
Der Unterschied liegt darin, das tatsächliche Ergebnis zu kennen und es zu nutzen, um bessere Entscheidungen zu treffen.
Mehr Klarheit. Mehr Zeit. Mehr Leben.