Es gibt keine universelle „gute“ Auslastung. Die minimale rentable Auslastung hängt von deinen Fixkosten, deinem Nettoumsatz pro Nacht und deinen variablen Kosten pro Aufenthalt ab. Die nützliche Kennzahl ist die Gleichgewichtsauslastung: der Prozentsatz der verfügbaren Nächte, die du verkaufen musst, um kein Geld zu verlieren.
Die Formel
Gleichgewichtsnächte = Jährliche Fixkosten ÷ Nettobeitrag pro verkaufter Nacht
Gleichgewichtsauslastung = Gleichgewichtsnächte ÷ Verfügbare Nächte × 100
Vollständiges Beispiel
| Datum | Beispiel |
|---|---|
| Jährliche Fixkosten | 18.000 € |
| Durchschnittlicher ADR | 180 € |
| Provisionen und variable Kosten pro Nacht | 60 € |
| Nettobeitrag pro Nacht | 120 € |
| Verfügbare Nächte | 365 |
Gleichgewichtsnächte = 18.000 / 120 = 150 Nächte.
Gleichgewichtsauslastung = 150 / 365 = 41,1 %.
Warum eine Auslastung von 70 % schlecht sein kann
Wenn du für eine Auslastung von 70 % die Preise stark senken, mehr Reinigungskosten übernehmen, höhere Rabatte gewähren oder von einem teuren Kanal abhängig sein musst, kannst du mehr Umsatz erzielen und weniger Gewinn machen.
Und warum 45 % ausgezeichnet sein können
Eine Premium-Wohnung mit hohem ADR und kontrollierten Kosten kann mit einer moderaten Auslastung ihren Gleichgewichtspunkt deutlich überschreiten.
Was du in die Fixkosten einbeziehen solltest
- Versicherungen;
- Genehmigungen und wiederkehrende Gebühren;
- Software;
- Internet;
- Basiswartung;
- Strukturkosten;
- Finanzierung, wenn du die Eigentümerkasse berechnest.
Was du vom Umsatz pro Nacht abziehen solltest
- OTA-Provision;
- Zahlungskosten;
- nicht erstattete Reinigung;
- Wäsche und Verbrauchsmaterialien;
- variable Kosten für Lieferungen;
- variable Verwaltung, wenn sie auf Einnahmen basiert.
Führe einen Stresstest durch
Berechne die Gleichgewichtsauslastung mit drei Szenarien: normaler ADR, ADR -10 % und ADR -20 %. Wenn ein kleiner Preisrückgang deine minimale Auslastung stark erhöht, hat dein Modell wenig Sicherheitsspielraum.
Verfolge nicht die Auslastung. Verfolge einen ausreichenden Beitrag, um deine Kosten zu decken.
Die beste Auslastung ist die, die deinen Gleichgewichtspunkt mit ausreichendem Spielraum überschreitet, ohne den Preis zu zerstören.
Methodologie
Die Formel verwendet eine Analyse des Gleichgewichtspunkts und trennt Fixkosten von Nettobeiträgen pro Nacht. Die Prozentsätze im Beispiel sind Annahmen von Gatavia, keine Marktdurchschnittswerte.
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