Calcular a rentabilidade de uma propriedade turística apenas com as receitas e as comissões do Airbnb ou Booking costuma dar uma imagem excessivamente otimista.
Uma propriedade turística tem despesas visíveis, despesas recorrentes e outros custos que aparecem apenas de vez em quando. Se alguma delas ficar de fora do cálculo, o lucro que acreditamos estar obtendo pode ser muito diferente do lucro real.
A resposta curta
Para calcular corretamente a rentabilidade de um aluguel turístico, é necessário incluir todas as despesas necessárias para explorar, manter e comercializar a propriedade durante o período analisado.
Isso inclui, entre outros:
- comissões de plataformas;
- limpeza e lavanderia;
- fornecimentos;
- manutenção e reparos;
- seguros;
- condomínio;
- software e ferramentas;
- serviços profissionais;
- consumíveis;
- publicidade;
- gestão;
- impostos e taxas associados à atividade quando aplicável;
- e outros custos necessários para manter a propriedade disponível para aluguel.
A chave está em não contabilizar apenas as despesas que aparecem quando há uma reserva.
1. Comissões do Airbnb, Booking e outras plataformas
É uma das despesas mais fáceis de identificar, mas também uma das que mais pode distorcer o resultado.
As plataformas podem cobrar comissões do alojamento, do hóspede ou distribuí-las entre ambas as partes, dependendo do modelo utilizado.
Para conhecer o resultado real de uma reserva, é necessário trabalhar com o valor líquido que o proprietário ou gestor realmente recebe, não apenas com o preço que o hóspede paga.
Se uma reserva aparece por 1.000 € mas o alojamento recebe 850 €, esses 150 € de diferença fazem parte do custo comercial de conseguir essa reserva.
2. Comissões de meios de pagamento
As reservas diretas também não são necessariamente gratuitas.
Stripe, PayPal, bancos, gateways de pagamento ou outras soluções podem cobrar uma comissão por cada operação.
São quantias pequenas quando observadas de forma individual, mas podem se tornar centenas ou milhares de euros por ano.
3. Limpeza
A limpeza é um dos principais custos variáveis de uma propriedade turística.
Mas não deve se limitar ao valor pago a uma empresa ou profissional. Pode incluir limpeza entre estadias, limpezas extraordinárias, produtos de limpeza, tempo gasto pelo próprio proprietário, deslocamentos, revisão posterior e reposição de pequenos itens.
Embora o hóspede pague uma taxa específica por limpeza, é conveniente verificar se essa taxa realmente cobre seu custo.
4. Lavanderia e roupas de cama
Lençóis, toalhas e têxteis geram um custo constante.
É necessário considerar lavanderia, água e eletricidade se a lavagem for feita na própria propriedade, detergentes, substituição de lençóis e toalhas, desgaste de têxteis e tempo dedicado à sua gestão.
É comum considerar apenas a lavagem e esquecer a reposição.
5. Eletricidade, água e gás
Os fornecimentos são uma das despesas mais importantes e também uma das que mais pode variar entre reservas.
Não basta observar a fatura total de um mês. Se quisermos analisar bem o negócio, é conveniente diferenciar, quando possível, qual parte do consumo corresponde a períodos com hóspedes e qual parte se mantém mesmo quando a propriedade está vazia.
Isso permite entender tanto o custo operacional das reservas quanto o custo estrutural de manter a propriedade disponível.
6. Internet, televisão e serviços digitais
Internet, plataformas de televisão, sistemas de automação, alarmes ou fechaduras inteligentes costumam ter taxas mensais.
Embora não haja nenhuma reserva durante esse mês, o custo continua. Por isso, fazem parte do custo real de manter a propriedade turística em operação.
7. Seguro
O seguro do imóvel e as coberturas específicas relacionadas ao aluguel turístico devem fazer parte da análise.
É uma despesa anual, mas pode ser distribuída entre os doze meses para conhecer melhor o resultado mensal.
Por exemplo, um seguro de 720 € por ano representa um custo econômico de 60 € mensais.
8. Condomínio
As taxas ordinárias de condomínio também fazem parte do custo de manter o imóvel.
Se houver taxas extraordinárias, é conveniente analisá-las separadamente para não distorcer o resultado habitual de exploração.
9. Manutenção e reparos
Uma propriedade utilizada por numerosos hóspedes precisa de manutenção.
Pode haver custos relacionados a encanamento, eletricidade, climatização, piscina, jardim, eletrodomésticos, pintura, mobiliário, fechaduras e pequenos danos.
Em alguns meses, pode não haver nenhum gasto e em outros podem surgir reparos importantes. Por isso, é útil analisar períodos suficientemente longos.
10. Reposição de mobiliário e equipamentos
Uma cafeteira, um colchão ou uma televisão não duram para sempre.
Embora não sejam substituídos todos os anos, economicamente fazem parte do custo de utilizar a propriedade para gerar receitas.
Para uma análise mais avançada, pode ser útil distribuir esses investimentos ao longo de sua vida útil.
11. Consumíveis e produtos para hóspedes
Papel higiênico, sabonete, cápsulas de café, água, produtos de boas-vindas, sacos de lixo, produtos de cozinha e outros pequenos itens costumam passar despercebidos.
Mas quando se multiplicam por dezenas ou centenas de reservas, deixam de ser quantias insignificantes.
12. Software e ferramentas de gestão
Um alojamento profissional pode utilizar PMS, gerenciador de canais, ferramentas de precificação, sistemas de check-in, fechaduras inteligentes, contabilidade, aplicativos de gestão, ferramentas de comunicação e software financeiro.
São despesas necessárias para operar e devem fazer parte do resultado.
13. Serviços profissionais
Também podem existir despesas de contabilidade, consultoria fiscal, advogado, fotógrafo, manutenção de site, gestão de redes sociais, consultoria ou administração.
Alguns são recorrentes e outros aparecem apenas em determinados momentos.
14. Publicidade e captação
Se investir dinheiro para conseguir reservas, esse custo também deve ser incorporado.
Aqui podem entrar Google Ads, Meta Ads, anúncios em portais, colaborações, promoções, descontos ou programas de visibilidade.
A reserva direta evita algumas comissões de plataforma, mas pode ter seu próprio custo de aquisição.
15. Gestão do alojamento
Quando um gestor profissional administra a propriedade, sua comissão deve ser considerada como um custo para o proprietário.
Quando o próprio proprietário realiza a gestão, a análise econômica pode mostrar duas perspectivas distintas: o resultado financeiro puro, sem valorizar seu tempo; e o resultado econômico completo, atribuindo também um custo ao trabalho realizado.
Isso permite responder a uma pergunta importante: a propriedade é rentável porque funciona bem ou porque o proprietário realiza gratuitamente muitas horas de trabalho?
16. Custos do período em que a propriedade está vazia
Um dos erros mais comuns é atribuir despesas apenas aos dias ocupados.
Mas uma propriedade continua gerando custos quando está vazia. Pode continuar pagando Internet, seguros, condomínio, alarmes, manutenção, determinados fornecimentos e ferramentas de gestão.
Se quisermos conhecer a rentabilidade anual real, essas despesas também devem ser contabilizadas.
17. Impostos e taxas
Aqui é conveniente separar duas questões.
Uma coisa são as despesas necessárias para calcular o resultado econômico da exploração. Outra distinta é o resultado fiscal que deve ser declarado de acordo com a legislação aplicável a cada proprietário, empresa, território e tipo de atividade.
Nem sempre coincidem.
Por isso, é importante não misturar automaticamente o lucro econômico com o lucro fiscal.
E a hipoteca?
A hipoteca merece um tratamento separado.
Para avaliar se o alojamento funciona como negócio, é útil calcular primeiro o resultado da exploração sem financiamento.
Depois, pode-se adicionar o custo financeiro para saber quanto dinheiro sobra finalmente para o proprietário.
Resultado da exploração: receitas menos despesas necessárias para operar a propriedade.
Fluxo de caixa do proprietário: resultado da exploração ajustado por financiamento e outros movimentos de dinheiro.
Essa separação permite comparar propriedades de forma mais clara.
Exemplo prático
Suponhamos uma propriedade que fatura 40.000 € por ano.
- Comissões: 4.800 €
- Limpeza e lavanderia: 4.200 €
- Fornecimentos: 3.000 €
- Seguro: 650 €
- Condomínio: 1.000 €
- Internet e serviços digitais: 600 €
- Manutenção: 1.500 €
- Consumíveis: 700 €
- Software: 500 €
- Serviços profissionais: 750 €
- Outras despesas: 300 €
Total de despesas: 18.000 €
Resultado da exploração: 40.000 € - 18.000 € = 22.000 €
Se apenas tivéssemos descontado comissões e limpeza, teríamos estimado um lucro de 31.000 €. A diferença é enorme.
O problema não é gastar, mas não saber quanto
Um alojamento pode ter despesas altas e continuar sendo muito rentável. Outro pode parecer barato de manter e, no entanto, produzir pouco lucro.
Por isso, o objetivo não deve ser simplesmente reduzir despesas.
É preciso saber quanto custa realmente cada propriedade, quais despesas estão crescendo, quais são necessárias, quais podem ser otimizadas, que porcentagem das receitas consome cada categoria e como cada decisão afeta o resultado final.
Quando você gerencia várias propriedades
Para um gestor profissional, essa informação é ainda mais importante.
Não basta conhecer a despesa total de todo o portfólio. É preciso saber quanto cada propriedade gera e quanto consome.
Duas propriedades com as mesmas receitas podem ter resultados muito distintos se uma precisar de mais manutenção, consumir mais fornecimentos ou pagar comissões maiores.
O gestor precisa ser capaz de responder:
- Quanto ganha cada propriedade?
- Quanto custa mantê-la?
- Qual margem deixa?
- Qual proprietário está obtendo melhor resultado?
- Qual alojamento precisa de uma decisão?
A rentabilidade começa por organizar as despesas
Controlar as despesas não significa simplesmente guardar faturas.
Significa transformá-las em informações úteis.
Gatavia organiza receitas, reservas e despesas para que proprietários e gestores possam entender o que está acontecendo economicamente em cada propriedade e não se limitar a verificar quanto dinheiro entrou na conta.
Porque faturar muito não garante ganhar muito.
A diferença está em conhecer o resultado real e utilizá-lo para tomar melhores decisões.
Mais clareza. Mais tempo. Mais vida.