Saber quanto uma casa de turismo fatura é relativamente simples. Saber quanto realmente ganha seu proprietário é outra história.
Uma casa que gera 30.000 € por ano não necessariamente gera 30.000 € de lucro, mesmo que as despesas diretamente associadas às reservas sejam pequenas.
Para conhecer a rentabilidade real, é necessário partir de todas as receitas obtidas pela casa e descontar todos os custos necessários para mantê-la, comercializá-la e operá-la durante o período analisado.
A resposta curta
O benefício real de uma casa de turismo é obtido subtraindo de suas receitas todas as despesas reais decorrentes de sua operação.
Benefício real = receitas - despesas operacionais
Depois, para conhecer sua rentabilidade, esse benefício deve ser relacionado ao investimento realizado ou ao valor do imóvel, dependendo do que queremos analisar.
O problema é que muitos proprietários calculam mal uma das duas partes dessa equação.
Faturamento não é lucro
Imaginemos uma casa de turismo que durante um ano gera 32.000 € em reservas.
A primeira vista, pode parecer um excelente resultado. Mas durante esse mesmo ano, ocorreram comissões de Airbnb, Booking ou outras plataformas; despesas de limpeza e lavanderia; eletricidade, água, gás e Internet; seguro; manutenção e reparos; produtos de boas-vindas e consumíveis; software e ferramentas de gestão; serviços profissionais; publicidade; comissões de gestão e outras despesas relacionadas à atividade.
Se todos esses custos somam 13.500 €, o resultado real da operação não é 32.000 €.
32.000 € - 13.500 € = 18.500 €
Esse é o dado que permite começar a entender quanto a casa está realmente produzindo.
Há despesas que costumam ser esquecidas
Um dos erros mais frequentes é contabilizar apenas aquelas despesas diretamente relacionadas a uma reserva, como a limpeza ou a comissão de uma plataforma.
No entanto, uma casa gera custos mesmo quando não tem hóspedes. O seguro continua. A Internet continua. Certos suprimentos continuam. Pode haver manutenção, uma taxa de condomínio, software, consultoria ou outros serviços recorrentes.
Se queremos conhecer o resultado econômico real da operação, esses custos também devem ser considerados.
E a hipoteca?
Aqui é conveniente diferenciar dois conceitos.
Uma coisa é analisar como funciona economicamente a operação da casa e outra distinta é analisar o dinheiro que finalmente fica disponível para o proprietário.
Para estudar o funcionamento do alojamento, é muito útil separar o resultado da operação de seu financiamento. Isso permite comparar duas casas independentemente de uma ter hipoteca e a outra estar completamente paga.
Depois, pode-se adicionar o custo financeiro para conhecer o fluxo econômico final do proprietário.
São duas perguntas diferentes:
- É rentável minha casa como negócio?
- Quanto dinheiro realmente me sobra depois de pagar também seu financiamento?
As duas respostas são importantes, mas não devem ser confundidas.
Exemplo prático
Suponhamos que uma casa obtenha durante doze meses:
- Receitas por reservas: 35.000 €
- Comissões de plataformas e meios de pagamento: 4.200 €
- Limpeza e lavanderia: 3.400 €
- Suprimentos: 2.700 €
- Manutenção e pequenos reparos: 1.100 €
- Seguro, Internet, software e outras despesas: 1.600 €
O resultado da operação seria:
35.000 € - 13.000 € = 22.000 €
A casa gerou, portanto, 22.000 € antes de considerar financiamento e impostos.
A partir daí, podem ser calculados outros indicadores dependendo do que o proprietário deseja conhecer: margem, rentabilidade sobre o investimento, rentabilidade sobre o valor do imóvel, fluxo de caixa ou resultado fiscal.
A ocupação também não explica tudo
Ter uma ocupação muito alta não significa necessariamente ganhar mais dinheiro.
Uma casa pode alcançar uma ocupação de 90% graças a preços muito baixos e acabar gerando menos lucro do que outra com uma ocupação de 70% e tarifas melhores.
Por isso, é mais útil analisar conjuntamente receitas, ocupação, ADR, RevPAR, despesas e margem.
A pergunta correta não deve ser apenas “Quantos dias tenho ocupados?”, mas “Quanto lucro me gera cada casa e o que posso fazer para melhorá-lo?”
Quando você gerencia várias casas, o problema aumenta
Para um gestor profissional, não basta conhecer o resultado total de todas as suas propriedades. Ele precisa saber o que acontece em cada alojamento.
Ele pode ter dez casas e descobrir que três concentram boa parte do lucro enquanto outras mal deixam margem.
Ele também precisa separar corretamente o dinheiro do proprietário de seus próprios rendimentos como gestor, controlar comissões, reservas, cobranças, despesas e liquidações.
Sem essa separação, é difícil saber quais casas realmente funcionam e quais precisam de mudanças.
O que um proprietário deve controlar?
Como mínimo, ele deve ser capaz de responder a qualquer momento a estas perguntas:
- Quanto faturei?
- Quanto gastei?
- Quanto estou realmente ganhando?
- Que porcentagem das minhas receitas vai em despesas?
- Quais meses são realmente rentáveis?
- Quais reservas deixam maior margem?
- Quais despesas estão aumentando?
- Estou cobrando tudo o que deveria?
- Minha casa está melhorando ou piorando em relação ao ano anterior?
E, acima de tudo: o que posso fazer para melhorar o resultado?
Porque conhecer os números é apenas a primeira parte. A informação realmente útil é a que permite tomar uma decisão.
Dos dados às decisões
Gatavia nasce precisamente em torno dessa ideia: não se limitar a mostrar reservas, receitas e despesas, mas converter toda essa informação em uma visão econômica completa da casa.
O objetivo é que um proprietário possa saber quanto está ganhando, quanto está gastando, o que está acontecendo com seu alojamento e onde pode melhorar; e que um gestor possa fazer exatamente o mesmo com cada uma das casas que administra.
Em outras palavras: aplicar a uma casa de turismo a mesma lógica que um diretor financeiro utilizaria em uma empresa.
Mais clareza. Mais tempo. Mais vida.