Onde realmente vale a pena ter uma propriedade turística em 2026? Comparamos os grandes mercados do mundo por demanda, regulação, burocracia, risco e facilidade real para o proprietário, com dados, contexto e o Índice Gatavia de Dor de Cabeça.
Escolher um país para investir em aluguel turístico olhando apenas quantos turistas recebe é uma forma bastante eficiente de se meter em encrenca.
Porque uma coisa é ter uma propriedade em um lugar que meio planeta quer viajar e outra bem diferente é poder alugá-la legalmente, cobrar bem, pagar impostos razoáveis e dormir sem se perguntar que nova norma o município publicou enquanto você jantava.
Por isso, na Gatavia fizemos essa comparação de outra maneira.
Não buscamos simplesmente o país com mais turistas. Comparamos demanda turística, regulação do aluguel de curta duração, registros obrigatórios, burocracia, risco regulatório e dificuldade real para um proprietário.
E adicionamos uma métrica própria:
Índice Gatavia de Dor de Cabeça™.
Não aparece em nenhum boletim oficial. Provavelmente deveria.
Quanto mais alto, mais recomendável é ter café, certificado digital e certa tolerância emocional à administração pública.
Resumo rápido: qual país parece mais atraente para aluguel turístico em 2026?
| País | Demanda turística | Burocracia | Risco regulatório | Facilidade para começar | Dor de cabeça Gatavia |
|---|---|---|---|---|---|
| Espanha | Muito alta | Muito alta | Muito alto | Média-baixa | 9/10 |
| Itália | Muito alta | Alta | Alto | Média | 8/10 |
| França | Muito alta | Muito alta | Muito alto | Baixa em grandes cidades | 9/10 |
| Portugal | Alta | Média | Médio-alto | Média | 6,5/10 |
| Grécia | Muito alta | Média-alta | Alto | Média | 7/10 |
| Croácia | Muito alta na temporada | Alta | Alto | Média-baixa | 8/10 |
| Turquia | Enorme | Alta | Médio-alto | Média-baixa | 8/10 |
O Índice Gatavia de Dor de Cabeça é uma avaliação editorial própria baseada no número de camadas regulatórias, registros, autorizações, obrigações periódicas e exposição a restrições locais. Não é um índice oficial nem uma medida de rentabilidade financeira.
1. Espanha: muitos turistas e uma extraordinária capacidade de convertê-los em trâmites
A Espanha recebeu cerca de 94 milhões de visitantes internacionais em 2024 e gerou aproximadamente 126 bilhões de euros em receitas de turismo internacional.
É difícil discutir a demanda.
Sol, praias, cidades, gastronomia, ilhas, patrimônio, voos internacionais e uma temporada que em determinados destinos dura praticamente o ano todo.
Até aqui, maravilhoso.
Agora vem a Espanha.
Desde 1º de julho de 2025, está plenamente operacional o Registro Único de Arrendamentos para os aluguéis de curta duração que são comercializados por meio de plataformas online.
Mas esse registro nacional não substitui necessariamente as obrigações autonômicas ou municipais.
Então você pode ter:
- normativa estatal;
- normativa autonômica;
- planejamento municipal;
- registros turísticos;
- limitações urbanísticas;
- obrigações de informação de viajantes;
- fiscalidade;
- e regras adicionais relacionadas ao edifício ou à comunidade.
Em outras palavras: A Espanha tem uma demanda turística espetacular e uma regulação que pode mudar radicalmente de uma rua para outra.
A Espanha pode preencher seu calendário. Também pode encher uma pasta de documentação com uma eficácia admirável.
O melhor da Espanha
- Demanda internacional enorme.
- Mercados urbanos, de férias, rurais, costeiros e insulares.
- Grande conectividade aérea.
- Possibilidade de operar praticamente durante todo o ano em determinadas áreas.
O pior
- Fragmentação regulatória.
- Municípios cada vez mais ativos limitando propriedades turísticas.
- Necessidade de sempre verificar a normativa exata do imóvel.
- Risco elevado de que um bom investimento no Excel deixe de ser tão bonito quando o urbanismo entra na conversa.
Índice Gatavia de Dor de Cabeça: 9/10.
2. Itália: turismo recorde, CIN obrigatório e várias administrações convidadas à festa
A Itália tem uma vantagem difícil de copiar: todo mundo quer ir à Itália.
Em 2024, registrou aproximadamente 466 milhões de pernoites em estabelecimentos turísticos, um máximo histórico segundo os dados definitivos do ISTAT.
Além disso, mais da metade da demanda já vem de viajantes estrangeiros.
Roma, Milão, Florença, Veneza, Nápoles, Sicília, Sardenha, Toscana, lagos, costa...
O problema da Itália nunca foi convencer alguém a ir.
O desafio é entender o que exatamente sua propriedade precisa para acomodá-lo.
A Itália implantou o Codice Identificativo Nazionale (CIN), obrigatório para as propriedades destinadas a aluguel turístico e aluguel de curta duração.
O CIN deve aparecer nos anúncios e conviver, quando necessário, com os códigos e obrigações regionais ou locais existentes.
Portanto, o código nacional ajudou a organizar o sistema.
Não conseguiu, milagrosamente, transformar a Itália em um país de uma única norma.
A Itália criou um código nacional para simplificar as coisas. As regiões, províncias e municípios continuam tendo o direito de lembrar que eles também existem.
O melhor da Itália
- Demanda turística gigantesca.
- Muitas cidades com turismo durante todo o ano.
- Ampla variedade de mercados.
- O aluguel extrahotelero continua tendo um peso enorme.
O pior
- Regulação nacional mais normativa regional e local.
- CIN obrigatório.
- Requisitos adicionais conforme território e modalidade.
- Necessidade de distinguir aluguel turístico ocasional de atividade empresarial.
Índice Gatavia de Dor de Cabeça: 8/10.
3. França: você pode alugar, desde que o município não tenha outros planos
A França continua sendo um dos gigantes mundiais do turismo.
E precisamente por isso o aluguel turístico está sob uma pressão regulatória cada vez maior.
A reforma francesa aprovada no final de 2024 reforçou consideravelmente a capacidade de atuação dos municípios.
Entre as mudanças importantes:
- registro nacional dos alojamentos turísticos;
- mais capacidade municipal para limitar novos alojamentos;
- possibilidade de reduzir até 90 dias anuais o aluguel turístico de determinadas residências principais;
- novas regras fiscais;
- maior presença de requisitos relacionados à eficiência energética.
Além disso, o sistema francês diferencia entre residência principal, residência secundária, mudança de uso e normativa local.
Isso significa que perguntar:
“É possível ter um Airbnb na França?”
é mais ou menos como perguntar:
“Faz frio na Europa?”
Depende muito de onde.
Na França, conhecer o endereço exato do apartamento pode ser juridicamente mais importante do que conhecer sua rentabilidade.
Índice Gatavia de Dor de Cabeça: 9/10.
4. Portugal: o Alojamento Local continua vivo, mas já não vale a pena comprar, publicar e esperar reservas
Portugal continua sendo um dos mercados mais interessantes da Europa para alojamento turístico.
Lisboa, Porto, Algarve, Madeira e os Açores têm uma demanda internacional extraordinária.
Para explorar um estabelecimento de Alojamento Local (AL), é necessário registrá-lo.
O procedimento pode ser realizado eletronicamente e está vinculado ao município onde se encontra o alojamento.
Após o registro, também deve ser apresentado o correspondente seguro de responsabilidade civil.
A administração municipal pode intervir no procedimento e determinadas áreas podem estar sujeitas a regras específicas.
Portugal é especialmente interessante porque, nos últimos anos, demonstrou algo importante:
a regulação do aluguel turístico pode mudar muito mais rápido do que a hipoteca com a qual você comprou a propriedade.
O melhor
- Grande demanda internacional.
- Mercados turísticos consolidados.
- Procedimento nacional relativamente compreensível.
- Bom posicionamento internacional como destino.
O que obriga a olhar duas vezes
- Regras municipais.
- Áreas com limitações.
- Seguro obrigatório.
- Histórico recente de mudanças regulatórias importantes.
Índice Gatavia de Dor de Cabeça: 6,5/10.
5. Grécia: o lugar onde olhar para o mar pode ser opcional, mas olhar para a AADE não
A Grécia reúne muitos ingredientes que agradam ao investidor de aluguel turístico:
- demanda internacional;
- ilhas;
- Atenas;
- estadas de férias;
- temporadas de preços elevados;
- e um produto imobiliário muito variado.
Mas o aluguel de curta duração está formalmente regulamentado.
O imóvel deve ser inscrito no Registro de Propriedades de Estadas de Curta Duração e obter seu correspondente número de registro, que deve ser utilizado na comercialização.
Além disso, as estadas devem ser declaradas à administração tributária.
A regra geral obriga a apresentar a declaração de estada curta antes do dia 20 do mês seguinte à saída do hóspede.
Desde 2025, a Grécia também introduziu novas especificações aplicáveis às propriedades destinadas a aluguel de curta duração.
Conseguir a reserva é apenas a primeira parte. Depois, é preciso contar à Receita. A Grécia, por precaução, estabeleceu um prazo.
Índice Gatavia de Dor de Cabeça: 7/10.
6. Croácia: quando seus vizinhos também podem acabar fazendo parte do plano de negócios
A Croácia há anos é uma potência europeia do alojamento privado.
A costa adriática tem uma demanda brutal durante a alta temporada.
Mas as reformas introduzidas desde 2025 aumentaram o controle sobre o aluguel turístico em edifícios residenciais.
Uma das questões mais relevantes é a necessidade de consentimento de coproprietários em determinados aluguéis turísticos desenvolvidos dentro de edifícios residenciais.
Além disso, a Croácia mantém seu sistema de registro de hóspedes por meio do eVisitor.
Os hóspedes devem se registrar dentro de 24 horas após a chegada e se desregistrar dentro do prazo correspondente após a saída.
Conclusão:
a vista para o Adriático pode ser excepcional.
A reunião com a comunidade para conseguir autorizações talvez seja um pouco menos.
Comprar uma propriedade é uma operação entre comprador e vendedor. Explorá-la turisticamente pode ser o momento em que você descobre que também investiu em relações de vizinhança.
Índice Gatavia de Dor de Cabeça: 8/10.
7. Turquia: 60 milhões de turistas e uma autorização antes de começar
A Turquia é a surpresa que na verdade há muito deixou de ser surpresa.
Em 2024, recebeu aproximadamente 60,6 milhões de turistas internacionais e se posicionou como a quarta grande potência turística mundial por chegadas internacionais segundo os dados coletados pelas autoridades turcas a partir da UN Tourism.
Istambul e Antália estão entre as cidades mais visitadas do planeta.
A demanda existe.
E muito.
Mas a Turquia regula especificamente o aluguel turístico de propriedades por períodos de 100 dias ou menos.
Os proprietários que desejam iniciar essa atividade devem obter previamente a correspondente autorização de aluguel turístico.
As solicitações são processadas eletronicamente e os alojamentos autorizados devem cumprir também os requisitos de identificação estabelecidos pela normativa.
A Turquia demonstra uma máxima bastante útil: que haja 60 milhões de turistas não significa que você possa colocar as chaves em uma caixa amanhã e se chamar de empresário turístico.
Índice Gatavia de Dor de Cabeça: 8/10.
O verdadeiro ranking Gatavia: onde preferiríamos ser proprietários?
Agora vem o interessante.
Se esquecermos por cinco minutos os rankings do Instagram e pensarmos como proprietários, a classificação muda.
🏆 Melhor equilíbrio entre demanda e facilidade operacional: Portugal
Não é o país com menos regulação, mas continua oferecendo um equilíbrio interessante entre demanda internacional, estrutura conhecida de Alojamento Local e uma burocracia que, comparativamente, pode ser mais manejável do que a de outros grandes mercados europeus.
🌍 Maior músculo turístico: Espanha e Itália
Se o que você busca é volume de demanda, ambos jogam outra liga.
O problema é que a rentabilidade de uma propriedade não se calcula contando turistas no aeroporto.
📚 Prêmio “você vai aprender direito administrativo”: Espanha e França
Empate técnico.
Em ambos os países, a localização exata pode modificar profundamente o que você pode fazer com a propriedade.
🏢 Prêmio “mais vale se dar bem com os vizinhos”: Croácia
Quando o consentimento em um edifício pode fazer parte do processo, a rentabilidade deixa de depender exclusivamente de ADR, ocupação e preço de compra.
🚀 Mercado de demanda gigantesca que muitos europeus continuam ignorando: Turquia
Mais de 60 milhões de turistas internacionais justificam por si só a vigilância sobre esse mercado.
Isso sim: primeiro autorização. Depois turistas.
Então, qual é o melhor país para investir em Airbnb em 2026?
Não existe.
E qualquer um que te dê um sem perguntar o que você quer comprar, quanto quer investir e como pensa em explorá-lo provavelmente está tentando te vender algo.
Um país pode ser magnífico para uma propriedade de 150.000 € e horrível para uma de 700.000 €.
Uma cidade pode permitir novos alojamentos turísticos enquanto outra, dentro do mesmo país, os restringe.
Uma rentabilidade bruta de 12% pode parecer espetacular até que você comece a subtrair:
- comissões;
- limpeza;
- fornecimentos;
- gestão;
- manutenção;
- impostos;
- seguros;
- licenças;
- períodos vazios;
- financiamento;
- e aquele eletrodoméstico que decidiu se aposentar precisamente quando os hóspedes chegavam.
Por isso, na Gatavia preferimos outra pergunta:
Em qual mercado sobra mais dinheiro e menos risco após aplicar a realidade?
Essa é a comparação que importa.
Airbnb e aluguel turístico por países: perguntas frequentes
Qual é o melhor país para ter um Airbnb?
Depende da combinação entre preço de compra, demanda, regulação, fiscalidade, custos operacionais e restrições locais. Espanha, Itália, Portugal, Grécia, Croácia e Turquia têm uma demanda turística muito elevada, mas apresentam níveis de complexidade regulatória muito diferentes.
Qual país europeu recebe mais demanda turística?
Espanha, França e Itália estão entre as maiores potências turísticas do mundo. A Espanha recebeu cerca de 94 milhões de visitantes internacionais em 2024, enquanto a Itália superou os 466 milhões de pernoites em estabelecimentos turísticos.
Onde é mais difícil abrir um aluguel turístico?
As grandes cidades da Espanha e França podem estar entre os mercados mais complexos devido à combinação de normativa nacional, regional e municipal, mudanças de uso, registros e restrições específicas.
Portugal permite Airbnb?
Sim, mas a exploração de alojamento turístico está sujeita ao regime de Alojamento Local, registro e requisitos específicos. Os municípios também podem aplicar regras particulares.
Grécia exige registrar as propriedades de curta duração?
Sim. O proprietário deve registrar o imóvel no sistema correspondente da administração tributária grega e cumprir as obrigações de declaração das estadas.
Itália exige número de registro para aluguel turístico?
Sim. A Itália exige o Codice Identificativo Nazionale (CIN) para os imóveis destinados a aluguel turístico e aluguel de curta duração dentro do âmbito previsto pela normativa.
É possível alugar uma propriedade turística na Turquia?
Sim, mas para os aluguéis turísticos de 100 dias ou menos existe um regime específico e é necessária autorização antes de iniciar a atividade.
A conclusão que nenhum ranking de “melhores países para Airbnb” costuma contar
O país com mais turistas não tem que ser o melhor país para um proprietário.
O que tem o ADR mais alto também não.
Nem mesmo o que tem as propriedades mais baratas.
A melhor investimento é aquele que continua funcionando quando você coloca na calculadora tudo o que normalmente se deixa fora do anúncio de venda.
Demanda.
Preço.
Ocupação.
Fiscalidade.
Normativa.
Financiamento.
Custos.
Risco regulatório.
E sim, também hóspedes.
Porque uma propriedade turística não é uma foto bonita com uma piscina.
É um negócio com uma casa dentro.
Compare antes de investir
Na Gatavia analisamos a propriedade turística do ponto de vista que realmente importa ao proprietário: legal, fiscal, financeiro e operacional.
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Metodologia e fontes: comparação editorial elaborada pela Gatavia a partir de informações oficiais de organismos nacionais de turismo, administrações tributárias, registros de alojamento e legislação vigente consultada até agosto de 2026. O Índice Gatavia de Dor de Cabeça é uma avaliação editorial e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro.