Onde é possível ter um Airbnb de verdade em 2026 e onde é melhor nem tentar? Comparamos as cidades mais restritivas do mundo em relação a limites de noites, residência principal, licenças, multas e dificuldade real para o proprietário.
Comprar um imóvel em uma cidade cheia de turistas, abrir um Airbnb e começar a cobrar reservas.
No papel, parece um plano magnífico.
E então chega a prefeitura.
Em algumas cidades, você pode alugar um imóvel turístico cumprindo um registro e algumas regras relativamente aceitáveis. Em outras, você precisa que seja sua residência principal. Algumas permitem 180 noites. Outras, 90. Amsterdã pode reduzir para até 15 noites dependendo do bairro.
E Nova York levou o conceito um pouco mais longe: se a estadia durar menos de 30 dias, você não pode alugar legalmente o apartamento completo e sair.
Então, fizemos o que qualquer proprietário deveria fazer antes de comprar um imóvel pensando em Airbnb:
verificar primeiro as regras e depois a rentabilidade.
Bem-vindo ao Ranking Gatavia 2026 de cidades onde gerenciar um aluguel turístico pode se tornar um esporte de risco administrativo.
Resumo rápido: as cidades que mais restringem Airbnb em 2026
| Cidade | ¿Imóvel completo? | Limite chave | Residência principal | Nível de restrição | Dor de cabeça Gatavia |
|---|---|---|---|---|---|
| Nova York | Praticamente não para estadias <30 dias sem anfitrião | Anfitrião presente + máximo 2 hóspedes | Sim, na prática STR legal | 🔴 Extremo | 10/10 |
| Paris | Sim, com fortes condições | 90 dias residência principal | Sim para regime simples | 🔴 Muito alto | 9,5/10 |
| Barcelona | Apenas com habilitação vigente | Modelo HUT atual com horizonte 2028 | Depende do regime | 🔴 Muito alto | 9,5/10 |
| Amsterdã | Sim | 30 noites; 15 em determinadas áreas | Sim | 🔴 Muito alto | 9/10 |
| Madri | Muito condicionada urbanisticamente | Plano RESIDE | Não é a única condição | 🔴 Muito alto | 9/10 |
| Montreal | Sim, residência principal | 10 junho–10 setembro | Sim | 🔴 Alto | 8,5/10 |
| Los Angeles | Sim | 120 dias ordinários | Sim | 🟠 Alto | 8,5/10 |
| Vancouver | Sim | Licença + registro provincial | Sim | 🟠 Alto | 8/10 |
| Londres | Sim | 90 noites | Vinculação residencial/fiscal | 🟠 Alto | 7,5/10 |
| Toronto | Sim | 180 noites para imóvel completo | Sim | 🟠 Médio-alto | 7/10 |
| Tóquio · Shinjuku | Sim | 180 dias + restrições locais | Regime residencial específico | 🟠 Médio-alto | 7/10 |
| Sydney | Sim | 180 dias para STR não hospedado | Nem sempre | 🟠 Médio | 6,5/10 |
Importante: o Índice Gatavia de Dor de Cabeça é uma avaliação editorial própria baseada em restrições, limites de noites, exigência de residência principal, licenças, registros e complexidade administrativa. Não é um índice oficial nem substitui a análise jurídica do imóvel específico.
Antes de começar: que Airbnb exista em uma cidade não significa que você possa ter um Airbnb
Esta é provavelmente uma das confusões mais caras do aluguel turístico.
Você abre o Airbnb.
Busca Nova York.
Aparecem acomodações.
Conclusão rápida:
“Então o Airbnb é legal em Nova York.”
Não exatamente.
Uma plataforma pode mostrar:
- quartos privados;
- estabelecimentos hoteleiros;
- acomodações sujeitas a regimes distintos;
- estadas de mais longa duração;
- imóveis que estão corretamente amparados por uma exceção;
- e, naturalmente, algum anúncio que não necessariamente demonstra que o imóvel pode operar como você deseja.
Por isso, a pergunta correta nunca é:
“Há Airbnb nesta cidade?”
A pergunta correta é:
“Este imóvel, neste endereço, com este proprietário e sob esta modalidade específica, pode ser alugado legalmente como eu pretendo?”
Muito menos sexy.
Bastante mais barato.
1. Nova York: Airbnb não está proibido, mas sua ideia provavelmente está
Nova York merece o primeiro lugar porque conseguiu uma coisa admirável:
fazer com que a expressão “Airbnb proibido em Nova York” seja tecnicamente imprecisa e comercialmente bastante compreensível.
Para estadias inferiores a 30 dias, um anfitrião não pode simplesmente alugar um apartamento ou imóvel completo para turistas e sair.
Segundo as regras oficiais de Nova York:
- o anfitrião deve permanecer na mesma residência durante a estadia;
- não pode haver mais de dois hóspedes pagantes;
- os hóspedes devem ter acesso às diferentes partes e saídas do imóvel;
- o anfitrião deve ter o registro correspondente de aluguel de curta duração.
Isso muda completamente o modelo.
Se sua estratégia era comprar um apartamento em Manhattan, colocar uma fechadura eletrônica, contratar limpeza e gerenciar tudo de outro continente, temos uma má notícia.
E não é o preço por metro quadrado.
Nova York não eliminou o Airbnb. Ela eliminou boa parte do Airbnb que muitos investidores imaginavam comprar.
O que isso significa para um proprietário?
Que você deve diferenciar radicalmente entre:
- hospedar hóspedes enquanto reside no imóvel;
- aluguéis de 30 dias ou mais;
- atividade hoteleira autorizada;
- e o aluguel turístico tradicional de apartamento completo.
Sinal Gatavia: 🔴
Dor de cabeça Gatavia: 10/10.
Fonte oficial consultada: NYC311 e Office of Special Enforcement da Cidade de Nova York.
2. Paris: 90 dias para sua casa; para a segunda residência, prepare documentação e possivelmente algo mais
Paris tem turistas.
Muitos.
Também tem proprietários que descobrem que “tenho um apartamento em Paris” e “posso explorá-lo livremente como imóvel turístico” são duas frases completamente distintas.
Desde 2025, a residência principal pode ser alugada como acomodação turística por um máximo de 90 dias por ano.
Além disso, deve ser registrada e o número correspondente deve constar nos anúncios.
Até aqui, aceitável.
Agora vamos falar de um imóvel que não seja sua residência principal.
Nesse caso, Paris exige, entre outros requisitos aplicáveis:
- autorização de mudança de uso;
- mecanismo de compensação nos casos exigidos;
- mudança de destino correspondente;
- registro;
- cumprimento das regras do edifício e da copropriedade.
E as sanções não são decorativas.
A Cidade de Paris indica que alugar uma segunda residência turística sem a autorização de mudança de uso pode resultar em multas de até 100.000 €, além de possíveis penalizações periódicas até regularizar a situação.
Em Paris, você pode calcular o ADR, a ocupação e o RevPAR. Nós começaríamos calculando se você pode abrir.
Sinal Gatavia: 🔴
Dor de cabeça Gatavia: 9,5/10.
Fonte oficial consultada: Ville de Paris, normativa de meublés touristiques atualizada em 2026.
3. Barcelona: uma das cidades que mais claramente ensinou ao mercado o que significa risco regulatório
Barcelona deveria ser estudada em qualquer curso sério sobre investimento em imóveis turísticos.
Não porque o turismo esteja mal.
Precisamente pelo contrário.
A pressão turística e residencial fez com que a cidade aplicasse uma política extremamente restritiva sobre novos imóveis de uso turístico.
Barcelona conta com aproximadamente 10.101 licenças de imóveis de uso turístico e a Prefeitura manifestou sua intenção de não renová-las em 2028 dentro do novo marco regulatório.
Isso não significa que as atuais tenham desaparecido hoje.
Significa algo talvez mais importante para um investidor:
que uma licença que gera dinheiro hoje pode conviver com um horizonte regulatório radicalmente diferente dentro de poucos anos.
Barcelona também tem usado o PEUAT para regular territorialmente o alojamento turístico.
Uma rentabilidade extraordinária perde um pouco do encanto quando a data de validade começa a fazer parte do Excel.
A lição Barcelona
Não basta perguntar quanto produz um imóvel turístico.
É preciso perguntar:
- que habilitação tem;
- quando vence;
- se pode ser transferida;
- que planejamento a afeta;
- o que aconteceria diante de uma modificação normativa;
- e quanto você está pagando precisamente por essa expectativa futura.
Sinal Gatavia: 🔴
Dor de cabeça Gatavia: 9,5/10.
Fonte oficial consultada: Ajuntament de Barcelona, estratégia turística e regulação municipal do alojamento turístico.
4. Amsterdã: 30 noites. E em certos bairros, 15. Sim, você leu certo
Amsterdã permite o aluguel de férias de imóveis.
Mas conseguiu transformar “tenho 365 dias no calendário” em uma informação bastante secundária.
A regra geral para um imóvel de aluguel de férias é:
- deve ser sua residência principal;
- você precisa de número de registro;
- você precisa de permissão;
- deve comunicar à Prefeitura cada período de aluguel antes da chegada dos hóspedes;
- máximo 4 hóspedes;
- máximo 30 noites anuais.
Mas desde 1º de abril de 2026, determinados bairros especialmente tensionados de Centrum e De Pijp têm um limite de 15 noites por ano.
Entre as áreas afetadas estão Jordaan, partes do cinturão de canais e Oude Pijp.
Quinze noites.
Alguns proprietários levarão mais tempo para escolher as fotos do anúncio.
Amsterdã não pergunta apenas se você é proprietário. Também quer saber se você realmente vive lá, quando aluga e quantas noites já fez.
Sinal Gatavia: 🔴
Dor de cabeça Gatavia: 9/10.
Fonte oficial consultada: Gemeente Amsterdam, regras de aluguel de férias vigentes em 2026.
5. Madri: você pode ter demanda de sobra e nenhuma licença para o apartamento que queria comprar
Madri endureceu profundamente sua política sobre imóveis de uso turístico por meio do Plano RESIDE, em vigor desde agosto de 2025.
Um de seus objetivos é separar o alojamento turístico dos edifícios residenciais.
No centro histórico, não são concedidas licenças para novos imóveis turísticos dispersos dentro de edifícios residenciais.
Fora do centro, os novos alojamentos turísticos em edifícios residenciais estão sujeitos a condições como ter acesso independente e localizar-se em determinados andares e situações admitidas.
Existem ainda cenários para edifícios destinados inteiramente ao uso turístico, com condições específicas.
O dado de inspeção ajuda a entender para onde o mercado está indo.
Entre maio de 2024 e dezembro de 2025, a Prefeitura realizou mais de 2.000 inspeções e detectou cerca de 1.900 imóveis turísticos, a grande maioria sem título habilitante segundo a informação municipal.
Madri tem milhões de turistas. Urbanismo, curiosamente, não aceita isso como licença.
O que um comprador deve observar
- endereço exato;
- zona urbanística;
- uso permitido;
- tipo de edifício;
- andar;
- acesso independente;
- existência real de título habilitante;
- situação da comunidade de proprietários.
Sinal Gatavia: 🔴
Dor de cabeça Gatavia: 9/10.
Fonte oficial consultada: Prefeitura de Madri, Plano RESIDE e informação municipal de inspeção de VUT.
6. Montreal: seu Airbnb pode ter temporada alta estabelecida por ordem
Montreal merece um lugar especial neste ranking porque oferece um exemplo claríssimo de até onde pode chegar a regulação municipal.
Em 2026, para alugar sua residência principal a turistas por períodos de 31 dias ou menos, você precisa de uma permissão de anfitrião.
E, em geral, o aluguel da residência principal é permitido apenas entre:
10 de junho e 10 de setembro.
Não é uma recomendação de revenue management.
É a regra.
Além disso:
- deve ser sua residência principal;
- a permissão deve ser renovada;
- nem todos os distritos permitem essa modalidade;
- um inquilino precisa que seu contrato permita ou autorização escrita do proprietário.
Há proprietários que fecham datas porque o ADR cai. Em Montreal, você pode fechá-las porque terminou o calendário legal.
Sinal Gatavia: 🔴
Dor de cabeça Gatavia: 8,5/10.
Fonte oficial consultada: Ville de Montréal, regulação de aluguel turístico de residência principal atualizada em abril de 2026.
7. Los Angeles: 120 dias e apenas na sua residência principal
Los Angeles demonstra que os Estados Unidos não têm uma única resposta para a pergunta “é possível ter Airbnb?”.
A cidade regula o home-sharing como uso da residência principal para alojamentos de 30 dias consecutivos ou menos.
O regime ordinário estabelece um limite de 120 dias por ano.
Além disso, existe um sistema de registro e elegibilidade.
Isso destrói uma estratégia muito específica:
comprar uma segunda residência exclusivamente para convertê-la em Airbnb tradicional sob o regime ordinário de home-sharing.
Em Los Angeles, a piscina infinita pode ser opcional. Que seja sua residência principal, não tanto.
Sinal Gatavia: 🟠
Dor de cabeça Gatavia: 8,5/10.
Fonte oficial consultada: Cidade de Los Angeles, Programa de Home-Sharing e normativa urbanística.
8. Vancouver: residência principal, licença municipal e registro provincial
Vancouver é um bom exemplo de regulação por camadas.
Não basta olhar para a cidade.
Você também precisa olhar para British Columbia.
Em Vancouver:
- o imóvel turístico deve ser sua residência principal;
- você precisa de licença municipal de negócio para STR;
- deve incluir o número de licença nos anúncios;
- também opera o sistema provincial de registro;
- os arrendatários precisam da autorização correspondente;
- as regras do strata ou condomínio também podem importar.
British Columbia aplica ainda um requisito provincial de residência principal em numerosas comunidades, incluindo Vancouver.
Ou seja:
município + província + edifício.
Uma pequena festa normativa canadense.
Se sua análise de Vancouver termina em “Airbnb funciona lá”, você ainda não começou a análise.
Sinal Gatavia: 🟠
Dor de cabeça Gatavia: 8/10.
Fontes oficiais consultadas: Cidade de Vancouver e Província de British Columbia.
9. Londres: 90 noites e depois toca falar de autorização de planejamento
Londres tem uma das regras mais conhecidas do setor.
90 noites por ano.
Sem autorização urbanística específica, um imóvel residencial em Londres não pode ser utilizado como alojamento de curta duração por mais de 90 noites acumuladas dentro do ano natural.
Além disso, pelo menos uma das pessoas que fornece o alojamento deve estar obrigada ao pagamento do Council Tax correspondente a esse imóvel.
Quer passar de 90 noites?
Então entra em cena a autorização de planejamento do borough correspondente.
Londres permite otimizar 90 noites. A 91ª já pertence ao departamento de urbanismo.
O que muda o investimento
Um imóvel que pode gerar 300 noites de demanda não tem necessariamente 300 noites de inventário legal disponível sob esse regime.
E isso significa que comparar apenas:
- ADR;
- ocupação do mercado;
- demanda;
- eventos;
sem introduzir o limite regulatório pode gerar uma projeção financeira extraordinariamente bonita.
E extraordinariamente inútil.
Sinal Gatavia: 🟠
Dor de cabeça Gatavia: 7,5/10.
Fonte oficial consultada: London City Hall, Guidance on short term and holiday lets in London.
10. Toronto: 180 noites para o imóvel completo, mas tem que ser sua casa
Toronto parece quase generosa depois de passar por Nova York e Amsterdã.
Isso demonstra até que ponto esse ranking afeta a percepção humana.
Toronto permite o aluguel de curta duração apenas na residência principal.
O imóvel completo pode ser alugado por um máximo de 180 noites por ano natural.
Também existe a possibilidade de alugar até três quartos da residência principal sob a modalidade correspondente, com regras distintas.
A chave volta a ser exatamente a mesma:
residência principal.
Portanto, um proprietário que viva lá pode ter uma oportunidade.
Um investidor que queira comprar quinze apartamentos e explorá-los como STR deve revisar o plano antes de pedir orçamento para quinze fechaduras inteligentes.
Sinal Gatavia: 🟠
Dor de cabeça Gatavia: 7/10.
Fonte oficial consultada: Cidade de Toronto, Short-Term Rental Operators/Hosts.
11. Tóquio: Japão permite 180 dias, mas o código postal ainda tem coisas a dizer
O Japão tem um regime nacional específico para o alojamento privado ou minpaku.
A Private Lodging Business Act estabelece, sob esse regime, um máximo nacional de 180 dias por ano.
Mas isso não significa que Tóquio seja simplesmente:
“180 dias e pronto”.
As autoridades locais podem estabelecer restrições adicionais.
Um excelente exemplo é Shinjuku.
Em determinadas áreas exclusivamente residenciais do distrito, o minpaku não pode operar entre:
segunda-feira às 12:00 e sexta-feira às 12:00.
Além disso, Shinjuku exige comunicar previamente a atividade e contempla obrigações de informação aos vizinhos.
O Japão concede 180 dias. Shinjuku lembra que também importa que dia da semana você quer utilizá-los.
Essa é precisamente a razão pela qual uma comparação por países nunca substitui uma revisão municipal.
Sinal Gatavia: 🟠
Dor de cabeça Gatavia: 7/10.
Fontes oficiais consultadas: Japan Tourism Agency / MLIT e Shinjuku City.
12. Sydney: 180 dias se o anfitrião não reside; bastante mais flexível se reside
Em Nova Gales do Sul, existe um marco específico para Short-Term Rental Accommodation (STRA).
Na Grande Sydney, o alojamento de curta duração não hospedado está limitado geralmente a 180 dias dentro de um período anual de 365 dias.
O STRA hospedado, onde o anfitrião continua residindo na casa durante a estadia, não está sujeito ao mesmo limite anual.
Além disso, existem:
- registro governamental;
- padrões de segurança contra incêndios;
- código de conduta obrigatório;
- regras específicas conforme a localização.
Comparado com Nova York, quase parece liberdade absoluta.
Comparado com não ter nenhuma regulação, evidentemente não.
Sinal Gatavia: 🟠
Dor de cabeça Gatavia: 6,5/10.
Fonte oficial consultada: NSW Government, Short-Term Rental Accommodation framework.
A regra que está conquistando o mundo: “somente se for sua residência principal”
Se houvesse que identificar uma tendência internacional especialmente importante para os proprietários, seria esta.
Muitas grandes cidades não estão eliminando completamente o aluguel turístico.
Estão tentando transformá-lo no que, segundo sua visão original, deveria ser:
uma pessoa alugando temporariamente o imóvel em que realmente vive.
Não um investidor comprando vinte imóveis residenciais para destiná-los permanentemente a turistas.
A residência principal aparece de uma forma ou de outra em mercados como:
- Nova York;
- Amsterdã;
- Los Angeles;
- Toronto;
- Vancouver;
- Montreal;
- Paris, dentro do regime mais simples de aluguel ocasional.
E isso tem uma consequência enorme para o investidor.
Pode existir uma demanda extraordinária de aluguel turístico em uma cidade e, ao mesmo tempo, não existir um modelo legal simples para que um investidor compre uma segunda residência e a explore 365 dias como Airbnb.
Demanda e legalidade não são sinônimos.
Comparativa de limites de noites Airbnb por cidade
| Cidade | Limite destacado | Condição principal |
|---|---|---|
| Nova York | Não aluguel completo <30 dias sob STR ordinário | Anfitrião presente + máximo 2 hóspedes |
| Amsterdã | 30 noites; 15 em determinadas áreas | Residência principal + permissão |
| Paris | 90 dias | Residência principal |
| Londres | 90 noites | Mais noites requerem autorização de planejamento |
| Los Angeles | 120 dias em regime ordinário | Residência principal |
| Toronto | 180 noites imóvel completo | Residência principal |
| Sydney | 180 dias STR não hospedado | Grande Sydney |
| Japão / minpaku | 180 dias | Os municípios podem endurecer |
| Montreal | Temporada 10 junho–10 setembro | Residência principal + permissão |
Os limites não são diretamente comparáveis entre si: cada jurisdição utiliza definições, exceções, autorizações e períodos de cálculo distintos. Devem ser interpretados dentro da normativa local completa.
Qual é então a cidade mais difícil do mundo para ter um Airbnb?
Se falamos especificamente do modelo habitual de:
“compro um imóvel, não vivo lá e o alugo completo por noites”,
Nova York é nossa vencedora.
Ou perdedora.
Depende de se você é turista, proprietário ou advogado.
Para uma estadia inferior a 30 dias, o regime legal exige que o anfitrião permaneça no imóvel e limita o alojamento a dois hóspedes pagantes.
Paris, Barcelona, Amsterdã e Madri formam imediatamente depois um grupo de cidades onde operar legalmente um imóvel turístico pode depender de fatores extremamente específicos.
E há um detalhe que merece ser repetido:
este ranking não mede qual cidade tem mais turistas.
Mede o quão difícil pode ser transformar essa demanda em uma operação legal de curta duração.
A pergunta de 300.000 € que você deveria fazer antes de comprar
Imagine dois apartamentos idênticos.
Mesma rua.
Mesmos metros.
Mesma varanda.
Mesma previsão de ADR.
Um pode ser explorado legalmente como imóvel turístico.
O outro não.
Continuam valendo o mesmo para você?
Evidentemente não.
Por isso, analisar um investimento turístico começando por:
- ocupação;
- ADR;
- RevPAR;
- preço de compra;
- rentabilidade;
antes de verificar a viabilidade jurídica é fazer ao contrário.
O Excel calcula perfeitamente um imóvel turístico ilegal. A prefeitura também.
Checklist Gatavia antes de comprar um imóvel para Airbnb
Antes de assinar um contrato pensando em aluguel turístico, verifique como mínimo:
1. O endereço exato
Não o país.
Não a cidade.
O endereço.
Dois imóveis separados por 300 metros podem estar sujeitos a zonificações diferentes.
2. O uso urbanístico
Verifique se a atividade que você deseja desenvolver é compatível com o imóvel e seu planejamento.
3. A licença real
Não aceite:
“Sempre foi alugado”.
“Há muitos Airbnbs no edifício”.
“O agente diz que não há problema”.
Pergunte que autorização existe, em nome de quem, desde quando e sob que condições.
4. Se a autorização pode ser transferida
Uma licença útil para o atual proprietário não significa sempre uma licença útil para o comprador.
5. Residência principal
Em muitas cidades, essa pergunta decide diretamente se seu modelo de negócio existe ou não.
6. Limite anual
Um mercado com 80% de ocupação potencial perde parte de seu interesse se você só pode vender legalmente uma fração das noites.
7. Comunidade ou condomínio
Verifique estatutos, acordos e regras internas.
8. Registro de viajantes e obrigações operacionais
A licença não costuma ser o final das obrigações.
9. Impostos
Turismo e Fazenda costumam conhecer o mesmo endereço.
10. Risco regulatório
Pergunte também:
o que o governo desta cidade está tentando fazer atualmente?
Uma legislação estável e uma administração preparando ativamente restrições não representam o mesmo risco.
Onde está proibido Airbnb? Perguntas frequentes
Airbnb está proibido em Nova York?
Não existe uma proibição absoluta de toda atividade vinculada ao Airbnb. No entanto, para estadias inferiores a 30 dias, não é possível alugar legalmente um imóvel completo sob o modelo ordinário se o anfitrião não permanecer nele. O anfitrião deve estar presente e podem se hospedar no máximo dois hóspedes pagantes.
Quantos dias posso alugar por Airbnb em Paris?
A residência principal pode ser alugada como acomodação turística até 90 dias por ano. Os imóveis que não sejam residência principal estão sujeitos a requisitos muito mais exigentes, incluindo mudanças de uso e outras autorizações quando correspondam.
Quantos dias permite Airbnb em Londres?
O uso de um imóvel residencial para alojamento de curta duração está limitado geralmente a 90 noites por ano natural sem obter a correspondente autorização urbanística.
Quantos dias permite Airbnb em Amsterdã?
A regra geral é um máximo de 30 noites por ano natural para aluguel de férias da residência principal. Desde abril de 2026, determinadas áreas de Centrum e De Pijp têm um limite de 15 noites.
Podem ser abertos novos imóveis turísticos em Barcelona?
Barcelona mantém uma política muito restritiva sobre imóveis de uso turístico e não funciona como um mercado livre de novas licenças. Além disso, a Prefeitura anunciou que pretende não renovar as aproximadamente 10.101 licenças existentes quando chegar seu horizonte de 2028.
Posso comprar um apartamento para Airbnb em Los Angeles?
O regime ordinário de home-sharing de Los Angeles está vinculado à residência principal do anfitrião e contempla um limite geral de 120 dias anuais, portanto, comprar uma segunda residência exclusivamente para explorá-la dessa forma não se encaixa simplesmente no modelo ordinário.
Airbnb exige residência principal em Toronto?
A normativa de Toronto exige que o aluguel de curta duração seja realizado na residência principal do operador. O imóvel completo pode ser alugado até 180 noites por ano.
Airbnb é legal no Japão?
Sim. O Japão dispõe de um regime específico de minpaku sob a Private Lodging Business Act, com um máximo geral de 180 dias anuais. As autoridades locais podem impor restrições adicionais.
Qual cidade tem as restrições mais fortes contra Airbnb?
Não existe um ranking oficial porque os sistemas jurídicos não são diretamente comparáveis. Para o modelo de investimento consistente em comprar um imóvel completo e alugá-lo por noites sem residir nele, Nova York está entre os mercados mais restritivos analisados pela Gatavia.
Conclusão: o melhor mercado Airbnb não é necessariamente onde há mais turistas
Há cidades capazes de preencher um imóvel 300 noites por ano.
E cidades onde legalmente talvez você não possa oferecê-lo nem 30.
Esse pequeno detalhe costuma faltar em muitas folhas de rentabilidade.
Por isso, um mercado atraente para aluguel turístico precisa de muito mais do que turistas.
Precisa:
- demanda;
- preço de entrada razoável;
- margem;
- fiscalidade assumível;
- operativa viável;
- e, acima de tudo, um modelo legal que permita fazer o que seu Excel supõe que você vai fazer.
O imóvel mais rentável de uma cidade pode ser um péssimo investimento se você não puder explorá-lo.
E um imóvel com menor rentabilidade bruta pode ser um negócio muito melhor se tiver uma operação legal, estável e defensável.
Antes de perguntar quanto você pode ganhar com um Airbnb, pergunte se realmente pode tê-lo.
Pode ser a pergunta mais rentável de todo o investimento.
Metodologia Gatavia: esta comparação utiliza normativa, informação e documentação oficial municipal, regional e estatal consultada até 29 de agosto de 2026. As regras de aluguel turístico dependem do endereço concreto, tipo de imóvel, uso urbanístico, situação do proprietário, comunidade ou condomínio e possíveis exceções. O Índice Gatavia de Dor de Cabeça é uma avaliação editorial comparativa e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro.