Calcolare la redditività di una casa vacanze solo con le entrate e le commissioni di Airbnb o Booking di solito offre un'immagine troppo ottimistica.
Una casa vacanze ha spese visibili, spese ricorrenti e altri costi che si presentano solo occasionalmente. Se qualcuna di esse viene esclusa dal calcolo, il profitto che crediamo di ottenere può essere molto diverso dal profitto reale.
La risposta breve
Per calcolare correttamente la redditività di un affitto turistico è necessario includere tutte le spese necessarie per gestire, mantenere e commercializzare la casa durante il periodo analizzato.
Questo include, tra l'altro:
- commissioni delle piattaforme;
- pulizia e lavanderia;
- utenze;
- manutenzione e riparazioni;
- assicurazioni;
- spese condominiali;
- software e strumenti;
- servizi professionali;
- consumabili;
- pubblicità;
- gestione;
- tasse e imposte associate all'attività quando necessario;
- e altri costi necessari per mantenere la casa disponibile per l'affitto.
La chiave è non contabilizzare solo le spese che si presentano quando c'è una prenotazione.
1. Commissioni di Airbnb, Booking e altre piattaforme
È una delle spese più facili da identificare, ma anche una di quelle che può distorcere di più il risultato.
Le piattaforme possono addebitare commissioni all'alloggio, all'ospite o ripartirle tra entrambe le parti, a seconda del modello utilizzato.
Per conoscere il risultato reale di una prenotazione è necessario lavorare con l'importo netto che alla fine riceve il proprietario o il gestore, non solo con il prezzo pagato dall'ospite.
Se una prenotazione appare per 1.000 € ma l'alloggio riceve 850 €, quei 150 € di differenza fanno parte del costo commerciale per ottenere quella prenotazione.
2. Commissioni dei metodi di pagamento
Le prenotazioni dirette non sono necessariamente gratuite.
Stripe, PayPal, banche, gateway di pagamento o altre soluzioni possono addebitare una commissione per ogni operazione.
Si tratta di importi piccoli se osservati singolarmente, ma possono diventare centinaia o migliaia di euro all'anno.
3. Pulizia
La pulizia è uno dei principali costi variabili di una casa vacanze.
Ma non dovrebbe limitarsi all'importo pagato a un'azienda o a un professionista. Può includere pulizie tra soggiorni, pulizie straordinarie, prodotti per la pulizia, tempo impiegato dal proprietario stesso, spostamenti, revisione successiva e sostituzione di piccoli elementi.
Anche se l'ospite paga una tariffa specifica per la pulizia, è opportuno verificare se quella tariffa copre realmente il suo costo.
4. Lavanderia e biancheria da casa
Federe, asciugamani e tessuti generano un costo costante.
È necessario considerare lavanderia, acqua ed elettricità se si lava nella propria casa, detersivi, sostituzione di federe e asciugamani, usura dei tessuti e tempo dedicato alla loro gestione.
È comune considerare solo il lavaggio e dimenticare la sostituzione.
5. Elettricità, acqua e gas
Le utenze sono una delle spese più importanti e anche una di quelle che può variare di più tra le prenotazioni.
Non basta osservare la bolletta totale di un mese. Se vogliamo analizzare bene l'attività è opportuno differenziare, quando possibile, quale parte del consumo corrisponde a periodi con ospiti e quale parte si mantiene anche quando la casa è vuota.
Questo permette di comprendere sia il costo operativo delle prenotazioni sia il costo strutturale per mantenere la proprietà disponibile.
6. Internet, televisione e servizi digitali
Internet, piattaforme televisive, sistemi domotici, allarmi o serrature intelligenti di solito hanno costi mensili.
Anche se non ci sono prenotazioni durante quel mese, il costo continua. Per questo fanno parte del costo reale per mantenere la casa vacanze operativa.
7. Assicurazione
L'assicurazione dell'immobile e le coperture specifiche relative all'affitto turistico devono far parte dell'analisi.
È una spesa annuale, ma può essere distribuita nei dodici mesi per conoscere meglio il risultato mensile.
Ad esempio, un'assicurazione di 720 € all'anno rappresenta un costo economico di 60 € mensili.
8. Spese condominiali
Le quote ordinarie di condominio fanno anche parte del costo per mantenere l'immobile.
Se ci sono spese straordinarie, è opportuno analizzarle separatamente per non distorcere il risultato abituale di sfruttamento.
9. Manutenzione e riparazioni
Una casa utilizzata da numerosi ospiti ha bisogno di manutenzione.
Possono sorgere costi legati a idraulica, elettricità, climatizzazione, piscina, giardino, elettrodomestici, pittura, mobili, serrature e piccoli danni.
Alcuni mesi potrebbero non esserci spese e altri potrebbero presentare riparazioni importanti. Per questo è utile analizzare periodi sufficientemente lunghi.
10. Sostituzione di mobili e attrezzature
Una macchina da caffè, un materasso o una televisione non durano per sempre.
Anche se non vengono sostituiti ogni anno, economicamente fanno parte del costo di utilizzo della casa per generare entrate.
Per un'analisi più avanzata può essere utile distribuire questi investimenti lungo la loro vita utile.
11. Consumabili e prodotti per gli ospiti
Carta igienica, sapone, capsule di caffè, acqua, prodotti di benvenuto, sacchetti della spazzatura, prodotti da cucina e altri piccoli elementi tendono a passare inosservati.
Ma quando si moltiplicano per decine o centinaia di prenotazioni smettono di essere importi insignificanti.
12. Software e strumenti di gestione
Un alloggio professionale può utilizzare PMS, channel manager, strumenti di pricing, sistemi di check-in, serrature intelligenti, contabilità, applicazioni di gestione, strumenti di comunicazione e software finanziario.
Queste sono spese necessarie per operare e devono far parte del risultato.
13. Servizi professionali
Possono anche esserci spese per consulenze, assistenza fiscale, avvocati, fotografi, manutenzione del sito web, gestione dei social media, consulenze o amministrazione.
Alcuni sono ricorrenti e altri si presentano solo in determinati momenti.
14. Pubblicità e acquisizione
Se si investe denaro per ottenere prenotazioni, quel costo deve essere incluso.
Qui possono rientrare Google Ads, Meta Ads, annunci su portali, collaborazioni, promozioni, sconti o programmi di visibilità.
La prenotazione diretta evita alcune commissioni di piattaforma, ma può avere il proprio costo di acquisizione.
15. Gestione dell'alloggio
Quando un gestore professionale amministra la casa, la sua commissione deve essere considerata come un costo per il proprietario.
Quando è lo stesso proprietario a gestire, l'analisi economica può mostrare due prospettive diverse: il risultato finanziario puro, senza valutare il suo tempo; e il risultato economico completo, assegnando anche un costo al lavoro svolto.
Questo permette di rispondere a una domanda importante: la casa è redditizia perché funziona bene o perché il proprietario svolge gratuitamente molte ore di lavoro?
16. Costi del periodo in cui la casa è vuota
Uno degli errori più comuni è assegnare spese solo ai giorni occupati.
Ma una casa continua a generare costi quando è vuota. Può continuare a pagare Internet, assicurazioni, spese condominiali, allarmi, manutenzione, determinate utenze e strumenti di gestione.
Se vogliamo conoscere la redditività annuale reale, quelle spese devono essere contabilizzate.
17. Tasse e imposte
Qui è opportuno separare due questioni.
Una cosa sono le spese necessarie per calcolare il risultato economico dell'attività. Un'altra è il risultato fiscale che deve essere dichiarato secondo la normativa applicabile a ciascun proprietario, azienda, territorio e tipo di attività.
Non sempre coincidono.
Per questo è importante non mescolare automaticamente il profitto economico con il profitto fiscale.
E il mutuo?
Il mutuo merita un trattamento separato.
Per valutare se l'alloggio funziona come un'attività è utile calcolare prima il risultato di sfruttamento senza finanziamento.
Dopo può essere aggiunto il costo finanziario per sapere quanto denaro rimane infine al proprietario.
Risultato di sfruttamento: entrate meno spese necessarie per gestire la casa.
Flusso di cassa del proprietario: risultato di sfruttamento corretto per finanziamento e altri movimenti di denaro.
Questa separazione permette di confrontare le case in modo più chiaro.
Esempio pratico
Supponiamo una casa che fattura 40.000 € all'anno.
- Commissioni: 4.800 €
- Pulizia e lavanderia: 4.200 €
- Utenze: 3.000 €
- Assicurazione: 650 €
- Spese condominiali: 1.000 €
- Internet e servizi digitali: 600 €
- Manutenzione: 1.500 €
- Consumabili: 700 €
- Software: 500 €
- Servizi professionali: 750 €
- Altre spese: 300 €
Totale spese: 18.000 €
Risultato di sfruttamento: 40.000 € - 18.000 € = 22.000 €
Se avessimo solo sottratto commissioni e pulizia, avremmo stimato un profitto di 31.000 €. La differenza è enorme.
Il problema non è spendere, ma non sapere quanto
Un alloggio può avere spese elevate e continuare a essere molto redditizio. Un altro può sembrare economico da mantenere e, tuttavia, produrre poco profitto.
Per questo l'obiettivo non dovrebbe essere semplicemente ridurre le spese.
È necessario sapere quanto costa realmente ogni casa, quali spese stanno crescendo, quali sono necessarie, quali possono essere ottimizzate, che percentuale delle entrate consuma ogni categoria e come ogni decisione influisce sul risultato finale.
Quando gestisci più case
Per un gestore professionale queste informazioni sono ancora più importanti.
Non basta conoscere la spesa totale dell'intero portafoglio. È necessario sapere quanto genera e quanto consuma ogni proprietà.
Due case con le stesse entrate possono avere risultati molto diversi se una necessita di più manutenzione, consuma più utenze o paga commissioni più elevate.
Il gestore deve essere in grado di rispondere:
- Quanto guadagna ogni casa?
- Quanto costa mantenerla?
- Quale margine lascia?
- Quale proprietario sta ottenendo il miglior risultato?
- Quale alloggio necessita di una decisione?
La redditività inizia con l'ordinamento delle spese
Controllare le spese non significa semplicemente conservare le fatture.
Significa trasformarle in informazioni utili.
Gatavia organizza entrate, prenotazioni e spese affinché proprietari e gestori possano comprendere cosa sta accadendo economicamente in ogni casa e non limitarsi a controllare quanto denaro è entrato nel conto.
Perché fatturare molto non garantisce di guadagnare molto.
La differenza sta nel conoscere il risultato reale e utilizzarlo per prendere decisioni migliori.
Maggiore chiarezza. Maggiore tempo. Maggiore vita.