Il mercato dell'alloggio in Portogallo continua a crescere.
La domanda francese no.
Questi due fatti possono coesistere, ed è proprio per questo che guardare solo il dato nazionale può portare a una decisione di prezzo errata.
DATI VERIFICATI
Nel luglio 2026, l'alloggio turistico in Portogallo ha registrato 9,6 milioni di pernottamenti, in aumento del 2,1% rispetto all'anno precedente.
L'ADR ha raggiunto €154,9, in aumento del 3,2%, mentre il RevPAR è aumentato dell'1,8%.
Ma la Francia si è mossa in direzione opposta.
Il Turismo di Portogallo riporta che tra gennaio e luglio 2026:
I pernottamenti francesi sono diminuiti del 7,9%;
Gli ospiti francesi sono diminuiti dell'8,4%;
La Francia rappresentava ancora il 6,7% dei pernottamenti in Portogallo.
Solo a luglio, i pernottamenti francesi sono diminuiti del 5,9%. La Germania è cresciuta del 5,3%, il Canada del 6,6% e i Paesi Bassi del 3,9%.
LA CONCLUSIONE ERRATA
“La domanda francese sta diminuendo, quindi prezzi più bassi.”
Non necessariamente.
Una struttura in cui gli ospiti francesi rappresentano il 5% delle prenotazioni ha un'esposizione molto diversa rispetto a una in cui rappresentano il 50%.
IL CALCOLO GATAVIA
Un semplice primo test di stress è:
Esposizione della proprietà × diminuzione del mercato di origine
Questo non è una previsione.
Ti dice solo quanto del tuo volume totale potrebbe teoricamente essere esposto se la tua proprietà si comportasse come il mercato francese più ampio.
Utilizzando il calo di gennaio-luglio del 7,9%:
| Quota francese delle tue notti | Esposizione approssimativa |
|---|---|
| 10% | 0,79% |
| 25% | 1,98% |
| 40% | 3,16% |
| 60% | 4,74% |
Una proprietà con solo il 10% di domanda francese ha un'esposizione diretta limitata.
Una proprietà in cui la Francia fornisce il 60% delle prenotazioni ha un problema molto diverso.
COSA CONTROLLARE PRIMA DI RIDURRE IL PREZZO
Confronta il 2026 con il 2025 per origine degli ospiti.
Controlla le prenotazioni future, non solo i soggiorni completati.
Separa l'occupazione dall'ADR.
Verifica se Germania, Paesi Bassi, Canada o altri mercati stanno compensando la domanda francese più debole.
Controlla se il calo è concentrato in mesi o canali particolari.
E solo allora decidi se hai effettivamente un problema di domanda.
ESEMPIO PRATICO
Supponiamo che l'occupazione di ottobre sia attualmente cinque punti percentuali dietro rispetto all'anno scorso.
Se le prenotazioni francesi sono in calo ma quelle tedesche e olandesi stanno crescendo, uno sconto del 10% potrebbe ridurre inutilmente le entrate da clienti già pronti a prenotare.
Una risposta migliore potrebbe essere una distribuzione o un marketing mirato piuttosto che un prezzo pubblico più basso.
VERDETTO GATAVIA
Il Portogallo non sta mostrando un semplice crollo della domanda.
Il mercato nazionale sta crescendo mentre un importante mercato di origine si sta indebolendo.
Per gli host, la domanda quindi non è:
“Il Portogallo è in crescita o in calo?”
È:
“Quali mercati riempiono la mia proprietà e cosa sta succedendo a ciascuno di essi?”
Quello è il numero da tenere d'occhio.
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