Capire quanto fattura una casa vacanze è relativamente semplice. Sapere quanto guadagna realmente il suo proprietario è un'altra cosa.
Una casa che incassa 30.000 € all'anno non genera necessariamente 30.000 € di profitto, nemmeno se le spese direttamente associate alle prenotazioni sono basse.
Per conoscere la redditività reale è necessario partire da tutte le entrate ottenute dalla casa e sottrarre tutti i costi necessari per mantenerla, commercializzarla e gestirla durante il periodo analizzato.
La risposta breve
Il profitto reale di una casa vacanze si ottiene sottraendo alle sue entrate tutte le spese reali derivanti dalla sua gestione.
Profitto reale = entrate - spese operative
Dopo, per conoscere la sua redditività, quel profitto deve essere messo in relazione con l'investimento effettuato o con il valore dell'immobile, a seconda di ciò che vogliamo analizzare.
Il problema è che molti proprietari calcolano male una delle due parti di questa equazione.
Fatturato non è profitto
Immaginiamo una casa vacanze che genera 32.000 € in prenotazioni in un anno.
A prima vista potrebbe sembrare un ottimo risultato. Ma durante quello stesso anno ci sono state commissioni di Airbnb, Booking o altre piattaforme; spese di pulizia e lavanderia; elettricità, acqua, gas e Internet; assicurazione; manutenzione e riparazioni; prodotti di benvenuto e consumabili; software e strumenti di gestione; servizi professionali; pubblicità; commissioni di gestione e altre spese legate all'attività.
Se tutti questi costi ammontano a 13.500 €, il risultato reale della gestione non è 32.000 €.
32.000 € - 13.500 € = 18.500 €
Questo è il dato che permette di iniziare a capire quanto sta realmente producendo la casa.
Ci sono spese che tendono a essere dimenticate
Uno degli errori più frequenti è contabilizzare solo quelle spese direttamente correlate a una prenotazione, come la pulizia o la commissione di una piattaforma.
Tuttavia, una casa genera costi anche quando non ha ospiti. L'assicurazione continua. Internet continua. Alcuni fornimenti continuano. Può esserci manutenzione, una quota condominiale, software, consulenze o altri servizi ricorrenti.
Se vogliamo conoscere il risultato economico reale della gestione, questi costi devono essere presi in considerazione.
E il mutuo?
Qui è opportuno differenziare due concetti.
Una cosa è analizzare come funziona economicamente la gestione della casa e un'altra è analizzare il denaro che rimane effettivamente disponibile per il proprietario.
Per studiare il funzionamento dell'alloggio è molto utile separare il risultato della gestione dal suo finanziamento. Questo consente di confrontare due case indipendentemente dal fatto che una abbia un mutuo e l'altra sia completamente pagata.
Dopo si può aggiungere il costo finanziario per conoscere il flusso economico finale del proprietario.
Sono due domande diverse:
- È redditizia la mia casa come attività?
- Quanto denaro mi rimane realmente dopo aver pagato anche il suo finanziamento?
Entrambe le risposte sono importanti, ma non dovrebbero essere confuse.
Esempio pratico
Supponiamo che una casa ottenga durante dodici mesi:
- Entrate da prenotazioni: 35.000 €
- Commissioni di piattaforme e mezzi di pagamento: 4.200 €
- Pulizia e lavanderia: 3.400 €
- Fornimenti: 2.700 €
- Manutenzione e piccole riparazioni: 1.100 €
- Assicurazione, Internet, software e altre spese: 1.600 €
Il risultato della gestione sarebbe:
35.000 € - 13.000 € = 22.000 €
La casa ha generato, quindi, 22.000 € prima di considerare finanziamenti e tasse.
Da lì possono essere calcolati altri indicatori a seconda di cosa voglia conoscere il proprietario: margine, redditività sull'investimento, redditività sul valore dell'immobile, flusso di cassa o risultato fiscale.
La occupazione non spiega tutto
Avere un'occupazione molto alta non significa necessariamente guadagnare più denaro.
Una casa può raggiungere un'occupazione del 90% grazie a prezzi troppo bassi e finire per generare meno profitto di un'altra con un'occupazione del 70% e tariffe migliori.
Per questo è più utile analizzare congiuntamente entrate, occupazione, ADR, RevPAR, spese e margine.
La domanda corretta non dovrebbe essere solo “Quanti giorni ho occupati?”, ma “Quanto profitto mi genera ogni casa e cosa posso fare per migliorarlo?”
Quando gestisci più case, il problema aumenta
Per un gestore professionale non basta conoscere il risultato totale di tutte le sue proprietà. Deve sapere cosa succede in ogni alloggio.
Può avere dieci case e scoprire che tre concentrano buona parte del profitto mentre altre lasciano a malapena margine.
Deve anche separare correttamente il denaro del proprietario dai propri guadagni come gestore, controllare commissioni, prenotazioni, incassi, spese e liquidazioni.
Senze quella separazione è difficile sapere quali case funzionano realmente e quali necessitano di cambiamenti.
Cosa dovrebbe controllare un proprietario?
Al minimo dovrebbe poter rispondere in qualsiasi momento a queste domande:
- Quanto ho fatturato?
- Quanto ho speso?
- Quanto sto guadagnando realmente?
- Quale percentuale delle mie entrate va in spese?
- Quali mesi sono realmente redditizi?
- Quali prenotazioni lasciano il margine maggiore?
- Quali spese stanno aumentando?
- Sto incassando tutto ciò che dovrei?
- La mia casa sta migliorando o peggiorando rispetto all'anno precedente?
E, soprattutto: Cosa posso fare per migliorare il risultato?
Perché conoscere i numeri è solo la prima parte. L'informazione realmente utile è quella che consente di prendere una decisione.
Da dati a decisioni
Gatavia nasce proprio attorno a quest'idea: non limitarsi a mostrare prenotazioni, entrate e spese, ma trasformare tutte queste informazioni in una visione economica completa della casa.
L'obiettivo è che un proprietario possa sapere quanto sta guadagnando, quanto sta spendendo, cosa sta succedendo con il suo alloggio e dove può migliorare; e che un gestore possa fare esattamente lo stesso con ciascuna delle case che gestisce.
In altre parole: applicare a una casa vacanze la stessa logica che utilizzerebbe un direttore finanziario in un'azienda.
Maggiore chiarezza. Maggiore tempo. Maggiore vita.