Airbnb consente di configurare il tempo di preparazione tra le prenotazioni. Può essere necessario, ma lasciare sempre una notte libera per abitudine può avere un costo opportunità molto maggiore di quanto sembri.
Un esempio semplice
Supponiamo un'abitazione con 30 prenotazioni all'anno, ADR di 180 €, margine dopo costi variabili di 115 € a notte e una notte di buffer tra i soggiorni.
Notti commercialmente inutilizzate: 20
Probabilità storica di venderle: 55%
Margine per notte: 115 €
20 × 55% × 115 € = 1.265 € di margine annuale atteso
Il punto di pareggio operativo
Se consentire un cambio di ospite nello stesso giorno costa 35 € aggiuntivi per la pulizia, il confronto è:
35 € / 115 € = 30,4%
Se c'è più di circa il 30% di probabilità di vendere quella notte, pagare il costo operativo aggiuntivo può essere economicamente migliore che bloccarla.
Cosa misurare prima di cambiare il buffer
- Quante notti vengono realmente bloccate all'anno.
- Quale percentuale di quelle notti verrebbe venduta.
- Qual è l'ADR in alta e bassa stagione.
- Costo reale della pulizia e rotazione accelerata.
- Rischio operativo di arrivi e partenze nello stesso giorno.
Il buffer deve essere una decisione operativa, non un'abitudine. In bassa stagione potrebbe non importare; in alta stagione, una notte bloccata può valere molto di più che riorganizzare la pulizia.
Fonte principale: Centro assistenza Airbnb, impostazioni di disponibilità e tempo di preparazione.