Dove vale davvero la pena avere una casa vacanze nel 2026? Confrontiamo i grandi mercati del mondo per domanda, regolamentazione, burocrazia, rischio e facilità reale per il proprietario, con dati, contesto e l'Indice Gatavia di Mal di Testa.
Scegliere un paese in cui investire in affitti turistici guardando solo a quanti turisti riceve è un modo piuttosto efficiente per mettersi nei guai.
Perché una cosa è avere una casa in un luogo dove vuole viaggiare mezzo pianeta e un'altra cosa è poter affittarla legalmente, guadagnare bene, pagare tasse ragionevoli e dormire senza chiederti quale nuova norma avrà pubblicato il comune mentre cenavi.
Per questo motivo, in Gatavia abbiamo fatto questo confronto in un altro modo.
Non cerchiamo semplicemente il paese con più turisti. Confrontiamo domanda turistica, regolamentazione degli affitti a breve termine, registrazioni obbligatorie, burocrazia, rischio normativo e difficoltà reale per un proprietario.
E abbiamo aggiunto una metrica propria:
Indice Gatavia di Mal di Testa™.
Non appare in nessun bollettino ufficiale. Probabilmente dovrebbe.
Più è alto, più è consigliabile avere caffè, certificato digitale e una certa tolleranza emotiva verso l'amministrazione pubblica.
Riepilogo veloce: quale paese sembra più attraente per affitti turistici nel 2026?
| Paese | Domanda turistica | Burocrazia | Rischio normativo | Facilità di avvio | Mal di testa Gatavia |
|---|---|---|---|---|---|
| Spagna | Molto alta | Molto alta | Molto alto | Media-bassa | 9/10 |
| Italia | Molto alta | Alta | Alto | Media | 8/10 |
| Francia | Molto alta | Molto alta | Molto alto | Bassa nelle grandi città | 9/10 |
| Portogallo | Alta | Media | Medio-alto | Media | 6,5/10 |
| Grecia | Molto alta | Media-alta | Alto | Media | 7/10 |
| Croazia | Molto alta in stagione | Alta | Alto | Media-bassa | 8/10 |
| Turchia | Enorme | Alta | Medio-alto | Media-bassa | 8/10 |
L'Indice Gatavia di Mal di Testa è una valutazione editoriale propria basata sul numero di strati normativi, registrazioni, autorizzazioni, obblighi periodici e esposizione a restrizioni locali. Non è un indice ufficiale né una misura di redditività finanziaria.
1. Spagna: tantissimi turisti e una straordinaria capacità di trasformarli in pratiche burocratiche
La Spagna ha ricevuto circa 94 milioni di visitatori internazionali nel 2024 e ha generato circa 126 miliardi di euro di entrate dal turismo internazionale.
È difficile discutere la domanda.
Sun, spiagge, città, gastronomia, isole, patrimonio, voli internazionali e una stagione che in alcune destinazioni dura praticamente tutto l'anno.
Fino a qui, meraviglioso.
Ora arriva la Spagna.
Dal 1 luglio 2025 è pienamente operativo il Registro Unico degli Affitti per gli affitti a breve termine commercializzati tramite piattaforme online.
Ma quel registro nazionale non sostituisce necessariamente gli obblighi regionali o comunali.
Quindi puoi avere:
- normativa statale;
- normativa regionale;
- pianificazione comunale;
- registrazioni turistiche;
- limitazioni urbanistiche;
- obblighi di informazione ai viaggiatori;
- fiscalità;
- e regole aggiuntive relative all'edificio o alla comunità.
In altre parole: la Spagna ha una domanda turistica spettacolare e una regolamentazione che può cambiare radicalmente da una strada all'altra.
La Spagna può riempirti il calendario. Può anche riempire una cartella di documentazione con un'efficacia ammirevole.
Il meglio della Spagna
- Domanda internazionale enorme.
- Mercati urbani, vacanzieri, rurali, costieri e insulari.
- Grande connettività aerea.
- Possibilità di operare praticamente tutto l'anno in determinate zone.
Il peggio
- Frammentazione normativa.
- Comuni sempre più attivi nel limitare le case vacanze.
- Necessità di controllare sempre la normativa esatta dell'immobile.
- Rischio elevato che un buon investimento su Excel smetta di essere così bello quando entra in gioco l'urbanistica.
Indice Gatavia di Mal di Testa: 9/10.
2. Italia: turismo da record, CIN obbligatorio e varie amministrazioni invitate alla festa
L'Italia ha un vantaggio difficile da copiare: tutti vogliono andare in Italia.
Nel 2024 ha registrato circa 466 milioni di pernottamenti in strutture turistiche, un massimo storico secondo i dati definitivi dell'ISTAT.
Inoltre, più della metà della domanda proviene già da viaggiatori stranieri.
Roma, Milano, Firenze, Venezia, Napoli, Sicilia, Sardegna, Toscana, laghi, costa...
Il problema dell'Italia non è mai stato convincere qualcuno ad andare.
La sfida è capire di cosa ha esattamente bisogno la tua casa per ospitarlo.
L'Italia ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio per le abitazioni destinate ad affitti turistici e affitti a breve termine.
Il CIN deve apparire negli annunci e convivere, quando necessario, con i codici e gli obblighi regionali o locali esistenti.
Quindi, il codice nazionale ha aiutato a ordinare il sistema.
Non è riuscito, miracolosamente, a trasformare l'Italia in un paese con una sola norma.
L'Italia ha creato un codice nazionale per semplificare le cose. Le regioni, province e comuni continuano ad avere il diritto di ricordare che anche loro esistono.
Il meglio dell'Italia
- Domanda turistica gigantesca.
- Molte città con turismo tutto l'anno.
- Vasta varietà di mercati.
- L'affitto extralberghiero continua ad avere un peso enorme.
Il peggio
- Regolamentazione nazionale più normativa regionale e locale.
- CIN obbligatorio.
- Requisiti aggiuntivi a seconda del territorio e della modalità.
- Necessità di distinguere l'affitto turistico occasionale dall'attività imprenditoriale.
Indice Gatavia di Mal di Testa: 8/10.
3. Francia: puoi affittare, a patto che il comune non abbia altri piani
La Francia continua a essere uno dei giganti mondiali del turismo.
E proprio per questo l'affitto turistico è sotto una pressione normativa sempre maggiore.
La riforma francese approvata alla fine del 2024 ha rafforzato notevolmente la capacità di azione dei comuni.
Tra i cambiamenti importanti:
- registro nazionale delle strutture turistiche;
- maggiore capacità comunale di limitare nuove strutture;
- possibilità di ridurre fino a 90 giorni all'anno l'affitto turistico di determinate residenze principali;
- nuove regole fiscali;
- maggiore presenza di requisiti legati all'efficienza energetica.
Inoltre, il sistema francese differenzia tra residenza principale, residenza secondaria, cambio di uso e normativa locale.
Questo significa che chiedere:
“Si può avere un Airbnb in Francia?”
è più o meno come chiedere:
“Fa freddo in Europa?”
Dipende moltissimo da dove.
In Francia, conoscere l'indirizzo esatto dell'appartamento può essere giuridicamente più importante che conoscere la sua redditività.
Indice Gatavia di Mal di Testa: 9/10.
4. Portogallo: l'Alojamento Local è ancora vivo, ma non vale più la pena comprare, pubblicare e aspettare prenotazioni
Il Portogallo continua a essere uno dei mercati più interessanti d'Europa per l'alloggio turistico.
Lisboa, Porto, Algarve, Madeira e Azzorre hanno una domanda internazionale straordinaria.
Per sfruttare una struttura di Alojamento Local (AL) è necessario registrarla.
La procedura può essere effettuata elettronicamente ed è legata al comune in cui si trova l'alloggio.
Dopo la registrazione deve essere presentato anche il corrispondente assicurazione di responsabilità civile.
L'amministrazione comunale può intervenire nella procedura e determinate zone possono essere soggette a regole specifiche.
Il Portogallo risulta particolarmente interessante perché negli ultimi anni ha dimostrato qualcosa di importante:
la regolamentazione degli affitti turistici può cambiare molto più rapidamente del mutuo con cui hai comprato la casa.
Il meglio
- Grande domanda internazionale.
- Mercati turistici consolidati.
- Procedura nazionale relativamente comprensibile.
- Buon posizionamento internazionale come destinazione.
Ciò che costringe a guardare due volte
- Regole municipali.
- Zone con limitazioni.
- Assicurazione obbligatoria.
- Storia recente di importanti cambiamenti normativi.
Indice Gatavia di Mal di Testa: 6,5/10.
5. Grecia: il posto dove guardare il mare può essere facoltativo, ma guardare l'AADE no
La Grecia riunisce molti ingredienti che piacciono all'investitore di affitti turistici:
- domanda internazionale;
- isole;
- Atene;
- soggiorni vacanzieri;
- stagioni di prezzi elevati;
- e un prodotto immobiliare molto vario.
Ma l'affitto a breve termine è formalizzato fiscalmente.
L'immobile deve essere iscritto nel Registro delle Proprietà di Soggiorni a Breve Termine e ottenere il corrispondente numero di registrazione, che deve essere utilizzato nella commercializzazione.
Inoltre, i soggiorni devono essere dichiarati all'amministrazione fiscale.
La regola generale obbliga a presentare la dichiarazione di soggiorno breve entro il giorno 20 del mese successivo alla partenza dell'ospite.
Dal 2025 la Grecia ha anche introdotto nuove specifiche applicabili alle abitazioni destinate ad affitti a breve termine.
Ottenere la prenotazione è solo la prima parte. Dopo bisogna dirlo all'Agenzia delle Entrate. La Grecia, per sicurezza, ha fissato una data.
Indice Gatavia di Mal di Testa: 7/10.
6. Croazia: quando i tuoi vicini possono anche far parte del piano aziendale
La Croazia è da anni una potenza europea dell'alloggio privato.
La costa adriatica ha una domanda enorme durante l'alta stagione.
Ma le riforme introdotte dal 2025 hanno aumentato il controllo sugli affitti turistici negli edifici residenziali.
Una delle questioni più rilevanti è la necessità del consenso dei co-proprietari in determinati affitti turistici sviluppati all'interno di edifici residenziali.
Inoltre, la Croazia mantiene il suo sistema di registrazione degli ospiti tramite eVisitor.
Gli ospiti devono registrarsi entro 24 ore dal loro arrivo e disiscriversi entro il termine previsto dopo la partenza.
Conclusione:
la vista sull'Adriatico può essere eccezionale.
La riunione con la comunità per ottenere autorizzazioni forse un po' meno.
Comprare una casa è un'operazione tra acquirente e venditore. Sfruttarla turisticamente può essere il momento in cui scopri che hai anche investito in relazioni di vicinato.
Indice Gatavia di Mal di Testa: 8/10.
7. Turchia: 60 milioni di turisti e un permesso prima di iniziare
La Turchia è la sorpresa che in realtà ha smesso da tempo di essere una sorpresa.
Nel 2024 ha ricevuto circa 60,6 milioni di turisti internazionali e si è posizionata come la quarta grande potenza turistica mondiale per arrivi internazionali secondo i dati raccolti dalle autorità turche a partire da UN Tourism.
Istanbul e Antalya sono tra le città più visitate del pianeta.
La domanda esiste.
E molto.
Ma la Turchia regola specificamente l'affitto turistico di abitazioni per periodi di 100 giorni o meno.
I proprietari che vogliono avviare questa attività devono ottenere preventivamente il corrispondente permesso di affitto turistico.
Le richieste vengono elaborate elettronicamente e gli alloggi autorizzati devono rispettare anche i requisiti di identificazione stabiliti dalla normativa.
La Turchia dimostra un principio piuttosto utile: che ci siano 60 milioni di turisti non significa che tu possa mettere domani le chiavi in una scatola e chiamarti imprenditore turistico.
Indice Gatavia di Mal di Testa: 8/10.
Il vero ranking Gatavia: dove preferiremmo essere proprietari?
Ora arriva la parte interessante.
Se dimentichiamo per cinque minuti i ranking di Instagram e pensiamo come proprietari, la classifica cambia.
🏆 Miglior equilibrio tra domanda e facilità operativa: Portogallo
Non è il paese con meno regolamentazione, ma continua a offrire un equilibrio interessante tra domanda internazionale, struttura conosciuta di Alojamento Local e una burocrazia che, comparativamente, può risultare più gestibile rispetto ad altri grandi mercati europei.
🌍 Maggiore muscolo turistico: Spagna e Italia
Se ciò che cerchi è volume di domanda, entrambi giocano un'altra lega.
Il problema è che la redditività di una casa non si calcola contando i turisti all'aeroporto.
📚 Premio “imparerai il diritto amministrativo”: Spagna e Francia
Pari merito.
In entrambi i paesi la posizione esatta può modificare profondamente ciò che puoi fare con l'immobile.
🏢 Premio “è meglio andare d'accordo con i vicini”: Croazia
Quando il consenso in un edificio può far parte del processo, la redditività smette di dipendere esclusivamente da ADR, occupazione e prezzo di acquisto.
🚀 Mercato di domanda gigantesca che molti europei continuano a ignorare: Turchia
Oltre 60 milioni di turisti internazionali giustificano da soli il monitoraggio di questo mercato.
Detto ciò: prima il permesso. Poi i turisti.
Allora, qual è il miglior paese per investire in Airbnb nel 2026?
Non esiste.
E chiunque te ne dia uno senza chiederti cosa vuoi comprare, quanto vuoi investire e come pensi di sfruttarlo probabilmente sta cercando di venderti qualcosa.
Un paese può essere magnifico per una casa da 150.000 € e orribile per una da 700.000 €.
Una città può ammettere nuovi affitti turistici mentre un'altra, all'interno dello stesso paese, li restringe.
Una redditività lorda del 12 % può sembrare spettacolare fino a quando non inizi a sottrarre:
- commissioni;
- pulizia;
- utenze;
- gestione;
- manutenzione;
- tasse;
- assicurazioni;
- licenze;
- periodi vuoti;
- finanziamenti;
- e quell'elettrodomestico che ha deciso di andare in pensione proprio quando entravano gli ospiti.
Per questo motivo, in Gatavia preferiamo un'altra domanda:
In quale mercato rimane più denaro e meno rischio dopo aver applicato la realtà?
Questa è la comparazione che conta.
Airbnb e affitti turistici per paesi: domande frequenti
Qual è il miglior paese per avere un Airbnb?
Dipende dalla combinazione tra prezzo di acquisto, domanda, regolamentazione, fiscalità, costi operativi e restrizioni locali. Spagna, Italia, Portogallo, Grecia, Croazia e Turchia hanno una domanda turistica molto elevata, ma presentano livelli di complessità normativa molto diversi.
Quale paese europeo riceve più domanda turistica?
Spagna, Francia e Italia si trovano tra le maggiori potenze turistiche del mondo. La Spagna ha ricevuto circa 94 milioni di visitatori internazionali nel 2024, mentre l'Italia ha superato i 466 milioni di pernottamenti in strutture turistiche.
Dove è più difficile aprire un affitto turistico?
Le grandi città di Spagna e Francia possono trovarsi tra i mercati più complessi a causa della combinazione di normativa nazionale, regionale e comunale, cambi di uso, registrazioni e restrizioni specifiche.
Il Portogallo consente Airbnb?
Sì, ma lo sfruttamento di alloggi turistici è soggetto al regime di Alojamento Local, registrazione e requisiti specifici. I comuni possono anche applicare regole particolari.
La Grecia richiede di registrare le abitazioni a breve termine?
Sì. Il proprietario deve registrare l'immobile nel sistema corrispondente dell'amministrazione fiscale greca e rispettare gli obblighi di dichiarazione dei soggiorni.
L'Italia richiede un numero di registrazione per affitti turistici?
Sì. L'Italia richiede il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli immobili destinati ad affitti turistici e affitti a breve termine nell'ambito previsto dalla normativa.
Si può affittare una casa vacanze in Turchia?
Sì, ma per gli affitti turistici di 100 giorni o meno esiste un regime specifico e si richiede autorizzazione prima di avviare l'attività.
La conclusione che nessun ranking dei “migliori paesi per Airbnb” di solito racconta
Il paese con più turisti non deve essere per forza il miglior paese per un proprietario.
Quello con l'ADR più alto nemmeno.
Neppure quello con le case più economiche.
Il miglior investimento è quello che continua a funzionare quando metti nella calcolatrice tutto ciò che normalmente viene lasciato fuori dall'annuncio di vendita.
Domanda.
Prezzo.
Occupazione.
Fiscalità.
Normativa.
Finanziamento.
Costi.
Rischio normativo.
E sì, anche ospiti.
Perché una casa vacanze non è una bella foto con una piscina.
È un affare con una casa dentro.
Confronta prima di investire
In Gatavia analizziamo l'alloggio turistico dal punto di vista che conta davvero per il proprietario: legale, fiscale, finanziario e operativo.
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Metodologia e fonti: comparazione editoriale elaborata da Gatavia a partire da informazioni ufficiali di organismi nazionali di turismo, amministrazioni fiscali, registri di alloggio e legislazione vigente consultata fino ad agosto 2026. L'Indice Gatavia di Mal di Testa è una valutazione editoriale e non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria.