Airbnb vs Booking vs Vrbo 2026: quale porta più soldi?

Airbnb, Booking o Vrbo: dammi prima la risposta rapida

Va bene.

Se sei venuto cercando che diciamo:

“Airbnb vince”.

O:

“Booking è il più redditizio”.

Ti deluderemo un po'.

Perché sarebbe una risposta fantastica per ottenere un titolo e piuttosto scadente per gestire una proprietà.

In termini generali:

• Airbnb può essere straordinariamente potente per generare domanda, ma la sua struttura tariffaria è cambiata in modo significativo nel 2026 e molti host stanno passando al modello di tariffa unica sostenuta dal proprietario.
• Booking.com ha una enorme capacità di distribuzione, ma la sua commissione non è una cifra universale: dipende dal contratto, dal mercato e dai programmi commerciali che utilizzi.
• Vrbo può avere un costo molto competitivo in determinate configurazioni, anche se le sue tariffe cambiano a seconda del paese e specialmente a seconda di come colleghi il tuo alloggio.
• La prenotazione diretta ti consente di ridurre la dipendenza e di evitare commissioni di OTA, ma non è gratuita: ci sono costi, tecnologia, acquisizione, assistenza clienti e rischio commerciale.

Quindi, la domanda corretta non è:

“Chi addebita meno commissioni?”

La domanda corretta è:

“Quale canale produce più profitto netto dopo aver considerato prezzo, occupazione, commissione, cancellazioni, costo di acquisizione e lavoro?”

Questa è un'altra storia.

Airbnb nel 2026: attenzione, perché le regole sono cambiate

Per anni molti proprietari hanno avuto impressa una cifra nella testa:

“Airbnb mi addebita circa il 3 %”.

E per molto tempo questa frase poteva avere senso per numerosi host che utilizzavano la struttura della tariffa divisa.

In quella modalità, l'host sosteneva normalmente una piccola parte della commissione mentre Airbnb aggiungeva un'altra tariffa all'ospite.

Ma il 2026 sta cambiando lo scenario.

La tariffa unica di Airbnb

Airbnb sta estendendo la sua struttura di tariffa unica, in cui tutta la tariffa di servizio viene detratta dal pagamento dell'host.

Secondo le informazioni ufficiali di Airbnb consultate per questo confronto, la maggior parte degli host soggetti a questa struttura paga attualmente un 15,5 %, anche se ci sono percentuali diverse ed eccezioni.

Airbnb indica attualmente un intervallo abituale di circa 14 % a 16 % all'interno di questa modalità e specifica un 16 % per gli annunci in Brasile e Messico.

E c'è un dettaglio particolarmente importante per i gestori professionali:

la tariffa unica è obbligatoria per determinati host, inclusi molti che utilizzano software di gestione delle proprietà.

E attenzione al 13 ottobre 2026

Questo è particolarmente rilevante se stai leggendo Gatavia prima di quella data.

Airbnb ha comunicato a luglio 2026 che gli host che utilizzano software di gestione o channel manager e che non hanno ancora migrato passeranno alla tariffa unica il 13 ottobre 2026, salvo eccezioni applicabili.

Tradotto nel linguaggio del proprietario:

se la tua strategia di prezzi era costruita pensando che Airbnb ti togliesse circa un 3 %, controllala. Subito.

Perché mantenere esattamente la stessa tariffa pubblica dopo essere passati a una commissione del 15,5 % può cambiare notevolmente il risultato.

Esempio semplice

Supponiamo un prezzo su cui si applica una tariffa del 15,5 %:

1.000 € × 15,5 % = 155 €

Rimarranno:

845 €

prima di considerare il resto dei costi, la fiscalità e le particolarità della prenotazione.

Questo non significa che Airbnb sia costoso o cattivo.

Significa qualcosa di molto diverso:

devi fissare il prezzo tenendo conto di come Airbnb addebita nel tuo conto reale.

Ciò che Airbnb offre in cambio

E qui è dove un confronto che guarda solo alle commissioni inizia a risultare insufficiente.

Airbnb non vende semplicemente un pulsante per incassare prenotazioni.

Il suo ecosistema incorpora distribuzione, sistema di reputazione, elaborazione dei pagamenti, supporto e meccanismi di protezione.

AirCover per gli host include attualmente, soggetto alle sue condizioni ed esclusioni, protezione contro determinati danni fino a 3 milioni di dollari e assicurazione di responsabilità civile per host fino a 1 milione di dollari.

Questo ha valore.

Non sostituisce necessariamente l'assicurazione che il proprietario deve avere —Airbnb stesso lo chiarisce—, ma non ha molto senso confrontare una piattaforma guardando esclusivamente la linea delle “commissioni”.

Quando paga Airbnb?

Per la maggior parte delle prenotazioni di alloggio, Airbnb inizia solitamente a riscuotere dal proprietario circa un giorno dopo l'arrivo previsto dell'ospite.

Dopo dipenderà dal metodo di pagamento e potrebbero esserci eccezioni, revisioni o trattenute.

Per una piccola attività, questo può sembrare secondario.

Per qualcuno che gestisce 20, 50 o 100 proprietà, non lo è più.

La tesoreria fa parte della redditività.

Booking.com: la commissione che tutti credono di conoscere e in realtà non conoscono

Cerca su internet quanto addebita Booking.com e troverai una festa di percentuali.

Un 15 %.

Un 17 %.

Tra un 10 % e un 25 %.

Un tizio in un forum che dice che paga un'altra cosa.

Un suo cugino che dice che paga meno.

Perfetto.

Ora dimentichiamo per un minuto internet e andiamo al contratto.

Le condizioni ufficiali di Booking.com stabiliscono che l'alloggio paga il percentuale di commissione corrispondente stabilita nel suo accordo.

Vale a dire:

Non esiste una commissione universale unica di Booking.com che possiamo applicare rigorosamente a tutti gli alloggi del pianeta.

E questa è probabilmente una delle cose più importanti di tutto questo confronto.

Booking può addebitare di più se decidi di acquistare più visibilità

Oltre alla commissione contrattuale, Booking.com dispone di meccanismi che possono aumentare l'esposizione di un alloggio.

Le proprie condizioni indicano che strumenti e programmi come Preferred Partner, Preferred Plus o Visibility Booster possono comportare il pagamento di una commissione superiore.

E qui appare una trappola psicologica piuttosto comune.

Aumenti la commissione.

Ottieni più visibilità.

Ottieni più prenotazioni.

Vedi aumentare il fatturato.

Ti senti contento.

E nessuno si ricorda di controllare se il profitto per notte disponibile è aumentato.

Quell'ultimo dato è quello che ci interessa.

Booking.com può anche generare una prenotazione che altrimenti non avresti

Supponiamo due scenari.

Scenario A: prenoti direttamente una notte per 100 € con un costo commerciale di 3 €.

Scenario B: Booking ti ottiene una notte che probabilmente sarebbe rimasta vuota e, dopo tutti i costi commerciali applicabili, incassi 82 €.

Quale è meglio?

Se osservi solo la percentuale di commissione, A.

Se l'alternativa dello scenario B era avere l'alloggio vuoto, probabilmente B.

Per questo ripetiamo così tanto qualcosa che dovrebbe essere scritto sopra il computer di qualsiasi gestore:

Una commissione alta su una prenotazione incrementale può essere un buon affare. Una commissione bassa su una prenotazione che avresti ottenuto da solo può essere un cattivo affare.

Su cosa può calcolare Booking la commissione?

Le condizioni generali di Booking.com prevedono che il calcolo possa includere, oltre alle notti, determinati extra e sovrattasse inclusi o accettati tramite la piattaforma prima dell'arrivo dell'ospite.

Per questo motivo non conviene limitarsi a moltiplicare ADR × percentuale e dare il caso per chiuso.

Bisogna guardare la fattura reale.

Cancellazioni e no-show

Booking.com stabilisce inoltre situazioni in cui può esserci commissione su cancellazioni addebitate o no-show addebitati.

Un altro piccolo promemoria che:

una prenotazione creata non equivale automaticamente a un reddito netto guadagnato.

Vrbo: quello che molti proprietari dimenticano troppo in fretta

Airbnb e Booking occupano spesso quasi tutta la conversazione.

Nel frattempo, Vrbo è seduto in un angolo dicendo:

“Ciao. Anche io esisto”.

E conviene ascoltarlo.

La tariffa standard di pagamento per prenotazione

Nel suo modello standard di pagamento per prenotazione, Vrbo pubblica attualmente:

• 5 % di commissione.
• 3 % di elaborazione del pagamento.

In un esempio estremamente semplice di 1.000 €, senza introdurre tasse, depositi o altri elementi che possano modificare la base:

5 % = 50 €

3 % = 30 €

Costo totale approssimativo dell'esempio:

80 €

Netto prima di altri costi:

920 €

Allora Vrbo vince e possiamo andare tutti a fare colazione?

Non così in fretta.

Il famoso “dipende” riappare

La stessa documentazione di Vrbo avverte che la struttura cambia quando si utilizzano determinati sistemi di gestione.

Ad esempio, l'elaborazione può funzionare in modo diverso e, a seconda della connessione e del mercato, può cambiare anche la commissione.

Vrbo indica espressamente che in alcune regioni, tra cui parti di Europa, Australia e Nuova Zelanda, determinati gestori connessi tramite software possono trovarsi con percentuali di circa 12 % a 15 %.

Quindi prima di costruire un Excel proclamando che Vrbo costa esattamente un 8 % in tutto il mondo:

guarda cosa dice il tuo conto.

Ci risparmierai di dover venire a cercarti tra sei mesi.

Un altro dettaglio: il 3 % non sempre si calcola allo stesso modo del 5 %

Nel modello standard, Vrbo spiega che la sua commissione del 5 % si calcola sull'affitto e su determinati costi aggiuntivi.

La tassa di elaborazione del 3 %, tuttavia, può raggiungere altri importi ricevuti dall'ospite, inclusi determinati imposte e depositi.

Per questo motivo l'8 % è un buon riferimento per comprendere il modello di base, ma non dovresti convertirlo allegramente in una regola matematica universale.

Quando paga Vrbo?

Vrbo indica attualmente che, in generale, il pagamento viene effettuato un giorno lavorativo dopo l'arrivo dell'ospite.

Il trasferimento effettivo del denaro sul conto bancario può richiedere poi diversi giorni lavorativi, a seconda della banca e delle circostanze del conto.

Per i nuovi proprietari potrebbero esserci scadenze diverse.

Prenotazione diretta: “0 % di commissione”. Sì… e anche gli unicorni sono gratis

La prenotazione diretta ha una fama curiosa.

Di solito viene presentata così:

OTA = commissione.

Sito web proprio = zero commissione.

Che meraviglia.

Solo che manca che l'ospite appaia spontaneamente sul tuo sito guidato da una forza superiore, paghi senza che esista un sistema di pagamento e non abbia mai bisogno di assistenza.

La realtà è un po' meno romantica.

Una prenotazione diretta può avere:

• costo del sistema di pagamento;
• sito web e motore di prenotazione;
• PMS o channel manager;
• pubblicità;
• SEO;
• email marketing;
• personale commerciale;
• gestione delle frodi;
• chargebacks;
• assistenza all'ospite;
• assicurazioni e meccanismi di protezione propri.

E, anche così, costruire un buon canale diretto può essere straordinariamente redditizio.

Soprattutto perché ogni cliente che riesci a recuperare direttamente per un secondo soggiorno può ridurre la tua futura dipendenza dalle OTA.

La prenotazione diretta non dovrebbe essere vista necessariamente come un sostituto di Airbnb, Booking o Vrbo.

Dovrebbe essere vista come un altro attivo di distribuzione che controlli.

La prova dei 1.000 €: quanto rimane realmente?

Mettiamo i quattro canali davanti a una prenotazione fittizia di 1.000 €.

E prima che qualcuno prenda la calcolatrice per scriverci indignato:

questo è un esempio comparativo, non una tariffa universale.

Le tasse, le configurazioni di pagamento, i contratti, i programmi di visibilità, il paese, il PMS e altri elementi possono modificare il risultato.

Conclusione?

Che Vrbo sembra vincere questa tabella.

Ma manca una cosa piuttosto importante.

Ottenere la prenotazione.

Se Airbnb riesce a vendere quella notte a 1.150 € e un altro canale riesce a venderla solo a 1.000 €, il confronto cambia.

Se Booking riesce a riempire un martedì di novembre che nessun altro stava vendendo, il confronto cambia di nuovo.

Se il tuo sito diretto ha bisogno di 120 € di Google Ads per ottenere una prenotazione, cambia di nuovo.

E se l'ospite diretto ripete tre volte senza costi di acquisizione aggiuntivi, cambia ancora.

Benvenuto nella gestione reale.

Airbnb vs Booking vs Vrbo vs prenotazione diretta: confronto completo

L'errore di confrontare le piattaforme esclusivamente per commissione

Immaginiamo due canali.

Il canale A addebita un 8 %.

Il canale B addebita un 16 %.

Facile.

Il canale A vince.

Ora aggiungiamo le informazioni che mancavano.

Il canale A vende 50 notti all'anno a 100 €.

Il canale B vende 120 notti a 125 €.

Non sembra più così semplice, vero?

La metrica che interessa non è solo:

Commissione %

Ma qualcosa di molto più vicino a:

Profitto netto generato / notti disponibili

E poi possiamo sofisticarlo tutto quanto vogliamo.

ADR.

Occupazione.

RevPAR.

Costo di acquisizione.

Margine.

Soggiorno medio.

Costo di rotazione.

Cancellazione.

Entrata per canale.

Ma l'idea essenziale è estremamente semplice:

Non ottimizzare la percentuale che paghi alla piattaforma. Ottimizza il denaro che guadagna la tua proprietà.

Importa anche il prezzo che puoi ottenere in ogni canale

Questa parte viene costantemente dimenticata.

Supponiamo che una proprietà possa essere venduta direttamente a 150 €.

Se per mantenere una posizione competitiva in un'OTA devi venderla a 125 €, non basta aggiungere poi la commissione.

Hai avuto due costi:

lo sconto implicito del prezzo + la commissione.

Ma può succedere esattamente il contrario.

Una piattaforma può darti accesso a un tipo di domanda disposta a pagare di più, prenotare con maggiore anticipo o accettare determinate condizioni.

Allora una commissione superiore può essere assorbita da un ADR superiore.

Per questo motivo utilizzare esattamente lo stesso prezzo in tutti i canali semplicemente “perché è più facile” non è sempre una strategia.

A volte è solo questo:

più facile.

E per quanto riguarda le cancellazioni?

Un altro classico.

Una prenotazione entra.

La contiamo come fatturato futuro.

Fantastico.

Tre settimane dopo scompare.

E quella meravigliosa curva ascendente dell'Excel torna sulla Terra.

Due canali con la stessa fatturazione lorda possono avere un valore completamente diverso se uno di essi genera:

• più cancellazioni;
• più no-show;
• più prenotazioni dell'ultimo minuto difficili da sostituire;
• soggiorni più brevi;
• più cambi;
• maggiore costo operativo.

Per questo motivo raccomandiamo di misurare per canale almeno:

prenotazioni create, prenotazioni effettivamente ospitate, entrate incassate, cancellazioni, ADR, soggiorno medio, commissione e margine.

Se sai solo “Booking mi ha generato 30.000 € quest'anno”, ti manca ancora metà del film.

Allora, quale scegliere?

Se hai una sola proprietà

Non inizieremmo cercando di essere su diciassette portali.

Inizieremmo dai canali che hanno realmente domanda nella tua destinazione e aggiungeremmo distribuzione solo quando puoi gestirla correttamente.

Airbnb e Booking possono fornire una base enorme di domanda in moltissimi mercati.

Vrbo merita di essere analizzato specialmente quando la tua tipologia e la tua destinazione si adattano.

E inizieremmo presto a costruire qualche meccanismo di prenotazione diretta e fidelizzazione.

Se hai più proprietà

Qui la questione cambia.

Non dovresti gestire le piattaforme come compartimenti stagni.

Hai bisogno di:

• calendari sincronizzati;
• prezzi coerenti;
• controllo delle commissioni;
• entrata netta per canale;
• conciliazione;
• analisi delle cancellazioni;
• redditività individuale per proprietà.

E non appena appare un PMS o un channel manager, rivedi le commissioni.

Specialmente nel 2026.

Perché la connessione tramite software può cambiare precisamente la struttura che stai cercando di confrontare.

Se sei un gestore professionale

A quel punto non dovresti più chiederti:

“Quale piattaforma mi piace di più?”

Dovresti chiederti:

“Quale mix di canali massimizza il profitto di ogni attivo?”

Una proprietà urbana può avere una distribuzione.

Una villa familiare, un'altra.

Una proprietà premium, un'altra.

Una proprietà con forte ripetizione diretta, un'altra.

Gestire un intero portafoglio con la stessa ricetta perché “l'abbiamo sempre fatto così” è comodo.

Non necessariamente redditizio.

La strategia che utilizzeremmo noi: non scegliere un vincitore

Dopo tutto questo confronto forse ti aspettavi una medaglia.

🥇 Airbnb.

🥈 Booking.

🥉 Vrbo.

Ci dispiace.

Non lo faremo.

Perché per un proprietario professionale, la migliore strategia raramente consiste nell'innamorarsi di una piattaforma.

Consiste nel utilizzarle.

Noi lavoreremmo con quattro strati:

1. Airbnb per catturare la sua domanda

Ogni volta che i numeri del tuo mercato lo giustifichino.

2. Booking.com per catturare domanda aggiuntiva

Specialmente quando genera notti che un altro canale non sta riuscendo a vendere.

3. Vrbo quando porta domanda redditizia aggiuntiva

Non perché addebiti teoricamente meno, ma perché le prenotazioni che porta siano buone prenotazioni.

4. Prenotazione diretta per costruire un attivo proprio

Non necessariamente per sostituire immediatamente le OTA.

Ma affinché tra cinque anni la tua azienda non dipenda esattamente come oggi da esse.

La chiave è evitare due estremi:

“Le OTA sono cattive perché addebitano commissioni”.

E:

“Tutto ciò che proviene da un'OTA è affare perché porta prenotazioni”.

Entrambe le affermazioni sono troppo semplici.

La metrica che cambierebbe la nostra decisione

Se dovessimo rimanere con un solo numero per confrontare i canali, probabilmente costruiremmo qualcosa di simile a questo:

Risultato netto del canale ÷ notti disponibili

Perché lì iniziano a scomparire molte illusioni.

Una piattaforma può generare molto fatturato e poco margine.

Un'altra può generare poche prenotazioni, ma estremamente redditizie.

Una terza può avere una commissione magnifica e non riuscire a vendere assolutamente nulla.

E una prenotazione diretta può sembrare molto economica fino a quando calcoli quanto ti è costato ottenerla.

Il denaro non sa di loghi.

Sa solo quanto è entrato e quanto è uscito.

Un esempio che merita più attenzione della commissione

Immagina una proprietà con 100 notti disponibili.

Canale A:

40 notti × 150 € = 6.000 €

Dopo i costi del canale rimangono 5.100 €.

Canale B:

60 notti × 135 € = 8.100 €

Dopo i costi rimangono 6.700 €.

Il canale B può avere una commissione più alta.

Eppure potrebbe averti fatto guadagnare più soldi.

Ora appare la seguente domanda:

quelle 20 notti aggiuntive erano davvero incrementali o sarebbero semplicemente entrate tramite A?

Questo è precisamente ciò che un gestore dovrebbe cercare di scoprire.

E lì inizia l'analisi davvero interessante.

Airbnb vs Booking vs Vrbo: il nostro verdetto finale

Airbnb continua a essere un canale che può risultare enormemente prezioso, ma il 2026 costringe molti host a rivedere seriamente la struttura delle commissioni e i loro prezzi.

Booking.com può essere una macchina di distribuzione, ma non accettare come verità universale nessuna cifra di commissione che trovi su Google: controlla il tuo contratto e i programmi commerciali che hai attivati.

Vrbo può presentare una struttura molto attraente in determinati casi, ma non esiste un'unica percentuale applicabile a tutte le configurazioni e mercati.

La prenotazione diretta può diventare il canale strategicamente più prezioso a lungo termine, ma costruirla ha costi e richiede domanda propria.

Quindi la risposta a:

“Qual è la migliore piattaforma?”

è:

Quella che genera il maggior profitto incrementale per la tua proprietà in quel momento, mercato e tipo di cliente.

E probabilmente non sarà una sola.

La domanda che dovresti porti al termine di questo articolo

Non:

“Quanto mi addebita Airbnb?”

Neanche:

“Quanto mi addebita Booking?”

Ma:

“So esattamente quanto denaro guadagno con ogni piattaforma?”

Se devi aprire tre extranets, scaricare quattro Excel, cercare una fattura, sottrarre commissioni a mano e usare una calcolatrice per rispondere:

probabilmente hai margine di miglioramento.

E non poco.

Perché gestire una proprietà turistica non dovrebbe consistere solo nel ottenere prenotazioni.

Dovrebbe consistere nel ottenere buone prenotazioni.

Controlla ciò che guadagna realmente ogni proprietà

Gatavia è costruito proprio attorno a quest'idea: non fermarsi alla fatturazione, ma capire cosa sta succedendo economicamente dietro ogni proprietà.

Entrate, spese, prenotazioni, commissioni, redditività, fiscalità e informazioni finanziarie devono essere collegate se vuoi prendere decisioni con criterio.

Perché 100.000 € di fatturato impressionano molto in una conversazione.

Ciò che è interessante è quanto è rimasto.

Scopri Gatavia App →

Domande frequenti

Cosa addebita Airbnb al proprietario nel 2026?

Dipende dalla struttura applicabile al conto. Nel modello di tariffa unica, Airbnb indica attualmente che la maggior parte degli host paga un 15,5 %, anche se ci sono percentuali diverse ed eccezioni. In Brasile e Messico, Airbnb indica un 16 % per gli annunci soggetti a questa struttura.

Booking.com addebita sempre un 15 %?

No. Booking.com stabilisce la percentuale applicabile nell'accordo con ogni alloggio. Inoltre, determinati programmi commerciali e di visibilità possono comportare una commissione superiore. La cifra corretta è quella che figura nel tuo contratto e Extranet.

Quanto addebita Vrbo?

Nel suo modello standard di pagamento per prenotazione, Vrbo pubblica una commissione del 5 % e una tassa di elaborazione del pagamento del 3 %. Tuttavia, ci sono differenze a seconda del mercato, della modalità di elaborazione e dell'integrazione tramite software.

È più redditizio ottenere prenotazioni dirette?

Possono esserlo, specialmente quando esiste domanda propria o clienti ricorrenti. Ma una prenotazione diretta non ha costo zero: devi considerare elaborazione dei pagamenti, sito web, motore di prenotazione, marketing, tecnologia, supporto e rischio di incasso.

È meglio pubblicare su Airbnb, Booking e Vrbo contemporaneamente?

Può avere senso se ogni canale porta domanda redditizia e disponi di strumenti per sincronizzare calendari, prezzi e prenotazioni. Essere presenti su più piattaforme non migliora automaticamente il business; ciò che conta è il profitto incrementale che porta ciascuna.

Qual è la piattaforma più redditizia?

Non esiste una vincitrice universale. Dipende dal prezzo ottenuto, dall'occupazione incrementale, dalla commissione, dalle cancellazioni, dal soggiorno medio, dal costo operativo e dal costo di acquisizione. La piattaforma con la commissione più bassa può essere meno redditizia se genera meno domanda o un prezzo medio inferiore.