No existe una ocupación “buena” universal. La ocupación mínima rentable depende de tus costes fijos, tu ingreso neto por noche y tus costes variables por estancia. La métrica útil es la ocupación de equilibrio: el porcentaje de noches disponibles que necesitas vender para no perder dinero.
La fórmula
Noches de equilibrio = Costes fijos anuales ÷ Contribución neta por noche vendida
Ocupación de equilibrio = Noches de equilibrio ÷ Noches disponibles × 100
Ejemplo completo
| Dato | Ejemplo |
|---|---|
| Costes fijos anuales | 18.000 € |
| ADR medio | 180 € |
| Comisiones y costes variables por noche | 60 € |
| Contribución neta por noche | 120 € |
| Noches disponibles | 365 |
Noches de equilibrio = 18.000 / 120 = 150 noches.
Ocupación de equilibrio = 150 / 365 = 41,1 %.
Por qué una ocupación del 70 % puede ser mala
Si para alcanzar el 70 % tienes que bajar mucho precio, asumir más limpieza, aumentar descuentos o depender de un canal caro, puedes facturar más y ganar menos.
Y por qué un 45 % puede ser excelente
Una vivienda premium con ADR alto y costes controlados puede superar con holgura su punto de equilibrio con una ocupación moderada.
Qué debes meter en costes fijos
- seguros;
- licencias y tasas recurrentes;
- software;
- internet;
- mantenimiento base;
- costes de estructura;
- financiación, si estás calculando caja del propietario.
Qué debes restar al ingreso por noche
- comisión OTA;
- coste de pago;
- limpieza no recuperada;
- lavandería y consumibles;
- coste variable de suministros;
- gestión variable si se cobra sobre ingresos.
Haz un stress test
Calcula la ocupación de equilibrio con tres escenarios: ADR normal, ADR -10 % y ADR -20 %. Si una pequeña bajada de precio dispara tu ocupación mínima, tu modelo tiene poco margen de seguridad.
No persigas ocupación. Persigue contribución suficiente para cubrir tus costes.
La mejor ocupación es la que supera tu punto de equilibrio con margen suficiente y sin destruir precio.
Metodología
La fórmula usa análisis de punto de equilibrio y separa costes fijos de contribución neta por noche. Los porcentajes del ejemplo son supuestos Gatavia, no medias de mercado.
Gatavia · Más claridad. Más tiempo. Más vida.
Haz Gatavia Check y revisa ingresos, costes y margen con tus cifras.