Calcular la rentabilidad de una vivienda turística solo con los ingresos y las comisiones de Airbnb o Booking suele dar una imagen demasiado optimista.
Una vivienda turística tiene gastos visibles, gastos recurrentes y otros costes que aparecen solo de vez en cuando. Si alguno de ellos queda fuera del cálculo, el beneficio que creemos estar obteniendo puede ser muy diferente del beneficio real.
La respuesta corta
Para calcular correctamente la rentabilidad de un alquiler turístico hay que incluir todos los gastos necesarios para explotar, mantener y comercializar la vivienda durante el periodo analizado.
Eso incluye, entre otros:
- comisiones de plataformas;
- limpieza y lavandería;
- suministros;
- mantenimiento y reparaciones;
- seguros;
- comunidad;
- software y herramientas;
- servicios profesionales;
- consumibles;
- publicidad;
- gestión;
- impuestos y tasas asociados a la actividad cuando corresponda;
- y otros costes necesarios para mantener la vivienda disponible para alquilar.
La clave está en no contabilizar únicamente los gastos que aparecen cuando existe una reserva.
1. Comisiones de Airbnb, Booking y otras plataformas
Es uno de los gastos más fáciles de identificar, pero también uno de los que más puede distorsionar el resultado.
Las plataformas pueden cobrar comisiones al alojamiento, al huésped o repartirlas entre ambas partes, dependiendo del modelo utilizado.
Para conocer el resultado real de una reserva hay que trabajar con el importe neto que finalmente recibe el propietario o gestor, no solamente con el precio que paga el huésped.
Si una reserva aparece por 1.000 € pero el alojamiento recibe 850 €, esos 150 € de diferencia forman parte del coste comercial de conseguir esa reserva.
2. Comisiones de medios de pago
Las reservas directas tampoco son necesariamente gratuitas.
Stripe, PayPal, bancos, pasarelas de pago u otras soluciones pueden cobrar una comisión por cada operación.
Son cantidades pequeñas cuando se observan de forma individual, pero pueden convertirse en cientos o miles de euros al año.
3. Limpieza
La limpieza es uno de los principales costes variables de una vivienda turística.
Pero no debería limitarse al importe que se paga a una empresa o profesional. Puede incluir limpieza entre estancias, limpiezas extraordinarias, productos de limpieza, tiempo empleado por el propio propietario, desplazamientos, revisión posterior y reposición de pequeños elementos.
Aunque el huésped pague una tarifa específica por limpieza, conviene comprobar si esa tarifa cubre realmente su coste.
4. Lavandería y ropa de hogar
Sábanas, toallas y textiles generan un coste constante.
Hay que considerar lavandería, agua y electricidad si se lava en la propia vivienda, detergentes, sustitución de sábanas y toallas, desgaste de textiles y tiempo dedicado a su gestión.
Es habitual considerar solamente el lavado y olvidarse de la reposición.
5. Electricidad, agua y gas
Los suministros son uno de los gastos más importantes y también uno de los que más puede variar entre reservas.
No basta con observar la factura total de un mes. Si queremos analizar bien el negocio conviene diferenciar, cuando sea posible, qué parte del consumo corresponde a periodos con huéspedes y qué parte se mantiene aunque la vivienda esté vacía.
Esto permite entender tanto el coste operativo de las reservas como el coste estructural de mantener la propiedad disponible.
6. Internet, televisión y servicios digitales
Internet, plataformas de televisión, sistemas domóticos, alarmas o cerraduras inteligentes suelen tener cuotas mensuales.
Aunque no exista ninguna reserva durante ese mes, el coste continúa. Por eso forman parte del coste real de mantener la vivienda turística operativa.
7. Seguro
El seguro del inmueble y las coberturas específicas relacionadas con el alquiler turístico deben formar parte del análisis.
Es un gasto anual, pero puede distribuirse entre los doce meses para conocer mejor el resultado mensual.
Por ejemplo, un seguro de 720 € al año representa un coste económico de 60 € mensuales.
8. Comunidad de propietarios
Las cuotas ordinarias de comunidad también forman parte del coste de mantener el inmueble.
Si existen derramas extraordinarias, conviene analizarlas por separado para no distorsionar el resultado habitual de explotación.
9. Mantenimiento y reparaciones
Una vivienda utilizada por numerosos huéspedes necesita mantenimiento.
Pueden aparecer costes relacionados con fontanería, electricidad, climatización, piscina, jardín, electrodomésticos, pintura, mobiliario, cerraduras y pequeños desperfectos.
Algunos meses puede no producirse ningún gasto y otros pueden aparecer reparaciones importantes. Por eso es útil analizar periodos suficientemente largos.
10. Reposición de mobiliario y equipamiento
Una cafetera, un colchón o una televisión no duran para siempre.
Aunque no se sustituyan todos los años, económicamente forman parte del coste de utilizar la vivienda para generar ingresos.
Para un análisis más avanzado puede resultar útil distribuir estas inversiones a lo largo de su vida útil.
11. Consumibles y productos para huéspedes
Papel higiénico, jabón, cápsulas de café, agua, productos de bienvenida, bolsas de basura, productos de cocina y otros pequeños elementos suelen pasar desapercibidos.
Pero cuando se multiplican por decenas o cientos de reservas dejan de ser cantidades insignificantes.
12. Software y herramientas de gestión
Un alojamiento profesional puede utilizar PMS, channel manager, herramientas de pricing, sistemas de check-in, cerraduras inteligentes, contabilidad, aplicaciones de gestión, herramientas de comunicación y software financiero.
Son gastos necesarios para operar y deben formar parte del resultado.
13. Servicios profesionales
También pueden existir gastos de gestoría, asesoría fiscal, abogado, fotógrafo, mantenimiento web, gestión de redes sociales, consultoría o administración.
Algunos son recurrentes y otros aparecen solamente en determinados momentos.
14. Publicidad y captación
Si se invierte dinero en conseguir reservas, ese coste también debe incorporarse.
Aquí pueden entrar Google Ads, Meta Ads, anuncios en portales, colaboraciones, promociones, descuentos o programas de visibilidad.
La reserva directa evita algunas comisiones de plataforma, pero puede tener su propio coste de adquisición.
15. Gestión del alojamiento
Cuando un gestor profesional administra la vivienda, su comisión debe considerarse como un coste para el propietario.
Cuando el propio propietario realiza la gestión, el análisis económico puede mostrar dos perspectivas distintas: el resultado financiero puro, sin valorar su tiempo; y el resultado económico completo, asignando también un coste al trabajo realizado.
Esto permite responder a una pregunta importante: ¿la vivienda es rentable porque funciona bien o porque el propietario realiza gratuitamente muchas horas de trabajo?
16. Costes del periodo en el que la vivienda está vacía
Uno de los errores más habituales es asignar gastos únicamente a los días ocupados.
Pero una vivienda sigue generando costes cuando está vacía. Puede seguir pagando Internet, seguros, comunidad, alarmas, mantenimiento, determinados suministros y herramientas de gestión.
Si queremos conocer la rentabilidad anual real, esos gastos también deben contabilizarse.
17. Impuestos y tasas
Aquí conviene separar dos cuestiones.
Una cosa son los gastos necesarios para calcular el resultado económico de la explotación. Otra distinta es el resultado fiscal que debe declararse según la normativa aplicable a cada propietario, empresa, territorio y tipo de actividad.
No siempre coinciden.
Por eso es importante no mezclar automáticamente el beneficio económico con el beneficio fiscal.
¿Y la hipoteca?
La hipoteca merece un tratamiento separado.
Para evaluar si el alojamiento funciona como negocio resulta útil calcular primero el resultado de explotación sin financiación.
Después puede añadirse el coste financiero para saber cuánto dinero queda finalmente al propietario.
Resultado de explotación: ingresos menos gastos necesarios para operar la vivienda.
Flujo de caja del propietario: resultado de explotación ajustado por financiación y otros movimientos de dinero.
Esta separación permite comparar viviendas de forma más limpia.
Ejemplo práctico
Supongamos una vivienda que factura 40.000 € al año.
- Comisiones: 4.800 €
- Limpieza y lavandería: 4.200 €
- Suministros: 3.000 €
- Seguro: 650 €
- Comunidad: 1.000 €
- Internet y servicios digitales: 600 €
- Mantenimiento: 1.500 €
- Consumibles: 700 €
- Software: 500 €
- Servicios profesionales: 750 €
- Otros gastos: 300 €
Total de gastos: 18.000 €
Resultado de explotación: 40.000 € - 18.000 € = 22.000 €
Si solamente hubiéramos descontado comisiones y limpieza, habríamos estimado un beneficio de 31.000 €. La diferencia es enorme.
El problema no es gastar, sino no saber cuánto
Un alojamiento puede tener gastos altos y seguir siendo muy rentable. Otro puede parecer barato de mantener y, sin embargo, producir poco beneficio.
Por eso el objetivo no debería ser simplemente reducir gastos.
Hay que saber cuánto cuesta realmente cada vivienda, qué gastos están creciendo, cuáles son necesarios, cuáles pueden optimizarse, qué porcentaje de los ingresos consume cada categoría y cómo afecta cada decisión al resultado final.
Cuando gestionas varias viviendas
Para un gestor profesional esta información es todavía más importante.
No basta con conocer el gasto total de toda la cartera. Hay que saber cuánto genera y cuánto consume cada propiedad.
Dos viviendas con los mismos ingresos pueden tener resultados muy distintos si una necesita más mantenimiento, consume más suministros o paga mayores comisiones.
El gestor necesita poder responder:
- ¿Cuánto gana cada vivienda?
- ¿Cuánto cuesta mantenerla?
- ¿Qué margen deja?
- ¿Qué propietario está obteniendo mejor resultado?
- ¿Qué alojamiento necesita una decisión?
La rentabilidad empieza por ordenar los gastos
Controlar los gastos no significa simplemente guardar facturas.
Significa convertirlos en información útil.
Gatavia organiza ingresos, reservas y gastos para que propietarios y gestores puedan entender qué está ocurriendo económicamente en cada vivienda y no limitarse a comprobar cuánto dinero ha entrado en la cuenta.
Porque facturar mucho no garantiza ganar mucho.
La diferencia está en conocer el resultado real y utilizarlo para tomar mejores decisiones.
Más claridad. Más tiempo. Más vida.