Saber cuánto factura una vivienda turística es relativamente sencillo. Saber cuánto gana realmente su propietario es otra cosa.
Una vivienda que ingresa 30.000 € al año no genera necesariamente 30.000 € de beneficio, ni siquiera aunque los gastos que vemos directamente asociados a las reservas sean pequeños.
Para conocer la rentabilidad real hay que partir de todos los ingresos obtenidos por la vivienda y descontar todos los costes necesarios para mantenerla, comercializarla y explotarla durante el periodo analizado.
La respuesta corta
El beneficio real de una vivienda turística se obtiene restando a sus ingresos todos los gastos reales derivados de su explotación.
Beneficio real = ingresos - gastos de explotación
Después, para conocer su rentabilidad, ese beneficio debe ponerse en relación con la inversión realizada o con el valor del inmueble, dependiendo de lo que queramos analizar.
El problema es que muchos propietarios calculan mal una de las dos partes de esta ecuación.
Facturación no es beneficio
Imaginemos una vivienda turística que durante un año genera 32.000 € en reservas.
A primera vista puede parecer un excelente resultado. Pero durante ese mismo año se han producido comisiones de Airbnb, Booking u otras plataformas; gastos de limpieza y lavandería; electricidad, agua, gas e Internet; seguro; mantenimiento y reparaciones; productos de bienvenida y consumibles; software y herramientas de gestión; servicios profesionales; publicidad; comisiones de gestión y otros gastos relacionados con la actividad.
Si todos esos costes ascienden a 13.500 €, el resultado real de la explotación no es 32.000 €.
32.000 € - 13.500 € = 18.500 €
Ese es el dato que permite empezar a entender cuánto está produciendo realmente la vivienda.
Hay gastos que suelen olvidarse
Uno de los errores más frecuentes es contabilizar solamente aquellos gastos directamente relacionados con una reserva, como la limpieza o la comisión de una plataforma.
Sin embargo, una vivienda genera costes incluso cuando no tiene huéspedes. El seguro continúa. Internet continúa. Determinados suministros continúan. Puede haber mantenimiento, una cuota de comunidad, software, asesoría u otros servicios recurrentes.
Si queremos conocer el resultado económico real de la explotación, estos costes también deben tenerse en cuenta.
¿Y la hipoteca?
Aquí conviene diferenciar dos conceptos.
Una cosa es analizar cómo funciona económicamente la explotación de la vivienda y otra distinta analizar el dinero que finalmente queda disponible para el propietario.
Para estudiar el funcionamiento del alojamiento resulta muy útil separar el resultado de explotación de su financiación. Esto permite comparar dos viviendas independientemente de que una tenga hipoteca y otra esté completamente pagada.
Después se puede añadir el coste financiero para conocer el flujo económico final del propietario.
Son dos preguntas diferentes:
- ¿Es rentable mi vivienda como negocio?
- ¿Cuánto dinero me queda realmente después de pagar también su financiación?
Las dos respuestas son importantes, pero no deberían confundirse.
Ejemplo práctico
Supongamos que una vivienda obtiene durante doce meses:
- Ingresos por reservas: 35.000 €
- Comisiones de plataformas y medios de pago: 4.200 €
- Limpieza y lavandería: 3.400 €
- Suministros: 2.700 €
- Mantenimiento y pequeñas reparaciones: 1.100 €
- Seguro, Internet, software y otros gastos: 1.600 €
El resultado de explotación sería:
35.000 € - 13.000 € = 22.000 €
La vivienda ha generado, por tanto, 22.000 € antes de considerar financiación e impuestos.
A partir de ahí pueden calcularse otros indicadores dependiendo de qué quiera conocer el propietario: margen, rentabilidad sobre la inversión, rentabilidad sobre el valor del inmueble, flujo de caja o resultado fiscal.
La ocupación tampoco lo explica todo
Tener una ocupación muy alta no significa necesariamente ganar más dinero.
Una vivienda puede alcanzar una ocupación del 90 % gracias a precios demasiado bajos y terminar generando menos beneficio que otra con una ocupación del 70 % y mejores tarifas.
Por eso resulta más útil analizar conjuntamente ingresos, ocupación, ADR, RevPAR, gastos y margen.
La pregunta correcta no debería ser solamente “¿Cuántos días tengo ocupados?”, sino “¿Cuánto beneficio me genera cada vivienda y qué puedo hacer para mejorarlo?”
Cuando gestionas varias viviendas, el problema aumenta
Para un gestor profesional no basta con conocer el resultado total de todas sus propiedades. Necesita saber qué ocurre en cada alojamiento.
Puede tener diez viviendas y descubrir que tres concentran buena parte del beneficio mientras otras apenas dejan margen.
También necesita separar correctamente el dinero del propietario de sus propios ingresos como gestor, controlar comisiones, reservas, cobros, gastos y liquidaciones.
Sin esa separación es difícil saber qué viviendas funcionan realmente y cuáles necesitan cambios.
¿Qué debería controlar un propietario?
Como mínimo debería poder responder en cualquier momento a estas preguntas:
- ¿Cuánto he facturado?
- ¿Cuánto he gastado?
- ¿Cuánto estoy ganando realmente?
- ¿Qué porcentaje de mis ingresos se va en gastos?
- ¿Qué meses son realmente rentables?
- ¿Qué reservas dejan mayor margen?
- ¿Qué gastos están aumentando?
- ¿Estoy cobrando todo lo que debería?
- ¿Mi vivienda está mejorando o empeorando respecto al año anterior?
Y, sobre todo: ¿qué puedo hacer para mejorar el resultado?
Porque conocer los números es solamente la primera parte. La información realmente útil es la que permite tomar una decisión.
De los datos a las decisiones
Gatavia nace precisamente alrededor de esa idea: no limitarse a mostrar reservas, ingresos y gastos, sino convertir toda esa información en una visión económica completa de la vivienda.
El objetivo es que un propietario pueda saber cuánto está ganando, cuánto está gastando, qué está ocurriendo con su alojamiento y dónde puede mejorar; y que un gestor pueda hacer exactamente lo mismo con cada una de las viviendas que administra.
En otras palabras: aplicar a una vivienda turística la misma lógica que utilizaría un director financiero en una empresa.
Más claridad. Más tiempo. Más vida.