L'Europa ha fatto un passo importante nel controllo e nella trasparenza degli affitti a breve termine. A partire dal 20 maggio 2026 si applica il Regolamento (UE) 2024/1028, che stabilisce un quadro comune per la raccolta e lo scambio di dati tra ospiti, piattaforme digitali e amministrazioni pubbliche.
La norma influisce direttamente sull'ecosistema di piattaforme come Airbnb, Booking e altri intermediari digitali, ma è importante comprendere bene il suo ambito: L'Europa non ha creato una licenza turistica unica né ha sostituito le normative nazionali, regionali o municipali. Ciò che sta armonizzando è, principalmente, la trasparenza, la registrazione e lo scambio di informazioni.
Lettura veloce GataviaDal 20 maggio 2026, il Regolamento europeo 2024/1028 stabilisce nuove regole di trasparenza per gli affitti turistici e a breve termine commercializzati tramite piattaforme.
In presenza di un sistema di registrazione soggetto al Regolamento, gli ospiti potranno ricevere un numero unico di registrazione, le piattaforme dovranno mostrarlo e effettuare determinate verifiche, e le amministrazioni potranno disporre di più dati sull'attività.
La norma non sostituisce le regolazioni locali. Un alloggio dovrà continuare a rispettare le regole nazionali, regionali, municipali, urbanistiche, fiscali e settoriali che si applicano.
Fonte ufficiale: Commissione Europea
Un mercato troppo grande per rimanere invisibile
Gli affitti a breve termine sono diventati una parte strutturale del turismo europeo. Secondo la Commissione Europea, gli ospiti hanno trascorso 951,6 milioni di notti nel 2025 in alloggi a breve termine prenotati tramite piattaforme digitali.
Un anno prima, Eurostat aveva registrato 854,1 milioni di pernottamenti nel 2024 tramite Airbnb, Booking, Expedia Group e Tripadvisor, un incremento del 18,8 % rispetto al 2023.
Ci troviamo quindi di fronte a un'attività economica enorme, internazionale e altamente digitalizzata. Per i regolatori, uno dei principali problemi era avere informazioni omogenee su chi affitta, dove si trova l'alloggio e quale sia la dimensione effettiva dell'attività.
951,6 milioni di notti in alloggi a breve termine prenotati tramite piattaforme nell'Unione Europea nel 2025, secondo la Commissione Europea.Cosa è esattamente il Regolamento (UE) 2024/1028
Il Regolamento europeo stabilisce un quadro comune per la raccolta e lo scambio di dati relativi ai servizi di affitto di alloggi a breve termine.
Il suo obiettivo non è determinare se una città può limitare gli appartamenti turistici, quanti giorni può essere affittata una casa o quale tassa deve pagare un proprietario. Queste questioni continuano a dipendere dalle normative relative a ciascun territorio.
Ciò che cerca l'Unione Europea è che, quando le amministrazioni utilizzano sistemi di registrazione e richiedono informazioni alle piattaforme, ci sia un sistema molto più omogeneo, interoperabile e controllabile.
1. Il numero di registrazione diventa un elemento centrale
Quando uno Stato membro utilizza il regime previsto dal Regolamento e stabilisce procedure di registrazione, queste devono poter essere effettuate in modo online e accessibile.
L'ospite riceve un numero unico di registrazione per l'unità. Questo identificatore diventa il collegamento tra l'alloggio, l'inserzionista, la piattaforma e l'amministrazione competente.
2. Airbnb, Booking e altre piattaforme avranno più responsabilità
Uno dei cambiamenti più rilevanti è che il controllo non ricade più esclusivamente sul proprietario o gestore.
La Commissione Europea spiega che le piattaforme online dovranno mostrare e verificare i numeri di registrazione quando il sistema è applicabile e effettuare verifiche casuali destinate a contribuire all'identificazione di annunci che non rispettano le regole.
Inoltre, le autorità pubbliche potranno richiedere la rimozione di determinati annunci che non soddisfano i requisiti corrispondenti.
3. Le amministrazioni riceveranno dati periodici sull'attività
Il Regolamento cambia anche la capacità delle amministrazioni di conoscere ciò che sta realmente accadendo nel mercato.
Le piattaforme dovranno fornire determinati dati su soggiorni e notti prenotate tramite un punto di accesso digitale unico stabilito da ciascuno Stato membro che utilizza il sistema.
In generale, la Commissione segnala che lo scambio avrà periodicità mensile, mentre esistono obblighi semplificati per determinate piattaforme piccole e microimprese.
4. Il grande cambiamento potrebbe non essere la registrazione, ma la tracciabilità
Molti destinazioni europee richiedevano già registrazioni turistiche prima del 2026. Pertanto, sarebbe un errore interpretare il Regolamento esclusivamente come un nuovo obbligo di ottenere un numero.
Il suo vero ambito è connettere in modo più efficace registrazione, annuncio, piattaforma, attività e amministrazione.
Questa maggiore tracciabilità può facilitare alle autorità il confronto delle informazioni, l'identificazione delle incoerenze e la progettazione di politiche pubbliche basate su dati molto più precisi.
Cosa NON fa la nuova regolazione europea
Questo punto è fondamentale perché buona parte della confusione informativa sulla nuova norma deriva dall'attribuirle effetti che non ha.
✓ Non crea una licenza turistica europea unica. ✓ Non elimina le normative nazionali, regionali o municipali. ✓ Non stabilisce un numero massimo di giorni di affitto per tutta Europa. ✓ Non crea una fiscalità europea comune per Airbnb o l'affitto turistico. ✓ Non rende automaticamente legale un alloggio solo perché ha un numero di registrazione.Un aspetto essenziale: l'Europa non obbliga tutti gli Stati a creare lo stesso sistema di registrazione
La stessa Commissione Europea descrive il Regolamento come un sistema di tipo opt-in/opt-out.
Ciò significa che gli Stati membri non sono obbligati da questo Regolamento a implementare necessariamente un sistema di registrazione per affitti a breve termine.
Tuttavia, quando stabiliscono un sistema di registrazione di questo tipo o richiedono determinati dati alle piattaforme, devono farlo all'interno del quadro armonizzato previsto dal Regolamento europeo.
Cosa significa per un proprietario di un alloggio turistico
Per un proprietario, la conclusione pratica è semplice: la distanza tra la situazione amministrativa dell'immobile e ciò che appare pubblicato su una piattaforma sarà sempre minore.
✓ Controllare se l'immobile necessita di registrazione, licenza, dichiarazione, autorizzazione o comunicazione nel proprio territorio. ✓ Verificare che il numero pubblicato sulle piattaforme corrisponda alla registrazione valida dell'alloggio. ✓ Mantenere aggiornati i dati amministrativi associati all'immobile. ✓ Non assumere che essere pubblicato su Airbnb o Booking dimostri da solo che l'attività sia legale.Cosa cambia per i gestori professionali
Per un gestore con più proprietà, il cambiamento è ancora più rilevante. Maggiore è il portafoglio, maggiore sarà la necessità di controllare sistematicamente le informazioni amministrative di ciascuna unità.
Non basta più sapere che un'abitazione è stata registrata in un certo momento. È necessario conoscere quale numero corrisponde a quale immobile, qual è la sua situazione attuale, quale piattaforma lo commercializza, quale documentazione supporta l'attività e quali obblighi devono essere rinnovati o aggiornati.
La professionalizzazione del settore passa sempre più attraverso la disponibilità di un sistema documentale e di conformità in grado di collegare proprietà, registrazioni, prenotazioni, fiscalità e documentazione.
Questa regolazione può ridurre gli annunci illegali?
Questo è uno degli obiettivi perseguiti dal nuovo sistema. La Commissione Europea ritiene che una maggiore trasparenza, la verifica dei numeri di registrazione e una migliore disponibilità di dati possano aiutare le amministrazioni a identificare annunci che non rispettano le regole applicabili.
Tuttavia, il Regolamento europeo non risolve da solo la legalità di ciascun alloggio. Tale legalità continuerà a dipendere dalle norme di accesso all'attività stabilite in ciascun territorio.
Spagna, Francia, Italia, Portogallo o Germania continueranno ad avere regole diverse
L'esistenza di un quadro europeo comune di dati non significa che scompaiano le differenze nazionali.
La Spagna mantiene un forte intervento autonomico e municipale. La Francia combina regole nazionali con obblighi locali rilevanti. L'Italia mantiene particolarità nazionali e regionali. Il Portogallo dispone del suo quadro specifico per l'Alojamento Local. La Germania presenta anche regolazioni e restrizioni particolarmente importanti a livello locale.
La conseguenza pratica è che il professionista internazionale dovrà lavorare su due livelli simultaneamente: il quadro europeo di trasparenza e il quadro giuridico concreto del paese e territorio in cui si trova ciascun alloggio.
La lettura GataviaGli affitti turistici entrano nell'era della tracciabilità regolatoria
Per anni, una delle caratteristiche degli affitti turistici è stata la frammentazione: l'amministrazione disponeva di un'informazione, la piattaforma di un'altra, il proprietario di un'altra e il gestore di un'altra.
Il Regolamento europeo punta verso una fase diversa. Il valore non sarà più solo avere un annuncio ben posizionato. Sarà anche necessario dimostrare che dietro quell'annuncio esiste un immobile correttamente identificato, documentato e gestito all'interno del quadro corrispondente.
Cosa dovrebbe rivedere ora qualsiasi proprietario o gestore europeo
✓ La normativa vigente nel paese, regione e comune in cui si trova ciascun alloggio. ✓ L'esistenza e la validità di registrazioni, licenze, autorizzazioni o comunicazioni. ✓ La corrispondenza tra i dati amministrativi e quelli pubblicati su ciascuna piattaforma. ✓ Le obbligazioni fiscali, documentali e informative proprie del territorio. ✓ L'esistenza di un sistema interno per controllare rinnovamenti, documentazione, registrazioni e cambiamenti normativi.Fonti ufficiali consultate
Regolamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo e del Consiglio, relativo alla raccolta e allo scambio di dati sui servizi di affitto di alloggi a breve termine. Consultare su EUR-Lex
Commissione Europea, 20 maggio 2026: entrata in applicazione delle nuove regole di trasparenza per affitti a breve termine. Consultare fonte ufficiale
Eurostat: statistiche sugli alloggi a breve termine prenotati tramite piattaforme online. Consultare dati ufficiali
Nota: questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce il consiglio giuridico, fiscale o amministrativo applicabile a una situazione concreta. La regolazione dell'alloggio turistico può variare a seconda del paese, regione, comune e caratteristiche dell'immobile.