Wo lohnt es sich wirklich, 2026 eine Ferienwohnung zu besitzen? Wir vergleichen die großen Märkte der Welt nach Nachfrage, Regulierung, Bürokratie, Risiko und tatsächlicher Leichtigkeit für den Eigentümer, mit Daten, Kontext und dem Gatavia-Kopfschmerz-Index.
Ein Land für Investitionen in touristische Vermietungen nur nach der Anzahl der Touristen auszuwählen, ist eine ziemlich effiziente Möglichkeit, sich in Schwierigkeiten zu bringen.
Denn es ist eine Sache, eine Wohnung an einem Ort zu haben, an den die halbe Welt reisen möchte, und eine ganz andere, sie rechtlich vermieten zu können, gut zu verdienen, angemessene Steuern zu zahlen und ohne sich zu fragen, welche neue Regelung die Stadtverwaltung während des Abendessens veröffentlicht hat.
Deshalb haben wir bei Gatavia diesen Vergleich anders angelegt.
Wir suchen nicht einfach das Land mit den meisten Touristen. Wir vergleichen Tourismusnachfrage, Regulierung von Kurzzeitvermietungen, verpflichtende Registrierungen, Bürokratie, regulatorisches Risiko und tatsächliche Schwierigkeiten für einen Eigentümer.
Und wir haben eine eigene Metrik hinzugefügt:
Gatavia-Kopfschmerz-Index™.
Er erscheint in keinem offiziellen Bulletin. Wahrscheinlich sollte er das.
Je höher er ist, desto empfehlenswerter ist es, Kaffee, ein digitales Zertifikat und eine gewisse emotionale Toleranz gegenüber der öffentlichen Verwaltung zu haben.
Schnelle Zusammenfassung: Welches Land scheint 2026 für touristische Vermietungen am attraktivsten zu sein?
| Land | Tourismusnachfrage | Bürokratie | Regulatorisches Risiko | Leichtigkeit des Starts | Gatavia-Kopfschmerz |
|---|---|---|---|---|---|
| Spanien | Sehr hoch | Sehr hoch | Sehr hoch | Mittel-niedrig | 9/10 |
| Italien | Sehr hoch | Hoch | Hoch | Mittel | 8/10 |
| Frankreich | Sehr hoch | Sehr hoch | Sehr hoch | Niedrig in großen Städten | 9/10 |
| Portugal | Hoch | Mittel | Mittel-hoch | Mittel | 6,5/10 |
| Griechenland | Sehr hoch | Mittel-hoch | Hoch | Mittel | 7/10 |
| Kroatien | Sehr hoch in der Saison | Hoch | Hoch | Mittel-niedrig | 8/10 |
| Türkei | Enorm | Hoch | Mittel-hoch | Mittel-niedrig | 8/10 |
Der Gatavia-Kopfschmerz-Index ist eine eigene redaktionelle Bewertung, die auf der Anzahl der regulatorischen Schichten, Registrierungen, Genehmigungen, regelmäßigen Verpflichtungen und der Exposition gegenüber lokalen Einschränkungen basiert. Es handelt sich nicht um einen offiziellen Index oder eine Maßnahme der finanziellen Rentabilität.
1. Spanien: Unmengen von Touristen und eine außergewöhnliche Fähigkeit, sie in Bürokratie zu verwandeln
Spanien empfing 2024 etwa 94 Millionen internationale Besucher und erzielte rund 126 Milliarden Euro an Einnahmen aus internationalem Tourismus.
Es ist schwer, die Nachfrage zu bestreiten.
Sonne, Strände, Städte, Gastronomie, Inseln, Erbe, internationale Flüge und eine Saison, die in bestimmten Zielen praktisch das ganze Jahr über dauert.
Bis hierhin ist alles wunderbar.
Jetzt kommt Spanien.
Seit dem 1. Juli 2025 ist das Einheitliche Register für Kurzzeitvermietungen für die über Online-Plattformen vermarkteten Kurzzeitvermietungen vollständig in Betrieb.
Aber dieses nationale Register ersetzt nicht unbedingt die autonomen oder kommunalen Verpflichtungen.
Also kannst du haben:
- staatliche Vorschriften;
- autonome Vorschriften;
- kommunale Planung;
- touristische Registrierungen;
- städtebauliche Einschränkungen;
- Informationspflichten für Reisende;
- Steuern;
- und zusätzliche Regeln, die mit dem Gebäude oder der Gemeinschaft zu tun haben.
Mit anderen Worten: Spanien hat eine spektakuläre Tourismusanfrage und eine Regulierung, die von einer Straße zur anderen radikal variieren kann.
Spanien kann deinen Kalender füllen. Es kann auch einen Aktenordner mit Dokumenten mit bewundernswerter Effizienz füllen.
Das Beste an Spanien
- Enorme internationale Nachfrage.
- Städtische, urlaubs-, ländliche, küsten- und insulare Märkte.
- Große Luftverkehrsanbindung.
- Möglichkeit, in bestimmten Gebieten praktisch das ganze Jahr über zu operieren.
Das Schlechteste
- Regulatorische Fragmentierung.
- Immer aktiver werdende Gemeinden, die touristische Wohnungen einschränken.
- Notwendigkeit, immer die genaue Regelung des Objekts zu überprüfen.
- Hohes Risiko, dass eine gute Investition auf Excel nicht mehr so schön aussieht, wenn die Stadtplanung ins Spiel kommt.
Gatavia-Kopfschmerz-Index: 9/10.
2. Italien: Rekordtourismus, CIN Pflicht und mehrere Verwaltungen, die zur Party eingeladen sind
Italien hat einen schwer zu kopierenden Vorteil: Jeder möchte nach Italien reisen.
2024 wurden etwa 466 Millionen Übernachtungen in touristischen Einrichtungen registriert, ein historischer Höchststand laut den endgültigen Daten von ISTAT.
Außerdem stammt mehr als die Hälfte der Nachfrage bereits von ausländischen Reisenden.
Rom, Mailand, Florenz, Venedig, Neapel, Sizilien, Sardinien, die Toskana, die Seen, die Küste...
Das Problem Italiens war nie, jemanden zu überzeugen, dorthin zu reisen.
Die Herausforderung besteht darin, genau zu verstehen, was deine Wohnung benötigt, um ihn unterzubringen.
Italien hat den Codice Identificativo Nazionale (CIN) eingeführt, der für Wohnungen, die für touristische Vermietungen und Kurzzeitvermietungen bestimmt sind, obligatorisch ist.
Der CIN muss in den Anzeigen erscheinen und, wo zutreffend, mit bestehenden regionalen oder lokalen Codes und Verpflichtungen koexistieren.
Daher hat der nationale Code geholfen, das System zu ordnen.
Er hat es nicht geschafft, Italien auf wundersame Weise in ein Land mit einer einzigen Regel zu verwandeln.
Italien hat einen nationalen Code geschaffen, um die Dinge zu vereinfachen. Die Regionen, Provinzen und Gemeinden haben weiterhin das Recht, daran zu erinnern, dass sie auch existieren.
Das Beste an Italien
- Gigantische Tourismusanfrage.
- Viele Städte mit ganzjährigem Tourismus.
- Extrem große Vielfalt an Märkten.
- Die extrahotelische Vermietung hat weiterhin ein enormes Gewicht.
Das Schlechteste
- Nationale Regulierung plus regionale und lokale Vorschriften.
- Obligatorischer CIN.
- Zusätzliche Anforderungen je nach Gebiet und Art.
- Notwendigkeit, zwischen gelegentlicher touristischer Vermietung und gewerblicher Tätigkeit zu unterscheiden.
Gatavia-Kopfschmerz-Index: 8/10.
3. Frankreich: Du kannst vermieten, solange die Stadtverwaltung keine anderen Pläne hat
Frankreich bleibt eines der weltgrößten Tourismusziele.
Und genau deshalb steht die touristische Vermietung unter zunehmendem regulatorischen Druck.
Die französische Reform, die Ende 2024 verabschiedet wurde, hat die Handlungsfähigkeit der Gemeinden erheblich gestärkt.
Zu den wichtigen Änderungen gehören:
- nationales Register der touristischen Unterkünfte;
- mehr kommunale Befugnisse zur Begrenzung neuer Unterkünfte;
- die Möglichkeit, die touristische Vermietung bestimmter Hauptwohnungen auf bis zu 90 Tage pro Jahr zu reduzieren;
- neue steuerliche Regelungen;
- größere Anforderungen im Zusammenhang mit der Energieeffizienz.
Darüber hinaus unterscheidet das französische System zwischen Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, Nutzungsänderung und lokaler Regulierung.
Das bedeutet, dass die Frage:
„Kann man in Frankreich ein Airbnb haben?“
mehr oder weniger so ist, als würde man fragen:
„Ist es kalt in Europa?“
Es hängt sehr davon ab, wo.
In Frankreich kann es rechtlich wichtiger sein, die genaue Adresse der Wohnung zu kennen, als ihre Rentabilität zu kennen.
Gatavia-Kopfschmerz-Index: 9/10.
4. Portugal: Alojamento Local bleibt am Leben, aber das Kaufen, Veröffentlichen und Warten auf Buchungen funktioniert nicht mehr
Portugal bleibt einer der interessantesten Märkte in Europa für touristische Unterkünfte.
Lissabon, Porto, Algarve, Madeira und die Azoren haben eine außergewöhnliche internationale Nachfrage.
Um eine Alojamento Local (AL) zu betreiben, ist eine Registrierung erforderlich.
Das Verfahren kann elektronisch durchgeführt werden und ist an die Gemeinde gebunden, in der sich die Unterkunft befindet.
Nach der Registrierung muss auch die entsprechende Haftpflichtversicherung vorgelegt werden.
Die Gemeindeverwaltung kann in das Verfahren eingreifen, und bestimmte Gebiete können spezifischen Regeln unterliegen.
Portugal ist besonders interessant, weil es in den letzten Jahren etwas Wichtiges bewiesen hat:
Die Regulierung der touristischen Vermietung kann viel schneller ändern als die Hypothek, mit der du die Wohnung gekauft hast.
Das Beste
- Hohe internationale Nachfrage.
- Etablierte touristische Märkte.
- Relativ verständliches nationales Verfahren.
- Gute internationale Positionierung als Ziel.
Was einen zweimal hinschauen lässt
- Kommunale Regeln.
- Gebiete mit Einschränkungen.
- Obligatorische Versicherung.
- Jüngste Geschichte bedeutender regulatorischer Änderungen.
Gatavia-Kopfschmerz-Index: 6,5/10.
5. Griechenland: Der Ort, an dem es optional sein kann, das Meer zu betrachten, aber nicht, die AADE zu beobachten
Griechenland vereint viele Zutaten, die Investoren für touristische Vermietungen ansprechen:
- internationale Nachfrage;
- Inseln;
- Athen;
- Urlaubsaufenthalte;
- Hochpreisphasen;
- und ein sehr vielfältiges Immobilienangebot.
Aber die Kurzzeitvermietung ist steuerlich formalisiert.
Die Immobilie muss im Register für Kurzzeitaufenthalte eingetragen werden und eine entsprechende Registrierungsnummer erhalten, die bei der Vermarktung verwendet werden muss.
Darüber hinaus müssen die Aufenthalte der Steuerbehörde gemeldet werden.
Die allgemeine Regel verpflichtet zur Abgabe der Erklärung für den Kurzaufenthalt vor dem 20. Tag des Monats nach dem Auszug des Gastes.
Seit 2025 hat Griechenland auch neue Spezifikationen für Wohnungen eingeführt, die für Kurzzeitvermietungen bestimmt sind.
Die Buchung zu erhalten, ist nur der erste Teil. Danach muss man es dem Finanzamt melden. Griechenland hat vorsichtshalber ein Datum festgelegt.
Gatavia-Kopfschmerz-Index: 7/10.
6. Kroatien: Wenn deine Nachbarn auch Teil des Geschäftsplans werden können
Kroatien ist seit Jahren eine europäische Macht im privaten Unterkunftsbereich.
Die Adriaküste hat in der Hochsaison eine brutale Nachfrage.
Aber die seit 2025 eingeführten Reformen haben die Kontrolle über die touristische Vermietung in Wohngebäuden erhöht.
Eine der relevantesten Fragen ist die Notwendigkeit der Zustimmung von Miteigentümern für bestimmte touristische Vermietungen, die innerhalb von Wohngebäuden entwickelt werden.
Darüber hinaus behält Kroatien sein Registrierungssystem für Gäste über eVisitor.
Die Gäste müssen innerhalb von 24 Stunden nach ihrer Ankunft registriert und innerhalb der entsprechenden Frist nach dem Auszug abgemeldet werden.
Fazit:
Der Blick auf die Adria kann außergewöhnlich sein.
Das Treffen mit der Gemeinschaft, um Genehmigungen zu erhalten, vielleicht etwas weniger.
Eine Wohnung zu kaufen ist ein Geschäft zwischen Käufer und Verkäufer. Sie touristisch zu betreiben, kann der Moment sein, in dem du entdeckst, dass du auch in nachbarschaftliche Beziehungen investiert hast.
Gatavia-Kopfschmerz-Index: 8/10.
7. Türkei: 60 Millionen Touristen und eine Genehmigung, bevor du anfängst
Die Türkei ist die Überraschung, die eigentlich schon lange keine Überraschung mehr ist.
2024 empfing sie etwa 60,6 Millionen internationale Touristen und positionierte sich als vierte große Tourismusmacht weltweit nach internationalen Ankünften, laut den von den türkischen Behörden gesammelten Daten von UN Tourism.
Istambul und Antalya gehören zu den meistbesuchten Städten der Welt.
Die Nachfrage ist vorhanden.
Und zwar viel.
Aber die Türkei reguliert spezifisch die touristische Vermietung von Wohnungen für Zeiträume von 100 Tagen oder weniger.
Eigentümer, die diese Tätigkeit aufnehmen möchten, müssen zuvor die entsprechende Genehmigung für touristische Vermietungen einholen.
Die Anträge werden elektronisch bearbeitet, und die genehmigten Unterkünfte müssen auch die Identifikationsanforderungen gemäß der Vorschrift erfüllen.
Die Türkei zeigt eine ziemlich nützliche Maxime: Dass es 60 Millionen Touristen gibt, bedeutet nicht, dass du morgen die Schlüssel in eine Box legen und dich Unternehmer im Tourismus nennen kannst.
Gatavia-Kopfschmerz-Index: 8/10.
Das wahre Gatavia-Ranking: Wo würden wir lieber Eigentümer sein?
Jetzt wird es interessant.
Wenn wir für fünf Minuten die Instagram-Rankings vergessen und wie Eigentümer denken, ändert sich die Rangfolge.
🏆 Beste Balance zwischen Nachfrage und operativer Leichtigkeit: Portugal
Es ist nicht das Land mit der wenigsten Regulierung, bietet aber weiterhin ein interessantes Gleichgewicht zwischen internationaler Nachfrage, bekannter Struktur von Alojamento Local und einer Bürokratie, die im Vergleich zu anderen großen europäischen Märkten handhabbarer sein kann.
🌍 Größte touristische Stärke: Spanien und Italien
Wenn du nach Volumen der Nachfrage suchst, spielen beide in einer anderen Liga.
Das Problem ist, dass die Rentabilität einer Wohnung nicht nur durch die Anzahl der Touristen am Flughafen berechnet wird.
📚 Preis „Du wirst Verwaltungsrecht lernen“: Spanien und Frankreich
Technisches Unentschieden.
In beiden Ländern kann der genaue Standort tiefgreifende Auswirkungen darauf haben, was du mit der Wohnung tun kannst.
🏢 Preis „Es ist besser, sich mit den Nachbarn zu verstehen“: Kroatien
Wenn die Zustimmung in einem Gebäude Teil des Prozesses sein kann, hängt die Rentabilität nicht mehr ausschließlich von ADR, Belegung und Kaufpreis ab.
🚀 Markt mit riesiger Nachfrage, den viele Europäer weiterhin ignorieren: Türkei
Über 60 Millionen internationale Touristen rechtfertigen es, diesen Markt im Auge zu behalten.
Aber zuerst Genehmigung. Dann Touristen.
Welches ist also das beste Land, um 2026 in Airbnb zu investieren?
Es gibt keines.
Und jeder, der dir eines gibt, ohne zu fragen, was du kaufen möchtest, wie viel du investieren möchtest und wie du es betreiben willst, versucht wahrscheinlich, dir etwas zu verkaufen.
Ein Land kann großartig für eine Wohnung von 150.000 € sein und schrecklich für eine von 700.000 €.
Eine Stadt kann neue touristische Unterkünfte zulassen, während eine andere innerhalb desselben Landes sie einschränkt.
Eine Bruttorentabilität von 12 % kann spektakulär erscheinen, bis du anfängst, abzuziehen:
- Provisionen;
- Reinigung;
- Versorgungsleistungen;
- Management;
- Wartung;
- Steuern;
- Versicherungen;
- Genehmigungen;
- Leere Perioden;
- Finanzierung;
- und das Haushaltsgerät, das sich genau dann zur Ruhe gesetzt hat, als die Gäste eintrafen.
Deshalb bevorzugen wir bei Gatavia eine andere Frage:
In welchem Markt bleibt nach Anwendung der Realität mehr Geld und weniger Risiko?
Das ist der Vergleich, der zählt.
Airbnb und touristische Vermietungen nach Ländern: Häufig gestellte Fragen
Welches ist das beste Land, um ein Airbnb zu haben?
Es hängt von der Kombination aus Kaufpreis, Nachfrage, Regulierung, Besteuerung, Betriebskosten und lokalen Einschränkungen ab. Spanien, Italien, Portugal, Griechenland, Kroatien und die Türkei haben eine sehr hohe Tourismusanfrage, weisen jedoch sehr unterschiedliche regulatorische Komplexitätsniveaus auf.
Welches europäische Land erhält die höchste Tourismusanfrage?
Spanien, Frankreich und Italien gehören zu den größten Tourismuskraftwerken der Welt. Spanien empfing 2024 etwa 94 Millionen internationale Besucher, während Italien über 466 Millionen Übernachtungen in touristischen Einrichtungen verzeichnete.
Wo ist es am schwierigsten, eine touristische Vermietung zu eröffnen?
Die großen Städte Spaniens und Frankreichs können zu den komplexesten Märkten gehören, aufgrund der Kombination aus nationalen, regionalen und kommunalen Vorschriften, Nutzungsänderungen, Registrierungen und spezifischen Einschränkungen.
Erlaubt Portugal Airbnb?
Ja, aber die Nutzung touristischer Unterkünfte unterliegt dem Regime des Alojamento Local, der Registrierung und spezifischen Anforderungen. Die Gemeinden können auch besondere Regeln anwenden.
Erfordert Griechenland die Registrierung von Kurzzeitwohnungen?
Ja. Der Eigentümer muss die Immobilie im entsprechenden System der griechischen Steuerbehörde registrieren und die Verpflichtungen zur Erklärung der Aufenthalte erfüllen.
Erfordert Italien eine Registrierungsnummer für touristische Vermietungen?
Ja. Italien verlangt den Codice Identificativo Nazionale (CIN) für Immobilien, die für touristische Vermietungen und Kurzzeitvermietungen im Rahmen der Vorschrift bestimmt sind.
Kann man in der Türkei eine touristische Wohnung mieten?
Ja, aber für touristische Vermietungen von 100 Tagen oder weniger gibt es ein spezifisches Regime, und eine Genehmigung ist erforderlich, bevor die Tätigkeit aufgenommen wird.
Die Schlussfolgerung, die kein Ranking der „besten Länder für Airbnb“ normalerweise erwähnt
Das Land mit den meisten Touristen muss nicht das beste Land für einen Eigentümer sein.
Das mit dem höchsten ADR auch nicht.
Und nicht einmal das mit den günstigsten Wohnungen.
Die beste Investition ist die, die weiterhin funktioniert, wenn du alles, was normalerweise aus dem Verkaufsangebot ausgeschlossen wird, in den Taschenrechner eingibst.
Nachfrage.
Preis.
Belegung.
Besteuerung.
Regulierung.
Finanzierung.
Kosten.
Regulatorisches Risiko.
Und ja, auch Gäste.
Denn eine Ferienwohnung ist kein schönes Foto mit einem Pool.
Es ist ein Geschäft mit einem Haus darin.
Vergleiche, bevor du investierst
Bei Gatavia analysieren wir die touristische Wohnung aus der Perspektive, die für den Eigentümer wirklich wichtig ist: rechtlich, steuerlich, finanziell und operativ.
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Methodologie und Quellen: Redaktioneller Vergleich erstellt von Gatavia auf Grundlage offizieller Informationen von nationalen Tourismusbehörden, Steuerbehörden, Unterkunftsregistern und geltenden Gesetzen, die bis August 2026 konsultiert wurden. Der Gatavia-Kopfschmerz-Index ist eine redaktionelle Bewertung und stellt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar.