Wo kann man 2026 wirklich ein Airbnb haben und wo sollte man es besser gar nicht erst versuchen? Wir vergleichen die restriktivsten Städte der Welt hinsichtlich der Nachtgrenzen, Hauptwohnsitz, Lizenzen, Strafen und der tatsächlichen Schwierigkeiten für Eigentümer.
Eine Immobilie in einer von Touristen überlaufenen Stadt kaufen, ein Airbnb eröffnen und mit der Buchung beginnen.
Auf dem Papier scheint das ein großartiger Plan zu sein.
Und dann kommt die Stadtverwaltung.
In einigen Städten kannst du eine Ferienwohnung vermieten, indem du dich registrierst und einige relativ akzeptable Regeln befolgst. In anderen musst du nachweisen, dass es sich um deinen Hauptwohnsitz handelt. Einige erlauben 180 Nächte. Andere 90. In Amsterdam kann es je nach Stadtteil auf bis zu 15 Nächte sinken.
Und New York hat das Konzept noch weiter getrieben: Wenn der Aufenthalt weniger als 30 Tage dauert, kannst du die gesamte Wohnung nicht legal vermieten und einfach gehen.
Also haben wir das getan, was jeder Eigentümer tun sollte, bevor er eine Immobilie mit dem Gedanken an Airbnb kauft:
Zuerst die Regeln prüfen und dann die Rentabilität.
Willkommen im Gatavia-Ranking 2026 der Städte, in denen die Verwaltung eines Ferienvermietung zu einem Risiko werden kann.
Schnelle Zusammenfassung: die Städte, die Airbnb im Jahr 2026 am stärksten einschränken
| Stadt | Vollständige Wohnung? | Wichtige Grenze | Hauptwohnsitz | Restriktionsniveau | Gatavia-Kopfschmerz |
|---|---|---|---|---|---|
| New York | Praktisch nicht für Aufenthalte <30 Tage ohne Gastgeber | Gastgeber anwesend + maximal 2 Gäste | Ja, in der Praxis rechtlich STR | 🔴 Extrem | 10/10 |
| Paris | Ja, mit strengen Bedingungen | 90 Tage Hauptwohnsitz | Ja für einfaches Regime | 🔴 Sehr hoch | 9,5/10 |
| Barcelona | Nur mit gültiger Genehmigung | Aktuelles HUT-Modell mit Horizont 2028 | Hängt vom Regime ab | 🔴 Sehr hoch | 9,5/10 |
| Amsterdam | Ja | 30 Nächte; 15 in bestimmten Zonen | Ja | 🔴 Sehr hoch | 9/10 |
| Madrid | Stark städtebaulich eingeschränkt | Plan RESIDE | Nicht die einzige Bedingung | 🔴 Sehr hoch | 9/10 |
| Montreal | Ja, Hauptwohnsitz | 10. Juni–10. September | Ja | 🔴 Hoch | 8,5/10 |
| Los Angeles | Ja | 120 reguläre Tage | Ja | 🟠 Hoch | 8,5/10 |
| Vancouver | Ja | Genehmigung + Provinzregistrierung | Ja | 🟠 Hoch | 8/10 |
| London | Ja | 90 Nächte | Wohnsitz-/Steuerbindung | 🟠 Hoch | 7,5/10 |
| Toronto | Ja | 180 Nächte für vollständige Wohnung | Ja | 🟠 Mittel-hoch | 7/10 |
| Tokio · Shinjuku | Ja | 180 Tage + lokale Einschränkungen | Spezielles Wohnregime | 🟠 Mittel-hoch | 7/10 |
| Sydney | Ja | 180 Tage für nicht beherbergte STR | Nicht immer | 🟠 Mittel | 6,5/10 |
Wichtig: Der Gatavia-Kopfschmerzindex ist eine eigene redaktionelle Bewertung, die auf Einschränkungen, Nachtgrenzen, Anforderungen an den Hauptwohnsitz, Lizenzen, Registrierungen und administrativer Komplexität basiert. Es handelt sich nicht um einen offiziellen Index und ersetzt nicht die rechtliche Analyse der konkreten Immobilie.
Bevor du beginnst: Nur weil Airbnb in einer Stadt existiert, bedeutet das nicht, dass du ein Airbnb haben kannst
Dies ist wahrscheinlich eine der teuersten Verwirrungen im Bereich der Ferienvermietung.
Du öffnest Airbnb.
Du suchst nach New York.
Unterkünfte erscheinen.
Schnelle Schlussfolgerung:
„Also ist Airbnb in New York legal.“
Nicht genau.
Eine Plattform kann Folgendes anzeigen:
- private Zimmer;
- Hotelbetriebe;
- Unterkünfte, die anderen Regimen unterliegen;
- längere Aufenthalte;
- Immobilien, die korrekt unter eine Ausnahme fallen;
- und natürlich einige Anzeigen, die nicht unbedingt beweisen, dass die Immobilie so betrieben werden kann, wie du es möchtest.
Deshalb ist die richtige Frage nie:
„Gibt es Airbnb in dieser Stadt?“
Die richtige Frage ist:
„Kann diese Immobilie, an dieser Adresse, mit diesem Eigentümer und unter dieser konkreten Modalität, legal so vermietet werden, wie ich es beabsichtige?“
Viel weniger sexy.
Deutlich günstiger.
1. New York: Airbnb ist nicht verboten, aber deine Idee wahrscheinlich schon
New York verdient den ersten Platz, weil es eine bewundernswerte Sache erreicht hat:
Die Aussage „Airbnb ist in New York verboten“ technisch ungenau und kommerziell recht verständlich zu machen.
Für Aufenthalte von weniger als 30 Tagen kann ein Gastgeber nicht einfach eine Wohnung oder ein ganzes Haus an Touristen vermieten und gehen.
Nach den offiziellen Regeln von New York:
- der Gastgeber muss während des Aufenthalts in der gleichen Wohnung bleiben;
- es dürfen nicht mehr als zwei zahlende Gäste sein;
- die Gäste müssen Zugang zu den verschiedenen Teilen und Ausgängen der Wohnung haben;
- der Gastgeber muss über die entsprechende Registrierung für die Kurzzeitvermietung verfügen.
Das ändert das Modell komplett.
Wenn deine Strategie darin bestand, eine Wohnung in Manhattan zu kaufen, ein elektronisches Schloss anzubringen, Reinigung zu beauftragen und alles von einem anderen Kontinent aus zu verwalten, haben wir schlechte Nachrichten.
Und es ist nicht der Preis pro Quadratmeter.
New York hat Airbnb nicht abgeschafft. Es hat einen großen Teil des Airbnb abgeschafft, das viele Investoren dachten, sie könnten kaufen.
Was bedeutet das für einen Eigentümer?
Dass du radikal zwischen unterscheiden musst:
- Gäste beherbergen, während du in der Wohnung lebst;
- Vermietungen von 30 Tagen oder mehr;
- genehmigte Hotelaktivitäten;
- und die traditionelle Ferienvermietung einer kompletten Wohnung.
Gatavia-Ampel: 🔴
Gatavia-Kopfschmerz: 10/10.
Offizielle Quelle konsultiert: NYC311 und Office of Special Enforcement der Stadt New York.
2. Paris: 90 Tage für dein Haus; für die Zweitwohnung, bereite Dokumentation und möglicherweise mehr vor
Paris hat Touristen.
Viele.
Es gibt auch Eigentümer, die entdecken, dass „ich habe eine Wohnung in Paris“ und „ich kann sie frei als Ferienwohnung nutzen“ zwei völlig verschiedene Sätze sind.
Seit 2025 kann der Hauptwohnsitz maximal 90 Tage im Jahr als Ferienunterkunft vermietet werden.
Außerdem muss er registriert werden und die entsprechende Nummer muss in den Anzeigen angegeben werden.
Bis hierhin ist es akzeptabel.
Jetzt sprechen wir über eine Wohnung, die nicht dein Hauptwohnsitz ist.
In diesem Fall verlangt Paris unter anderem folgende Anforderungen:
- Genehmigung zur Nutzungsänderung;
- Ausgleichsmechanismus in den geforderten Fällen;
- entsprechende Nutzungsänderung;
- Registrierung;
- Einhaltung der Regeln des Gebäudes und der Eigentümergemeinschaft.
Und die Strafen sind nicht dekorativ.
Die Stadt Paris gibt an, dass die Vermietung einer Zweitwohnung als Ferienunterkunft ohne Genehmigung zur Nutzungsänderung zu Geldstrafen von bis zu 100.000 € führen kann, zusätzlich zu möglichen regelmäßigen Strafen, bis die Situation regularisiert ist.
In Paris kannst du den ADR, die Belegung und den RevPAR berechnen. Wir würden damit beginnen, zu berechnen, ob du öffnen kannst.
Gatavia-Ampel: 🔴
Gatavia-Kopfschmerz: 9,5/10.
Offizielle Quelle konsultiert: Ville de Paris, aktualisierte Vorschriften für möblierte Touristenunterkünfte im Jahr 2026.
3. Barcelona: eine der Städte, die dem Markt am deutlichsten gezeigt hat, was regulatorisches Risiko bedeutet
Barcelona sollte in jedem ernsthaften Kurs über Investitionen in Ferienwohnungen studiert werden.
Nicht, weil der Tourismus schlecht läuft.
Gerade im Gegenteil.
Der touristische und wohnliche Druck hat dazu geführt, dass die Stadt seit Jahren eine extrem restriktive Politik für neue Ferienwohnungen anwendet.
Barcelona hat ungefähr 10.101 Lizenzen für Ferienwohnungen und die Stadtverwaltung hat ihre Absicht erklärt, diese 2028 nicht zu erneuern im Rahmen des neuen regulatorischen Rahmens.
Das bedeutet nicht, dass die aktuellen heute verschwunden sind.
Es bedeutet vielleicht etwas Wichtigeres für einen Investor:
dass eine Lizenz, die heute Geld einbringt, mit einem radikal anderen regulatorischen Horizont in wenigen Jahren koexistieren kann.
Barcelona verwendet außerdem seit Jahren den PEUAT, um die touristische Unterkunft territorial zu regulieren.
Eine außergewöhnliche Rentabilität verliert etwas von ihrem Reiz, wenn das Ablaufdatum Teil der Excel-Tabelle wird.
Die Lektion Barcelona
Es reicht nicht aus zu fragen, wie viel eine Ferienwohnung einbringt.
Man muss fragen:
- welche Genehmigung hat sie;
- wann läuft sie ab;
- ob sie übertragbar ist;
- welche Planung sie betrifft;
- was bei einer gesetzlichen Änderung passieren würde;
- und wie viel du genau für diese zukünftige Erwartung zahlst.
Gatavia-Ampel: 🔴
Gatavia-Kopfschmerz: 9,5/10.
Offizielle Quelle konsultiert: Ajuntament de Barcelona, touristische Strategie und kommunale Regulierung der touristischen Unterkunft.
4. Amsterdam: 30 Nächte. Und in bestimmten Stadtteilen 15. Ja, du hast richtig gelesen
Amsterdam erlaubt die Ferienvermietung von Wohnungen.
Aber es hat es geschafft, „ich habe 365 Tage im Kalender“ zu einer ziemlich sekundären Information zu machen.
Die allgemeine Regel für eine Ferienwohnung lautet:
- es muss dein Hauptwohnsitz sein;
- du benötigst eine Registrierungsnummer;
- du benötigst eine Genehmigung;
- du musst der Stadtverwaltung jeden Vermietungszeitraum vor dem Eintreffen der Gäste mitteilen;
- maximal 4 Gäste;
- maximal 30 Nächte pro Jahr.
Aber seit dem 1. April 2026 haben bestimmte besonders belastete Stadtteile von Centrum und De Pijp eine Grenze von 15 Nächten pro Jahr.
Zu den betroffenen Gebieten gehören Jordaan, Teile des Grachtengürtels und Oude Pijp.
Fünfzehn Nächte.
Einige Eigentümer werden länger brauchen, um die Fotos für die Anzeige auszuwählen.
Amsterdam fragt dich nicht nur, ob du Eigentümer bist. Es möchte auch wissen, ob du wirklich dort lebst, wann du vermietest und wie viele Nächte du bereits hast.
Gatavia-Ampel: 🔴
Gatavia-Kopfschmerz: 9/10.
Offizielle Quelle konsultiert: Gemeente Amsterdam, geltende Regeln für Ferienvermietungen im Jahr 2026.
5. Madrid: du kannst genügend Nachfrage haben und keine Lizenz für die Wohnung, die du kaufen wolltest
Madrid hat seine Politik für Ferienwohnungen durch den Plan RESIDE, der seit August 2025 in Kraft ist, erheblich verschärft.
Eines seiner Ziele ist es, die touristische Unterkunft von Wohngebäuden zu trennen.
Im historischen Zentrum werden keine Lizenzen für neue Ferienwohnungen in Wohngebäuden erteilt.
Außerhalb des Zentrums unterliegen neue Ferienunterkünfte in Wohngebäuden Bedingungen wie dem Vorhandensein eines eigenen Zugangs und der Lage in bestimmten Etagen und zulässigen Situationen.
Es gibt außerdem Szenarien für Gebäude, die ausschließlich für touristische Nutzung bestimmt sind, mit spezifischen Bedingungen.
Die Inspektionsdaten helfen zu verstehen, wohin der Markt geht.
Zwischen Mai 2024 und Dezember 2025 führte die Stadtverwaltung mehr als 2.000 Inspektionen durch und entdeckte fast 1.900 Ferienwohnungen, die größtenteils ohne gültige Genehmigung gemäß den kommunalen Informationen waren.
Madrid hat Millionen von Touristen. Die Stadtplanung akzeptiert das kurioserweise nicht als Lizenz.
Was ein Käufer beachten sollte
- exakte Adresse;
- städtebauliche Zone;
- erlaubte Nutzung;
- Art des Gebäudes;
- Etage;
- eigenständiger Zugang;
- tatsächliches Vorhandensein einer gültigen Genehmigung;
- Situation der Eigentümergemeinschaft.
Gatavia-Ampel: 🔴
Gatavia-Kopfschmerz: 9/10.
Offizielle Quelle konsultiert: Ayuntamiento de Madrid, Plan RESIDE und kommunale Informationen zur Inspektion von VUT.
6. Montreal: dein Airbnb kann eine durch Verordnung festgelegte Hochsaison haben
Montreal verdient einen besonderen Platz in diesem Ranking, weil es ein klares Beispiel dafür bietet, wie weit die kommunale Regulierung gehen kann.
Im Jahr 2026 benötigst du eine Genehmigung als Gastgeber, um deine Hauptwohnung für Zeiträume von 31 Tagen oder weniger an Touristen zu vermieten.
Und im Allgemeinen ist die Vermietung der Hauptwohnung nur zwischen:
10. Juni und 10. September erlaubt.
Das ist keine Empfehlung für Revenue Management.
Es ist die Regel.
Außerdem:
- es muss dein Hauptwohnsitz sein;
- die Genehmigung muss erneuert werden;
- nicht alle Stadtteile erlauben diese Modalität;
- ein Mieter benötigt die Erlaubnis seines Vermieters oder eine schriftliche Genehmigung.
Es gibt Eigentümer, die Termine schließen, weil der ADR sinkt. In Montreal kannst du sie schließen, weil der gesetzliche Kalender abgelaufen ist.
Gatavia-Ampel: 🔴
Gatavia-Kopfschmerz: 8,5/10.
Offizielle Quelle konsultiert: Ville de Montréal, aktualisierte Vorschriften für die touristische Vermietung der Hauptwohnung im April 2026.
7. Los Angeles: 120 Tage und nur in deinem Hauptwohnsitz
Los Angeles zeigt, dass die Vereinigten Staaten keine einheitliche Antwort auf die Frage „Kann man Airbnb haben?“ haben.
Die Stadt reguliert das Home-Sharing als Nutzung des Hauptwohnsitzes für Unterkünfte von 30 aufeinanderfolgenden Tagen oder weniger.
Das reguläre Regime sieht eine Grenze von 120 Tagen pro Jahr vor.
Außerdem gibt es ein Registrierungssystem und Anforderungen an die Berechtigung.
Das zerschlägt eine sehr spezifische Strategie:
eine zweite Wohnung ausschließlich zu kaufen, um sie unter dem regulären Home-Sharing-Regime in ein traditionelles Airbnb zu verwandeln.
In Los Angeles kann der Infinity-Pool optional sein. Dass es dein Hauptwohnsitz ist, nicht so sehr.
Gatavia-Ampel: 🟠
Gatavia-Kopfschmerz: 8,5/10.
Offizielle Quelle konsultiert: Stadt Los Angeles, Home-Sharing-Programm und städtebauliche Vorschriften.
8. Vancouver: Hauptwohnsitz, kommunale Genehmigung und Provinzregistrierung
Vancouver ist ein gutes Beispiel für mehrschichtige Regulierung.
Es reicht nicht aus, nur die Stadt zu betrachten.
Du musst auch British Columbia betrachten.
In Vancouver:
- die Ferienwohnung muss dein Hauptwohnsitz sein;
- du benötigst eine kommunale Geschäftslizenz für STR;
- du musst die Lizenznummer in den Anzeigen angeben;
- das Provinzregistrierungssystem ist ebenfalls aktiv;
- die Mieter benötigen die entsprechende Genehmigung;
- die Regeln des Strata oder Eigentums können ebenfalls wichtig sein.
British Columbia wendet außerdem eine Anforderung an den Hauptwohnsitz in zahlreichen Gemeinden an, einschließlich Vancouver.
Das heißt:
Gemeinde + Provinz + Gebäude.
Eine kleine kanadische Regelungsfeier.
Wenn deine Analyse von Vancouver mit „Airbnb funktioniert dort“ endet, hast du die Analyse noch nicht begonnen.
Gatavia-Ampel: 🟠
Gatavia-Kopfschmerz: 8/10.
Offizielle Quellen konsultiert: Stadt Vancouver und Provinz British Columbia.
9. London: 90 Nächte und danach musst du über die Planungsgenehmigung sprechen
London hat eine der bekanntesten Regeln im Sektor.
90 Nächte pro Jahr.
Ohne spezifische städtebauliche Genehmigung kann eine Wohnimmobilie in London nicht länger als 90 Nächte innerhalb eines Kalenderjahres für kurzfristige Unterkünfte genutzt werden.
Außerdem muss mindestens eine der Personen, die die Unterkunft bereitstellt, zur Zahlung der entsprechenden Council Tax für diese Immobilie verpflichtet sein.
Willst du mehr als 90 Nächte?
Dann kommt die Planungsgenehmigung des entsprechenden Stadtteils ins Spiel.
London erlaubt dir, 90 Nächte zu optimieren. Die 91. gehört bereits der Stadtplanung.
Was die Investition verändert
Eine Immobilie, die 300 Nächte Nachfrage generieren kann, hat nicht unbedingt 300 Nächte rechtlich verfügbares Inventar unter diesem Regime.
Und das bedeutet, dass der Vergleich nur von:
- ADR;
- Marktbelegung;
- Nachfrage;
- Veranstaltungen;
ohne die regulatorische Grenze kann eine finanziell außergewöhnlich schöne Projektion erzeugen.
Und außergewöhnlich nutzlos.
Gatavia-Ampel: 🟠
Gatavia-Kopfschmerz: 7,5/10.
Offizielle Quelle konsultiert: London City Hall, Leitfaden für kurzfristige und Ferienunterkünfte in London.
10. Toronto: 180 Nächte für die vollständige Wohnung, aber es muss dein Zuhause sein
Toronto scheint fast großzügig, nachdem man New York und Amsterdam durchlaufen hat.
Das zeigt, wie sehr dieses Ranking die menschliche Wahrnehmung beeinflusst.
Toronto erlaubt die Kurzzeitvermietung nur in der Hauptwohnung.
Die vollständige Wohnung kann maximal 180 Nächte pro Kalenderjahr vermietet werden.
Es gibt auch die Möglichkeit, bis zu drei Zimmer der Hauptwohnung unter der entsprechenden Modalität zu vermieten, mit anderen Regeln.
Der Schlüssel ist wieder genau derselbe:
Hauptwohnsitz.
Ein Eigentümer, der dort lebt, hat also eine Chance.
Ein Investor, der fünfzehn Wohnungen kaufen und sie als STR betreiben möchte, sollte den Plan überprüfen, bevor er ein Angebot für fünfzehn intelligente Schlösser anfordert.
Gatavia-Ampel: 🟠
Gatavia-Kopfschmerz: 7/10.
Offizielle Quelle konsultiert: Stadt Toronto, Betreiber/Gastgeber von Kurzzeitvermietungen.
11. Tokio: Japan erlaubt 180 Tage, aber die Postleitzahl hat noch etwas zu sagen
Japan hat ein spezifisches nationales Regime für private Unterkünfte oder minpaku.
Das Private Lodging Business Act legt unter diesem Regime eine nationale Höchstgrenze von 180 Tagen pro Jahr fest.
Aber das bedeutet nicht, dass Tokio einfach ist:
„180 Tage und fertig“.
Die lokalen Behörden können zusätzliche Einschränkungen festlegen.
Ein hervorragendes Beispiel ist Shinjuku.
In bestimmten ausschließlich Wohngebieten des Bezirks darf minpaku nicht zwischen:
Montag um 12:00 Uhr und Freitag um 12:00 Uhr betrieben werden.
Außerdem verlangt Shinjuku, dass die Aktivität im Voraus mitgeteilt wird und sieht Informationspflichten gegenüber den Nachbarn vor.
Japan gewährt dir 180 Tage. Shinjuku erinnert dich daran, dass es auch darauf ankommt, an welchem Wochentag du sie nutzen möchtest.
Das ist genau der Grund, warum ein Ländervergleich niemals eine kommunale Überprüfung ersetzen kann.
Gatavia-Ampel: 🟠
Gatavia-Kopfschmerz: 7/10.
Offizielle Quellen konsultiert: Japan Tourism Agency / MLIT und Shinjuku City.
12. Sydney: 180 Tage, wenn der Gastgeber nicht dort wohnt; deutlich flexibler, wenn er es tut
In New South Wales gibt es einen spezifischen Rahmen für Short-Term Rental Accommodation (STRA).
In Greater Sydney ist die nicht beherbergte Kurzzeitvermietung allgemein auf 180 Tage innerhalb eines Jahres von 365 Tagen beschränkt.
Die beherbergte STRA, bei der der Gastgeber während des Aufenthalts in der Wohnung bleibt, unterliegt nicht derselben jährlichen Grenze.
Außerdem gibt es:
- staatliche Registrierung;
- Brandschutzstandards;
- verpflichtender Verhaltenskodex;
- spezifische Regeln je nach Standort.
Im Vergleich zu New York scheint es fast völlige Freiheit zu sein.
Im Vergleich zu keiner Regulierung ist es offensichtlich nicht.
Gatavia-Ampel: 🟠
Gatavia-Kopfschmerz: 6,5/10.
Offizielle Quelle konsultiert: NSW Government, Rahmen für Kurzzeitvermietungen.
Die Regel, die die Welt erobert: „nur wenn es dein Hauptwohnsitz ist“
Wenn man einen besonders wichtigen internationalen Trend für Eigentümer identifizieren müsste, wäre es dieser.
Viele große Städte schaffen es nicht, die Ferienvermietung vollständig abzuschaffen.
Sie versuchen, sie in das zu transformieren, was ursprünglich beabsichtigt war:
Eine Person, die vorübergehend die Wohnung vermietet, in der sie tatsächlich lebt.
Nicht ein Investor, der zwanzig Wohnimmobilien kauft, um sie dauerhaft an Touristen zu vermieten.
Der Hauptwohnsitz taucht in irgendeiner Form in Märkten wie:
- New York;
- Amsterdam;
- Los Angeles;
- Toronto;
- Vancouver;
- Montreal;
- Paris, im einfacheren Regime der gelegentlichen Vermietung.
Und das hat enorme Konsequenzen für den Investor.
Es kann eine außergewöhnliche Nachfrage nach Ferienvermietungen in einer Stadt geben und gleichzeitig kein einfaches legales Modell existieren, damit ein Investor eine zweite Wohnung kauft und sie 365 Tage als Airbnb betreibt.
Nachfrage und Legalität sind keine Synonyme.
Vergleich der Nachtgrenzen für Airbnb nach Stadt
| Stadt | Hervorgehobene Grenze | Hauptbedingung |
|---|---|---|
| New York | Keine vollständige Vermietung <30 Tage unter regulärem STR | Gastgeber anwesend + maximal 2 Gäste |
| Amsterdam | 30 Nächte; 15 in bestimmten Zonen | Hauptwohnsitz + Genehmigung |
| Paris | 90 Tage | Hauptwohnsitz |
| London | 90 Nächte | Mehr Nächte erfordern Planungsgenehmigung |
| Los Angeles | 120 Tage im regulären Regime | Hauptwohnsitz |
| Toronto | 180 Nächte für vollständige Wohnung | Hauptwohnsitz |
| Sydney | 180 Tage nicht beherbergte STR | Greater Sydney |
| Japan / minpaku | 180 Tage | Die Gemeinden können es verschärfen |
| Montreal | Saison 10. Juni–10. September | Hauptwohnsitz + Genehmigung |
Die Grenzen sind nicht direkt vergleichbar: Jede Jurisdiktion verwendet unterschiedliche Definitionen, Ausnahmen, Genehmigungen und Berechnungszeiträume. Sie müssen im Rahmen der vollständigen lokalen Vorschriften interpretiert werden.
Was ist also die schwierigste Stadt der Welt, um ein Airbnb zu haben?
Wenn wir speziell über das übliche Modell sprechen:
„Ich kaufe eine Immobilie, lebe nicht dort und vermiete sie vollständig für Nächte“,
ist New York unser Gewinner.
Oder Verlierer.
Es hängt davon ab, ob du Tourist, Eigentümer oder Anwalt bist.
Für einen Aufenthalt von weniger als 30 Tagen verlangt das rechtliche Regime, dass der Gastgeber in der Wohnung bleibt und die Unterkunft auf zwei zahlende Gäste beschränkt ist.
Paris, Barcelona, Amsterdam und Madrid bilden sofort eine Gruppe von Städten, in denen die legale Betreibung einer Ferienwohnung von extrem spezifischen Faktoren abhängen kann.
Und es gibt ein Detail, das es wert ist, wiederholt zu werden:
Dieses Ranking misst nicht, welche Stadt die meisten Touristen hat.
Es misst, wie schwierig es sein kann, diese Nachfrage in einen legalen Betrieb für Kurzzeitvermietungen umzuwandeln.
Die Frage von 300.000 €, die du dir vor dem Kauf stellen solltest
Stell dir zwei identische Wohnungen vor.
Selbe Straße.
Selbe Quadratmeter.
Selbe Terrasse.
Selbe ADR-Prognose.
Eine kann legal als Ferienwohnung betrieben werden.
Die andere nicht.
Wären sie für dich immer noch gleich viel wert?
Offensichtlich nicht.
Deshalb ist es falsch, eine touristische Investition zu analysieren, indem man mit:
- Belegung;
- ADR;
- RevPAR;
- Kaufpreis;
- Rentabilität;
beginnt, bevor man die rechtliche Machbarkeit überprüft.
Excel kann eine illegale Ferienwohnung perfekt berechnen. Die Stadtverwaltung auch.
Gatavia-Checkliste vor dem Kauf einer Immobilie für Airbnb
Bevor du einen Vorvertrag für eine Ferienvermietung unterschreibst, überprüfe mindestens:
1. Die exakte Adresse
Nicht das Land.
Nicht die Stadt.
Die Adresse.
Zwei Immobilien, die 300 Meter voneinander entfernt sind, können unterschiedlichen Zonierungen unterliegen.
2. Die städtebauliche Nutzung
Überprüfe, ob die Aktivität, die du entwickeln möchtest, mit der Immobilie und ihrer Planung kompatibel ist.
3. Die tatsächliche Genehmigung
Akzeptiere nicht:
„Wurde immer vermietet.“
„Es gibt viele Airbnbs im Gebäude.“
„Der Agent sagt, dass es kein Problem gibt.“
Frage, welche Genehmigung existiert, auf wessen Namen, seit wann und unter welchen Bedingungen.
4. Ob die Genehmigung übertragbar ist
Eine Genehmigung, die für den aktuellen Eigentümer nützlich ist, bedeutet nicht immer, dass sie auch für den Käufer nützlich ist.
5. Hauptwohnsitz
In vielen Städten entscheidet diese Frage direkt darüber, ob dein Geschäftsmodell existiert oder nicht.
6. Jährliche Grenze
Ein Markt mit 80 % potenzieller Belegung verliert einen Teil seines Reizes, wenn du nur einen Bruchteil der Nächte legal verkaufen kannst.
7. Gemeinschaft oder Eigentumswohnung
Überprüfe die Statuten, Vereinbarungen und internen Regeln.
8. Registrierung von Reisenden und betriebliche Verpflichtungen
Die Genehmigung ist normalerweise nicht das Ende der Verpflichtungen.
9. Steuern
Tourismus und Finanzamt kennen normalerweise die gleiche Adresse.
10. Regulatorisches Risiko
Frage auch:
Was versucht die Regierung dieser Stadt derzeit zu tun?
Eine stabile Gesetzgebung und eine Verwaltung, die aktiv Einschränkungen vorbereitet, stellen nicht dasselbe Risiko dar.
Wo ist Airbnb verboten? Häufig gestellte Fragen
Ist Airbnb in New York verboten?
Es gibt kein absolutes Verbot für alle Aktivitäten im Zusammenhang mit Airbnb. Für Aufenthalte von weniger als 30 Tagen kann jedoch eine vollständige Wohnung unter dem regulären Modell nicht legal vermietet werden, wenn der Gastgeber nicht anwesend ist. Der Gastgeber muss anwesend sein und es dürfen maximal zwei zahlende Gäste untergebracht werden.
Wie viele Tage kann ich über Airbnb in Paris vermieten?
Der Hauptwohnsitz kann bis zu 90 Tage im Jahr als Ferienunterkunft vermietet werden. Wohnungen, die nicht Hauptwohnsitz sind, unterliegen viel strengeren Anforderungen, einschließlich Nutzungsänderungen und anderen Genehmigungen, wenn erforderlich.
Wie viele Tage erlaubt Airbnb in London?
Die Nutzung einer Wohnimmobilie für kurzfristige Unterkünfte ist in der Regel auf 90 Nächte pro Kalenderjahr ohne die entsprechende städtebauliche Genehmigung beschränkt.
Wie viele Tage erlaubt Airbnb in Amsterdam?
Die allgemeine Regel beträgt maximal 30 Nächte pro Kalenderjahr für die Ferienvermietung des Hauptwohnsitzes. Ab April 2026 haben bestimmte Gebiete von Centrum und De Pijp eine Grenze von 15 Nächten.
Können neue Ferienwohnungen in Barcelona eröffnet werden?
Barcelona verfolgt eine sehr restriktive Politik für Ferienwohnungen und funktioniert nicht als freier Markt für neue Lizenzen. Darüber hinaus hat die Stadtverwaltung angekündigt, dass sie beabsichtigt, die etwa 10.101 bestehenden Lizenzen bei Erreichen des Horizonts 2028 nicht zu erneuern.
Kann ich eine Wohnung für Airbnb in Los Angeles kaufen?
Das reguläre Home-Sharing-Regime in Los Angeles ist an den Hauptwohnsitz des Gastgebers gebunden und sieht eine allgemeine Grenze von 120 Tagen pro Jahr vor, sodass der Kauf einer zweiten Wohnung ausschließlich zur Nutzung auf diese Weise nicht einfach in das reguläre Modell passt.
Erfordert Airbnb einen Hauptwohnsitz in Toronto?
Die Vorschriften in Toronto verlangen, dass die Kurzzeitvermietung in der Hauptwohnung des Betreibers erfolgt. Die vollständige Wohnung kann bis zu 180 Nächte pro Jahr vermietet werden.
Ist Airbnb in Japan legal?
Ja. Japan hat ein spezifisches Regime für minpaku unter dem Private Lodging Business Act, mit einer allgemeinen Höchstgrenze von 180 Tagen pro Jahr. Die lokalen Behörden können zusätzliche Einschränkungen auferlegen.
Welche Stadt hat die stärksten Einschränkungen gegen Airbnb?
Es gibt kein offizielles Ranking, da die Rechtssysteme nicht direkt vergleichbar sind. Für das Investitionsmodell, das darin besteht, eine vollständige Wohnung zu kaufen und sie ohne eigenen Wohnsitz für Nächte zu vermieten, gehört New York zu den restriktivsten Märkten, die von Gatavia analysiert wurden.
Fazit: Der beste Airbnb-Markt ist nicht unbedingt der mit den meisten Touristen
Es gibt Städte, die eine Wohnung 300 Nächte im Jahr füllen können.
Und Städte, in denen du sie möglicherweise nicht einmal 30 Nächte legal anbieten kannst.
Dieses kleine Detail fehlt oft in vielen Rentabilitätsblättern.
Deshalb benötigt ein attraktiver Markt für Ferienvermietungen viel mehr als nur Touristen.
Er benötigt:
- Nachfrage;
- angemessenen Einstiegspreis;
- Marge;
- tragbare Besteuerung;
- viable Betriebsführung;
- und vor allem ein legales Modell, das es ermöglicht, das zu tun, was dein Excel annimmt, dass du tun wirst.
Die rentabelste Wohnung einer Stadt kann eine schlechte Investition sein, wenn du sie nicht betreiben kannst.
Und eine Wohnung mit geringerer Bruttorentabilität kann ein viel besseres Geschäft sein, wenn sie einen legalen, stabilen und verteidigbaren Betrieb hat.
Bevor du fragst, wie viel du mit einem Airbnb verdienen kannst, frage, ob du es wirklich haben kannst.
Das könnte die rentabelste Frage der gesamten Investition sein.
Gatavia-Methodologie: Dieser Vergleich verwendet Vorschriften, Informationen und offizielle kommunale, regionale und staatliche Dokumente, die bis zum 29. August 2026 konsultiert wurden. Die Regeln für die Ferienvermietung hängen von der konkreten Adresse, dem Immobilientyp, der städtebaulichen Nutzung, der Situation des Eigentümers, der Gemeinschaft oder Eigentumswohnung und möglichen Ausnahmen ab. Der Gatavia-Kopfschmerzindex ist eine vergleichende redaktionelle Bewertung und stellt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar.