Zu wissen, wie viel eine Ferienwohnung einnimmt, ist relativ einfach. Zu wissen, wie viel ihr Eigentümer tatsächlich verdient, ist eine andere Sache.
Eine Wohnung, die 30.000 € pro Jahr einnimmt, generiert nicht unbedingt 30.000 € Gewinn, selbst wenn die direkt mit den Buchungen verbundenen Kosten gering sind.
Um die tatsächliche Rentabilität zu kennen, müssen alle Einnahmen der Wohnung berücksichtigt und alle notwendigen Kosten abgezogen werden, um sie während des analysierten Zeitraums zu erhalten, zu vermarkten und zu betreiben.
Die kurze Antwort
Der tatsächliche Gewinn einer Ferienwohnung ergibt sich, indem man von den Einnahmen alle realen Kosten abzieht, die aus ihrem Betrieb resultieren.
Tatsächlicher Gewinn = Einnahmen - Betriebskosten
Um die Rentabilität zu ermitteln, muss dieser Gewinn dann in Beziehung zur getätigten Investition oder zum Wert der Immobilie gesetzt werden, je nachdem, was wir analysieren möchten.
Das Problem ist, dass viele Eigentümer einen der beiden Teile dieser Gleichung falsch berechnen.
Umsatz ist nicht Gewinn
Stellen wir uns eine Ferienwohnung vor, die in einem Jahr 32.000 € an Buchungen generiert.
Auf den ersten Blick mag das ein hervorragendes Ergebnis erscheinen. Aber im selben Jahr sind Provisionen von Airbnb, Booking oder anderen Plattformen angefallen; Kosten für Reinigung und Wäsche; Strom, Wasser, Gas und Internet; Versicherung; Wartung und Reparaturen; Willkommensprodukte und Verbrauchsmaterialien; Software und Management-Tools; professionelle Dienstleistungen; Werbung; Verwaltungsgebühren und andere mit der Tätigkeit verbundene Kosten.
Wenn all diese Kosten 13.500 € betragen, ist das tatsächliche Ergebnis des Betriebs nicht 32.000 €.
32.000 € - 13.500 € = 18.500 €
Das ist die Zahl, die es ermöglicht, zu verstehen, wie viel die Wohnung tatsächlich produziert.
Es gibt Kosten, die oft vergessen werden
Einer der häufigsten Fehler besteht darin, nur die Kosten zu berücksichtigen, die direkt mit einer Buchung verbunden sind, wie Reinigung oder die Provision einer Plattform.
Eine Wohnung verursacht jedoch auch Kosten, wenn sie keine Gäste hat. Die Versicherung läuft weiter. Internet läuft weiter. Bestimmte Versorgungen laufen weiter. Es kann Wartung, eine Gemeinschaftsgebühr, Software, Beratung oder andere wiederkehrende Dienstleistungen geben.
Wenn wir das tatsächliche wirtschaftliche Ergebnis des Betriebs kennen möchten, müssen auch diese Kosten berücksichtigt werden.
Und die Hypothek?
Hier ist es wichtig, zwei Konzepte zu unterscheiden.
Eine Sache ist zu analysieren, wie die wirtschaftliche Funktionsweise des Betriebs der Wohnung ist, und eine andere ist zu analysieren, wie viel Geld letztendlich für den Eigentümer verfügbar bleibt.
Um die Funktionsweise der Unterkunft zu untersuchen, ist es sehr hilfreich, das Betriebsergebnis von der Finanzierung zu trennen. Dies ermöglicht den Vergleich von zwei Wohnungen, unabhängig davon, ob eine eine Hypothek hat und die andere vollständig bezahlt ist.
Danach kann die Finanzierungsbelastung hinzugefügt werden, um den endgültigen Geldfluss des Eigentümers zu ermitteln.
Es sind zwei verschiedene Fragen:
- Ist meine Wohnung als Geschäft rentabel?
- Wie viel Geld bleibt mir wirklich, nachdem ich auch die Finanzierung bezahlt habe?
Beide Antworten sind wichtig, sollten aber nicht verwechselt werden.
Praktisches Beispiel
Angenommen, eine Wohnung erzielt über zwölf Monate:
- Einnahmen aus Buchungen: 35.000 €
- Provisionen von Plattformen und Zahlungsmitteln: 4.200 €
- Reinigung und Wäsche: 3.400 €
- Versorgungen: 2.700 €
- Wartung und kleine Reparaturen: 1.100 €
- Versicherung, Internet, Software und andere Kosten: 1.600 €
Das Betriebsergebnis wäre:
35.000 € - 13.000 € = 22.000 €
Die Wohnung hat somit 22.000 € generiert, bevor Finanzierung und Steuern berücksichtigt werden.
Von dort aus können weitere Indikatoren berechnet werden, je nachdem, was der Eigentümer wissen möchte: Marge, Rentabilität auf die Investition, Rentabilität auf den Immobilienwert, Cashflow oder steuerliches Ergebnis.
Die Belegung erklärt auch nicht alles
Eine sehr hohe Belegung bedeutet nicht unbedingt, mehr Geld zu verdienen.
Eine Wohnung kann eine Belegung von 90 % erreichen, weil die Preise zu niedrig sind, und am Ende weniger Gewinn generieren als eine andere mit einer Belegung von 70 % und besseren Tarifen.
Deshalb ist es nützlicher, Einnahmen, Belegung, ADR, RevPAR, Ausgaben und Marge gemeinsam zu analysieren.
Die richtige Frage sollte nicht nur „Wie viele Tage habe ich belegt?“ sein, sondern „Welchen Gewinn bringt mir jede Wohnung und was kann ich tun, um ihn zu verbessern?“
Wenn Sie mehrere Wohnungen verwalten, wird das Problem größer
Für einen professionellen Verwalter reicht es nicht aus, das Gesamtergebnis aller seiner Immobilien zu kennen. Er muss wissen, was in jeder Unterkunft passiert.
Er kann zehn Wohnungen haben und feststellen, dass drei einen Großteil des Gewinns konzentrieren, während andere kaum Marge lassen.
Er muss auch das Geld des Eigentümers von seinen eigenen Einnahmen als Verwalter korrekt trennen, Provisionen, Buchungen, Zahlungen, Ausgaben und Abrechnungen kontrollieren.
Ohne diese Trennung ist es schwierig zu wissen, welche Wohnungen wirklich funktionieren und welche Änderungen benötigen.
Was sollte ein Eigentümer kontrollieren?
Mindestens sollte er jederzeit in der Lage sein, diese Fragen zu beantworten:
- Wie viel habe ich eingenommen?
- Wie viel habe ich ausgegeben?
- Wie viel verdiene ich wirklich?
- Welcher Prozentsatz meiner Einnahmen geht für Ausgaben drauf?
- Welche Monate sind wirklich rentabel?
- Welche Buchungen lassen die größte Marge?
- Welche Ausgaben steigen?
- Erhalte ich alles, was ich bekommen sollte?
- Verbessert sich meine Wohnung im Vergleich zum Vorjahr oder verschlechtert sie sich?
Und vor allem: Was kann ich tun, um das Ergebnis zu verbessern?
Denn die Zahlen zu kennen, ist nur der erste Teil. Die wirklich nützlichen Informationen sind die, die es ermöglichen, eine Entscheidung zu treffen.
Von den Daten zu den Entscheidungen
Gatavia entsteht genau aus dieser Idee: sich nicht darauf zu beschränken, Buchungen, Einnahmen und Ausgaben anzuzeigen, sondern all diese Informationen in eine umfassende wirtschaftliche Sicht der Wohnung umzuwandeln.
Das Ziel ist, dass ein Eigentümer wissen kann, wie viel er verdient, wie viel er ausgibt, was mit seiner Unterkunft passiert und wo er sich verbessern kann; und dass ein Verwalter genau dasselbe mit jeder der verwalteten Wohnungen tun kann.
Mit anderen Worten: die gleiche Logik auf eine Ferienwohnung anzuwenden, die ein Finanzdirektor in einem Unternehmen verwenden würde.
Mehr Klarheit. Mehr Zeit. Mehr Leben.