Es gibt eine Frage, die immer häufiger unter Verwaltern von Ferienvermietungen auftaucht: „Was ist mein Unternehmen wert?“
Es ist nicht notwendig, morgen an einen Verkauf zu denken, damit die Frage wichtig ist. Tatsächlich ist ein Unternehmen, das sich auf den Verkauf vorbereitet, oft auch ein besser organisiertes, rentableres und weniger vom Gründer abhängiges Unternehmen.
Das Thema ist besonders aktuell im Jahr 2026. SCALE wird am 23. Oktober in Barcelona The Exit Door veranstalten, ein spezifisches Treffen über den Kauf, Verkauf und die Bewertung von Unternehmen im Bereich der Kurzzeitvermietung. Und es ist kein theoretisches Gespräch: HomeToGo hat mitgeteilt, dass es eine Konsolidierungsstrategie für europäische Verwalter umsetzt und bereits Vertragsportfolios in Spanien, Italien und der Schweiz erworben hat; GuestReady hingegen hat in diesem Jahr Lightbooking gekauft und seine Präsenz in Spanien erheblich verstärkt.
Die Schlussfolgerung ist einfach: Es gibt Käufer, die diesen Markt beobachten. Aber nicht alle Verwalter sind gleich viel wert, auch wenn sie die gleiche Anzahl von Immobilien verwalten.
Der häufigste Fehler: zu denken, dass der Wert von der Anzahl der Immobilien abhängt
50, 100 oder 300 verwaltete Immobilien zu haben, beeindruckt, aber für einen Käufer ist diese Zahl nur der Anfang.
Zwei Unternehmen mit 100 Immobilien können völlig unterschiedliche Werte haben, wenn eines stabile Margen, erneuerbare Verträge, diversifizierte Eigentümer und klare Prozesse generiert, während das andere von zwei großen Kunden abhängt, mit minimalen Margen lebt und den Gründer benötigt, um alles zu lösen.
Deshalb ist es sinnvoll, bevor man über Multiplikatoren spricht, zu betrachten, was tatsächlich gekauft wird.
1. Tatsächlicher und normalisierter Gewinn
Die erste ernsthafte Frage ist nicht, wie viel das Unternehmen umsetzt, sondern wie viel operativer Gewinn wiederholt generiert wird.
Bei einer professionellen Bewertung ist es oft notwendig, die Konten zu normalisieren. Das bedeutet, persönliche Ausgaben, außergewöhnliche Kosten, einmalige Investitionen, Gehälter über dem Markt oder nicht wiederkehrende Einnahmen zu trennen.
Ein einfaches Beispiel:
- Jahresumsatz: 600.000 €
- Erklärte Betriebskosten: 510.000 €
- Betriebsergebnis: 90.000 €
Wenn jedoch innerhalb dieser Kosten 25.000 € an außergewöhnlichen Kosten enthalten sind, die sich nicht wiederholen werden, könnte der normalisierte Gewinn auf etwa 115.000 € steigen. Und wenn der Gründer hingegen Vollzeit ohne Marktlöhne arbeitet, müsste dieser Kostenfaktor vor der Bewertung abgezogen werden.
Die Bewertung beginnt mit der Bereinigung der Gewinn- und Verlustrechnung.
2. Die Qualität der Verträge mit den Eigentümern
Ein Käufer kauft nicht nur Buchungen. Er kauft das Recht, in Zukunft weiterhin Immobilien zu verwalten.
Deshalb sind Fragen wie folgende von großer Bedeutung:
- Dauer der Verträge;
- Erleichterung der Kündigung durch den Eigentümer;
- automatische Verlängerungen;
- Exklusivität;
- Historie der Kündigungen;
- Prozentsatz der Immobilien, die seit mehreren Jahren im Portfolio sind;
- Abhängigkeit von persönlichen Beziehungen des Gründers.
Ein Portfolio von 80 Immobilien mit soliden Verträgen kann attraktiver sein als eines mit 150, bei dem die Eigentümer morgen ohne Kosten gehen können und nur bleiben, weil sie den Eigentümer der Verwaltung persönlich kennen.
3. Konzentration: Wie sehr hängen Sie von wenigen Eigentümern ab?
Dies ist eines der Risiken, das eine Bewertung am schnellsten verschlechtern kann.
Stellen Sie sich ein Unternehmen mit 100 Immobilien vor:
- Unternehmen A: Die fünf wichtigsten Eigentümer machen 18 % des Umsatzes aus.
- Unternehmen B: Zwei Eigentümer machen 55 % aus.
Obwohl beide den gleichen Umsatz erzielen, hat das zweite Unternehmen ein viel höheres Risiko. Wenn es einen dieser beiden Kunden verliert, ändert sich das Ergebnis schlagartig.
Ein Käufer möchte in der Regel wissen, welcher Prozentsatz der Einnahmen von den 5, 10 und 20 wichtigsten Eigentümern abhängt.
4. Gewinn pro Immobilie, nicht nur Gesamteinnahmen
Wachstum schafft nicht immer Wert.
Wenn jede neue Immobilie nur sehr geringe Margen bringt, viel Personal erfordert oder ständig Probleme verursacht, kann das Wachstum sogar die Qualität des Geschäfts verschlechtern.
Deshalb ist es sinnvoll, mindestens Folgendes zu kennen:
- Verwaltungseinnahmen pro Immobilie;
- operative Kosten pro Immobilie;
- Deckungsbeitrag;
- Kosten für die Akquise neuer Eigentümer;
- Abwanderungsquote der Eigentümer;
- benötigte Teamstunden pro Immobilie;
- Vorfälle und außergewöhnliche Kosten.
Ein finanzieller Käufer möchte wissen, was passiert, wenn das Unternehmen von 50 auf 100 Immobilien wächst: Verbessert sich die Marge durch Skaleneffekte oder muss die Struktur verdoppelt werden?
5. Abhängigkeit vom Gründer
Dieser Punkt ist oft unangenehm, aber er ist grundlegend.
Wenn alle Entscheidungen, wichtige Eigentümer, Lieferanten, Vorfälle und Verhandlungen durch eine einzige Person laufen, erwirbt der Käufer kein autonomes Unternehmen. Er erwirbt ein Geschäft, das davon abhängt, dass diese Person weiterhin im Unternehmen bleibt.
Je besser die Prozesse dokumentiert sind, je klarer das Team ist und je besser das Wissen verteilt ist, desto geringer ist dieses Risiko.
6. Qualität der Finanzdaten
Ein Unternehmen kann rentabel sein und dennoch an Wert verlieren, weil es dies nicht nachweisen kann.
Wenn Einnahmen, Provisionen, Vorschüsse, Zahlungen an Eigentümer, Ausgaben, Steuern und Bankkonten nicht klar übereinstimmen, muss der Käufer vorsichtiger sein.
Die finanzielle Due Diligence sucht genau danach: zu überprüfen, dass das präsentierte Ergebnis tatsächlich existiert und dass es von Reserve zu Reserve, Immobilie zu Immobilie und Monat für Monat rekonstruiert werden kann.
Bei Gatavia legen wir großen Wert auf diesen Punkt, denn eine gute Bewertung benötigt Nachvollziehbarkeit. Es reicht nicht aus, eine Endzahl zu zeigen.
7. Technologie, Automatisierung und Skalierbarkeit
Software schafft nicht von selbst Wert, aber ein organisiertes und automatisiertes Geschäft kann dies tun.
Ein Käufer analysiert, ob es klare Prozesse für:
- Buchungen und Abstimmungen;
- Zahlungen an Eigentümer;
- Rechnungsstellung;
- Berichterstattung;
- Management von Vorfällen;
- Preisgestaltung;
- Reinigung und Wartung;
- Akquise und Onboarding neuer Immobilien gibt.
Wichtig ist nicht, viele Werkzeuge zu haben, sondern dass das Geschäft neue Immobilien integrieren kann, ohne dass die Kosten im gleichen Maße steigen.
8. Regulatorisches und geografisches Risiko
Die geografische Konzentration ist ebenfalls wichtig.
Ein Verwalter mit seinem gesamten Portfolio in einer einzigen Stadt, die einer unsicheren Regulierung unterliegt, kann ein höheres Risiko haben als ein anderer mit einem diversifizierten Portfolio in mehreren Märkten.
Der Käufer möchte verstehen, welcher Prozentsatz der Immobilien von Lizenzen, Moratorien, städtebaulichen Einschränkungen oder relevanten regulatorischen Änderungen abhängt.
Welcher Multiplikator wird auf ein Unternehmen für Ferienvermietungen angewendet?
Es gibt keinen universellen Multiplikator.
Tatsächlich kann die Verwendung einer generischen Zahl ohne Analyse des Geschäfts ein falsches Gefühl von Präzision vermitteln.
Ein öffentliches Beispiel hilft, dies zu verstehen. HomeToGo gab im Mai 2026 bekannt, dass es Portfolios von Verträgen von drei lokalen Agenturen in Spanien, Italien und der Schweiz, insgesamt etwa 200 Einheiten, zu einem Multiplikator von etwa 1x EBITDA erworben hat. Es ist wichtig zu betonen, dass es sich um Vertragsportfolios handelt, die in Interhome integriert sind, nicht unbedingt um vollständige Unternehmen, die mit jedem unabhängigen Verwalter vergleichbar sind.
Im Januar 2026 kündigte GuestReady den Erwerb von Lightbooking für etwa 1,2 Millionen Euro an, wobei mehr als 200 Einheiten integriert wurden. Auch hier kann kein zuverlässiger Multiplikator abgeleitet werden, ohne EBITDA, Schulden, Struktur der Transaktion und andere Bedingungen zu kennen.
Diese Fälle dienen einem Zweck: zu zeigen, dass der Markt existiert und dass Käufer Rentabilität, Skalierung, Verträge und Integrationsfähigkeit beobachten.
Eine praktische Möglichkeit, Ihren Wertbereich zu berechnen
Bevor Sie mit einem Käufer sprechen, ist es ratsam, drei Szenarien zu erstellen:
Konservatives Szenario
Verwenden Sie den vorsichtigsten normalisierten Gewinn und wenden Sie eine niedrige Bewertungsannahme an.
Zentrales Szenario
Verwenden Sie einen nachhaltigen Gewinn, angepasst an die tatsächlichen Kosten des Teams und die historische Abwanderungsrate.
Optimistisches Szenario
Dies macht nur Sinn, wenn es solide Verträge, wachsende Margen, geringe Konzentration, skalierbare Prozesse und nachweisbares Wachstum gibt.
Wenn beispielsweise eine Verwaltung nach der Normalisierung der Konten 120.000 € EBITDA erzielt, ermöglichen diese Berechnungen ein Verständnis der Sensitivität:
- bei 1x EBITDA: 120.000 €;
- bei 2x EBITDA: 240.000 €;
- bei 3x EBITDA: 360.000 €.
Das bedeutet nicht, dass diese Multiplikatoren Ihnen zustehen. Es ist einfach eine Möglichkeit zu sehen, wie sich der Wert ändert, wenn sich die Risikowahrnehmung und die Qualität des Geschäfts ändern.
Welche Dokumentation sollten Sie vorbereitet haben?
Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Unternehmen wirklich wert ist, sollten Sie in der Lage sein, ohne großen Aufwand Folgendes zusammenzustellen:
- Gewinn- und Verlustrechnung der letzten 24-36 Monate;
- Details zu Einnahmen und Margen pro Immobilie;
- Verträge mit Eigentümern;
- Neuzugänge und Abgänge von Immobilien;
- Einnahmenkonzentration pro Eigentümer;
- Teamstruktur und Gehälter;
- Kosten für Software und Lieferanten;
- Schulden und Verpflichtungen;
- Bereits gebuchte zukünftige Reservierungen;
- Belegungsindikatoren, ADR, RevPAR und Margen;
- Dokumentierte Betriebsprozesse.
Die wichtige Frage ist nicht nur, wie viel es heute wert ist
Die Frage, die den meisten Wert schafft, ist diese:
Was müsste sich in den nächsten 12 Monaten ändern, damit mein Unternehmen mehr wert ist?
Manchmal wird die Antwort sein, das Portfolio zu erweitern. Manchmal wird es darum gehen, die Konzentration zu reduzieren, die Marge zu verbessern, das Reporting zu professionalisieren, Verträge zu überprüfen oder den Gründer aus dem Zentrum aller Entscheidungen zu nehmen.
Deshalb sollte eine nützliche Bewertung nicht mit einer Zahl enden. Sie sollte mit einer konkreten Liste von Entscheidungen enden.
Wie Gatavia helfen kann
Wenn Sie ein Portfolio von Unterkünften verwalten und wissen möchten, wo der finanzielle Wert Ihres Unternehmens liegt – oder was ihn verringert – können wir mit Ihnen die Gewinn- und Verlustrechnung, die Kostenstruktur, die Marge pro Immobilie, die Konzentration und die Qualität der Informationen vor einem Verkauf, dem Eintritt eines Partners oder einem Wachstumsprozess überprüfen.
Sie können mit dem Gatavia Check beginnen, um Abweichungen und Schwachstellen in den Daten zu erkennen. Wenn Sie eine Analyse für eine konkrete Entscheidung benötigen, konsultieren Sie unsere Finanzberichte. Und wenn Sie monatlich an Margen, Liquidität, Struktur und Wachstum arbeiten möchten, können Sie den Service Assistierter Finanzdirektor kennenlernen.
Häufig gestellte Fragen
Bestimmt die Anzahl der Immobilien, wie viel eine Verwaltung wert ist?
Nein. Die Größe ist wichtig, aber auch die Marge, die Stabilität der Verträge, die Konzentration der Eigentümer, die Skalierbarkeit und die Abhängigkeit vom Gründer.
Was ist normalisiertes EBITDA?
Es ist eine Schätzung des wiederkehrenden operativen Gewinns nach Anpassung außergewöhnlicher Posten oder Kosten, die nicht den normalen Betrieb des Unternehmens widerspiegeln.
Kann ich mein Unternehmen nur mit einem Multiplikator bewerten?
Das ist nicht empfehlenswert. Der Multiplikator ist das Endergebnis vieler Risiko- und Qualitätsfaktoren. Ihn ohne Überprüfung von Verträgen, Margen, Wiederkehr und Konzentration anzuwenden, kann zu einer irreführenden Bewertung führen.
Was sollte ich tun, wenn ich nicht verkaufen möchte?
Diese Indikatoren ebenfalls messen. Ein Unternehmen, das weniger vom Gründer abhängig ist, mit besseren Margen, besseren Daten und solideren Verträgen, ist in der Regel auch ein gesünderes Unternehmen, selbst wenn es nie verkauft wird.
Quellen
- SCALE Exit Door 2026 – Veranstaltung über den Kauf, Verkauf und die Bewertung von Unternehmen im Bereich der Kurzzeitvermietung, Barcelona, 23. Oktober 2026.
- HomeToGo Q1 2026 / EQS – Konsolidierungsstrategie und Akquisitionen von europäischen Portfolios zu etwa 1x EBITDA.
- PhocusWire – Erwerb von Lightbooking durch GuestReady für 1,2 Millionen Euro und mehr als 200 Einheiten.