Wenn ich eine Regel lese, die sagt „maximal 90 Nächte pro Jahr“, macht mein Kopf zwei Dinge.
Der Teil der Eigentümerin denkt:
„Okay. Noch eine Sache, die ich kontrollieren muss.“
Der finanzielle Teil stellt eine deutlich weniger juristische Frage:
„Wenn ich nur 90 Nächte verkaufen kann, wie viel muss jede Nacht einbringen, damit die Zahlen stimmen?“
Denn eine Regel kann zwei Zeilen umfassen.
Aber diese zwei Zeilen können ein Geschäft völlig verändern.
Also haben wir ein Experiment gemacht.
Wir haben dasselbe theoretische Haus, dasselbe jährliche wirtschaftliche Ziel und denselben Prozentsatz an verkauften Nächten genommen.
Wir ändern nur eine Sache: die maximal erlaubte Anzahl an Nächten durch einen bestimmten rechtlichen Weg.
In unserem Szenario bedeutet der Wechsel von einer Kapazität von 180 Nächten zu 15, dass jede verkaufte Nacht 12 Mal mehr einbringen muss, um genau dasselbe jährliche Ziel zu erreichen.
Das Haus hat sich nicht verändert. Das Bett auch nicht. Was sich geändert hat, ist die Anzahl der Nächte, über die Sie das Ergebnis verteilen können.
Das Haus, das wir um die Welt bewegen werden
Wir nennen es Gatavia House 01.
Es existiert nicht.
Und genau deshalb ist es nützlich für uns.
Wenn wir ein echtes Haus in Paris und ein anderes in Tokio verwenden würden, würden sich gleichzeitig der Kaufpreis, die Reinigung, die Steuern, die Nachfrage, die Energie, die Größe, der Gast und fast alles andere ändern.
Dann wäre es sehr schwierig zu wissen, was wir messen.
Wir wollen eine einzige Variable isolieren:
Was bewirkt die Anzahl der rechtlich verfügbaren Nächte für die Wirtschaftlichkeit eines Hauses?
Jährliches Beitragsziel: 24.000 €
Prozentsatz der rechtlichen Nächte, die wir verkaufen können: 80 %
Dasselbe Haus, dieselben Kosten und dasselbe wirtschaftliche Ziel in allen Szenarien.
Wir sagen nicht, dass 24.000 € eine normale oder empfohlene Rentabilität ist. Es ist eine Laborzahl, die wir verwenden, um zu überprüfen, was passiert, wenn wir nur die rechtliche Kapazität zur Vermietung ändern.
Zuerst ein Wort, das komplizierter klingt, als es ist
Wir werden über Beitrag sprechen.
Es ist nicht der Umsatz.
Und es ist auch nicht automatisch der Endgewinn.
Einfach gesagt: es ist das Geld, das wir benötigen, dass die verkauften Nächte beitragen, um die Kosten des Geschäfts zu decken und das Ergebnis zu erreichen, das wir festgelegt haben.
Wenn wir 24.000 € pro Jahr erreichen wollen und wir sie auf 144 verkaufte Nächte verteilen können, muss jede Nacht einen Teil davon tragen.
Wenn wir sie nur auf 12 Nächte verteilen können, wird dieser Teil riesig.
Jetzt bewegen wir das Haus
Vorher eine wichtige Präzisierung.
Wir sagen nicht, dass „Airbnb in jeder dieser Städte nur X Nächte erlaubt“.
Wir vergleichen konkrete regulatorische Wege.
Eine Stadt kann andere Unterkunftsmodelle, professionelle Lizenzen, Nutzungsänderungen oder unterschiedliche Regime erlauben.
Dieses Detail ist sehr wichtig.
In Paris kann eine Hauptwohnung maximal 90 Tage pro Jahr als möbliertes touristisches Zimmer vermietet werden.
Eine Wohnung, die keine Hauptwohnung ist, fällt unter ein anderes Regime und benötigt unter anderem bestimmte Genehmigungen und Formalitäten. Daher entsprechen die 90 Tage unseres Experiments spezifisch dem Regime der Hauptwohnung.
In London kann eine Wohnimmobilie für Kurzzeitvermietungen maximal 90 Nächte pro Kalenderjahr ohne die erforderliche Baugenehmigung, um dieses Limit zu überschreiten, genutzt werden, sofern die geltenden Bedingungen erfüllt sind.
Das Überschreiten dieser 90 Nächte ändert die Situation aus städtebaulicher Sicht und erfordert eine Überprüfung des entsprechenden Regimes.
In Amsterdam erlaubt das Regime für Ferienvermietungen in der Regel maximal 30 Nächte pro Kalenderjahr.
Ab dem 1. April 2026 haben bestimmte Stadtteile von Centrum und De Pijp ein Maximum von 15 Nächten pro Jahr.
Darüber hinaus gibt es Anforderungen an Genehmigungen, Registrierung, Mitteilung von Aufenthalten und andere Bedingungen. Hier isolieren wir nur die jährliche Nachtgrenze.
Der durch das Private Lodging Business Act, allgemein bekannt als minpaku, geregelte Weg legt ein nationales Maximum von 180 Tagen Unterkunft pro Jahr fest.
Dieses Maximum kann durch lokale Verordnungen reduziert werden. Japan hat außerdem andere Unterkunftsregime. Daher vergleichen wir den minpaku-Weg und behaupten nicht, dass alle touristischen Unterkünfte in Japan auf 180 Tage beschränkt sind.
Jetzt kommen die Rechnungen
Und sie sind viel einfacher als die gesamte vorherige Regulierung.
Wir müssen nur teilen.
| Regulatorisches Szenario | Maximal genutzte Anzahl | Wir verkaufen 80 % | Jährliches Ziel | Notwendig pro verkaufter Nacht | Belastung vs 180 Nächte |
|---|---|---|---|---|---|
| Japan · nationaler minpaku-Weg | 180 Nächte | 144 Nächte | 24.000 € | ≈167 € | 1× |
| Paris · Hauptwohnung | 90 Tage | 72 Nächte | 24.000 € | ≈333 € | 2× |
| London · analysierter Weg | 90 Nächte | 72 Nächte | 24.000 € | ≈333 € | 2× |
| Amsterdam · analysiertes allgemeines Regime | 30 Nächte | 24 Nächte | 24.000 € | 1.000 € | 6× |
| Amsterdam · bestimmte Gebiete von Centrum / De Pijp | 15 Nächte | 12 Nächte | 24.000 € | 2.000 € | 12× |
Mit demselben jährlichen Ziel und dem Verkauf von 80 % der verfügbaren Kapazität multipliziert der Wechsel von 180 auf 15 Nächte den Beitrag, den jede verkaufte Nacht leisten muss, um das 12-fache.
Man muss keine Finanzkenntnisse haben, um das zu verstehen.
Wenn Sie 24.000 € auf 144 Nächte verteilen müssen, trägt jede etwa 167 €.
Wenn Sie genau diese 24.000 € nur mit 12 Nächten erreichen müssen:
jede muss mit 2.000 € belastet werden.
Das Haus bleibt dasselbe.
Das Ziel bleibt dasselbe.
Das Einzige, was sich geändert hat, ist, wie viele Möglichkeiten Sie haben, es zu erreichen.
Und hier entsteht eine Messgröße, die wir verfolgen wollen
Gatavia Regulatory Night Burden
Der technische Name mag großartig klingen.
Aber was wir messen wollen, ist ziemlich einfach:
Wie viel wirtschaftliches Ergebnis muss jede Nacht, die Sie verkaufen können, tragen, wenn eine Regulierung Ihre jährliche Kapazität reduziert.
Es versucht nicht zu sagen, ob eine Regel gut oder schlecht ist. Es versucht, eine konkrete wirtschaftliche Konsequenz zu messen.
Aber Vorsicht: das bedeutet NICHT, dass Amsterdam zwölfmal schlechter ist als Japan
Nein.
Und wenn wir das sagen würden, würden wir genau die Art von Analyse machen, die wir bei Gatavia nicht machen wollen.
Um die tatsächliche Rentabilität zwischen Städten zu vergleichen, müssten wir viele weitere Faktoren einbeziehen:
Reales ADR, Belegung, Saison, Aufenthaltsdauer und Fähigkeit, die verfügbaren Nächte zu verkaufen.
Kauf, Erwerbssteuern, Renovierung, Möbel und Finanzierung.
Reinigung, Wäsche, Versorgung, Wartung, Versicherungen, Software und Management.
Lizenz, Hauptwohnung, erlaubte Nutzung, Verordnungen, Gemeinschaft oder Gebäude und regulatorische Alternativen.
Heute haben wir all das nicht verglichen.
Heute haben wir etwas Kleineres und deshalb Saubereres gemacht: eine einzige Variable ändern und sehen, was passiert.
So wissen wir genau, woher das Ergebnis kommt.
Die Regulierung nimmt nicht nur Nächte weg. Sie verändert die Rechnungen
Das ist der Teil, der mich als Eigentümerin am meisten interessiert.
Wenn ich lese:
„Die Stadt beschränkt die touristische Vermietung auf 90 Nächte.“
möchte ich nicht nur die rechtlichen Daten wissen.
Ich möchte wissen:
„Was ist gerade mit dem, was ich von jeder Nacht benötige, passiert, damit die Wohnung weiterhin Sinn macht?“
In unserem Beispiel:
| Wenn Sie von... | Auf... | Um dasselbe Ziel zu halten, die Belastung pro Nacht... |
|---|---|---|
| 180 Nächte | 90 Nächte | verdoppelt sich |
| 180 Nächte | 30 Nächte | vervielfacht sich um 6 |
| 180 Nächte | 15 Nächte | vervielfacht sich um 12 |
| 30 Nächte | 15 Nächte | verdoppelt sich |
Das bedeutet nicht automatisch, dass Sie Ihre Preise um diese Zahlen multiplizieren müssen.
Vielleicht ist das jährliche Ziel nicht mehr vernünftig.
Vielleicht gibt es einen anderen rechtlichen Weg.
Vielleicht müssen Sie Modelle kombinieren.
Vielleicht macht es Sinn, während eines anderen Teils des Jahres eine mittlere Aufenthaltsdauer zu nutzen.
Oder vielleicht macht diese Wohnung unter diesem Modell keinen Sinn mehr.
Und zu dieser Schlussfolgerung zu gelangen, ist auch eine gute Rechnungsführung.
Hier hören Observatorium und Radar auf, sich zu ähneln
Wenn eine Stadt morgen von 30 auf 15 Nächte wechselt, muss Radar Sie warnen.
So schnell wie möglich.
Denn Sie müssen wissen, was sich geändert hat.
Aber das Observatorium beginnt genau danach.
Frage:
„Okay. Was hat diese Änderung mit der Wirtschaftlichkeit des Hauses gemacht?“
Radar erkennt.
Das Observatorium misst.
Berechnen Sie mit jeder Nachtgrenze
Gatavia Rechner · Regulatory Night Burden
Ändern Sie unsere Zahlen durch Ihre.
Dies ist keine Rentabilitätsprognose. Das Tool isoliert ausschließlich den mathematischen Effekt der verfügbaren Nächte. Es berücksichtigt keine Nachfrage, ADR, Kaufpreis, Besteuerung, Finanzierung oder lokale Kosten.
Was würden wir mit diesen Informationen tun?
Wir würden keine Immobilie kaufen, die nur auf dieser Berechnung basiert.
Keineswegs.
Aber wir würden auch nicht mehr eine Nachtgrenze lesen, als wäre sie einfach nur eine rechtliche Zahl.
Vor dem Kauf, dem Wechsel des Modells oder der Annahme einer neuen Regulierung würden wir mindestens diese drei Rechnungen durchführen:
Wie viele Nächte kann ich tatsächlich unter meinem rechtlichen Weg verkaufen?
Wie viel muss jede Nacht einbringen, damit das Geschäft funktioniert?
Gibt es genügend Nachfrage, um diese Nächte zu dem wirtschaftlichen Niveau zu verkaufen, das ich benötige?
Wenn die dritte Antwort nein ist, lässt sich das Problem nicht lösen, indem man hofft, dass das ADR steigt.
Eine Nachtregel beschränkt nicht nur den Kalender. Sie verteilt Ihr Geschäft auf weniger Verkaufschancen.
In unserem Experiment, mit demselben wirtschaftlichen Ziel und denselben 80 % Nutzung:
180 Nächte → ungefähr 167 € pro verkaufter Nacht.
90 Nächte → ungefähr 333 €.
30 Nächte → 1.000 €.
15 Nächte → 2.000 €.
Wenn der Markt nicht tragen kann, was Sie pro Nacht benötigen, haben Sie kein Preisproblem. Sie haben ein Geschäftsmodellproblem.
Warum dies kein weiteres Ranking der „besten Städte für Airbnb“ ist
Weil wir noch nicht wissen, welche besser ist.
Und wir denken nicht daran, es uns auszudenken.
Eine Stadt mit einer niedrigeren Nachtgrenze kann viel höhere Preise, geringere Kosten, eine günstigere Immobilie oder einen völlig anderen professionellen Weg haben.
Eine andere mit 180 theoretischen Nächten kann zusätzliche lokale Einschränkungen oder eine unzureichende Nachfrage haben.
Das Observatorium existiert nicht, um Gewinner zu produzieren. Es existiert, um zu verstehen, welche Variable das Ergebnis tatsächlich beeinflusst.
Was als Nächstes kommt
Dies ist nur die erste Schicht.
Jetzt können wir hinzufügen, Forschung zu Forschung:
Kaufpreis, ADR, Belegung, Besteuerung, Arbeitskosten, Energie, Management, Wartung, Finanzierung und Stresstests.
Und dann können wir viel bessere Fragen stellen als:
„Welche Stadt hat den höchsten Umsatz?“
Wir können fragen:
„In welcher Stadt kauft ein Eigentümer tatsächlich ein besseres Geschäft?“
Das ist, wohin wir das Gatavia Global Observatory führen wollen.
Schnelle Fragen
Hat Paris eine allgemeine Grenze von 90 Nächten für jede Ferienwohnung?
Nein. Die 90 Tage beziehen sich auf die Hauptwohnung im analysierten Regime. Wohnungen, die keine Hauptwohnung sind, unterliegen anderen Regeln und Genehmigungen.
Kann man in London nie mehr als 90 Nächte überschreiten?
Die analysierte Regel erlaubt bis zu 90 Nächte für Kurzzeitvermietungen einer Wohnimmobilie ohne die erforderliche Baugenehmigung, um diese Nutzung zu überschreiten. Das Überschreiten erfordert eine Überprüfung einer anderen regulatorischen Situation.
Begrenzt Amsterdam alle Ferienvermietungen auf 15 Nächte?
Nein. Im analysierten Regime beträgt die allgemeine Regel 30 Nächte. Ab dem 1. April 2026 haben bestimmte Stadtteile von Centrum und De Pijp ein Maximum von 15 Nächten. Es gibt auch andere Arten von Unterkünften und Regime.
Hat jede touristische Unterkunft in Japan ein Maximum von 180 Tagen?
Nein. Die 180 Tage beziehen sich auf das durch das Private Lodging Business Act oder minpaku geregelte Regime. Es gibt andere Systeme, und lokale Verordnungen können zusätzliche Einschränkungen einführen.
Sind die 167 €, 333 €, 1.000 € und 2.000 € empfohlene Preise?
Nein. Es sind mathematische Ergebnisse des Gatavia-Experiments unter Verwendung eines fiktiven jährlichen Ziels von 24.000 € und einer Nutzung von 80 % der erlaubten Nächte. Sie repräsentieren kein Markt-ADR und keine Einkommensprognose.
Gatavia Methodologie
Frage: Wie ändert sich das notwendige wirtschaftliche Ergebnis pro Nacht, wenn wir nur die Anzahl der rechtlich verfügbaren Nächte reduzieren?
Modifizierte Variable: maximale jährliche Anzahl von Nächten des analysierten regulatorischen Weges.
Beibehaltene Variablen: Wohnung, jährliches wirtschaftliches Ziel und Nutzungsprozentsatz.
Verwendetes Ziel: 24.000 € jährlicher Beitrag.
Nutzung: 80 % der maximal verfügbaren Nächte.
Formel: jährliches Ziel ÷ (maximale Nächte × Nutzung).
Beschränkung: Dieses Experiment berechnet keine Immobilienrentabilität und vergleicht nicht die tatsächliche Leistung zwischen den Städten. Es isoliert ausschließlich den arithmetischen Effekt der verfügbaren jährlichen Kapazität unter den ausgewählten Regimen.
Datum der regulatorischen Überprüfung: 31. August 2026.
Primärquellen
Ville de Paris: Möblierte Ferienvermietungen: Zu beachtende Regeln .
London City Hall: Leitfaden für Kurzzeit- und Ferienvermietungen in London .
Stadt Amsterdam: Genehmigung für Ferienvermietungen und Regeln .
Stadt Amsterdam: Ferienvermietungen in Teilen von Centrum und De Pijp .
Japan Tourism Agency / MLIT: Private Lodging Business Act .